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投資マンション売却
投資用マンションを売却する際、選択肢のひとつがオーナーチェンジです。すでに入居中の物件を対象とした売買契約で、入居者が居住したまま、物件の所有者のみが変わります。
買い手には空室リスクが抑えられるというメリットがあり、売り手にとっても現在の入居者が退去するまで待つよりも早いタイミングで物件を現金化できるといった利点があります。しかしその一方で「オーナーチェンジの場合は売却価格が安くなる」などと言われることもあります。これが真実かどうかは物件ごとに異なりますが、一定の傾向はあると言ってもよいでしょう。これからご説明するポイントを押さえておけば、今まさに売却をしようとしている方だけでなく、出口戦略を予め検討したいという方にも有効な指針となります。
今回は、オーナーチェンジでの売却時の売却価格について解説します。
はじめての投資マンション売却
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目次
自身が居住するための物件を「実需用の物件」と呼びます。ファミリータイプは実需として購入されることの多い物件です。ファミリータイプはワンルームの物件と比べて一般的には専有面積が広いものの、専有面積と家賃は比例しない点に注意が必要です。たとえば、物件Aは物件Bと比べて専有面積が2倍だったとしても、家賃も2倍となることはほとんどありません。
すると、利回りで言えば、一般的にファミリータイプはワンルームよりも悪いということになります。利回りは売却価格に反映されるため、ファミリータイプの物件は、広さのわりに売却価格が安くなる傾向にあるのです。
また、ファミリータイプはワンルームに比べて購入希望者が少ない傾向にあります。投資物件のローンが組みづらいといった要因もありますが、購入希望者が少ない場合はどうしても価格は上がりづらくなります。
ファミリータイプではなくワンルームであったとしても、利回りが悪ければ売却価格が安くなることに変わりはありません。空室期間が長く、早期に入居者を募集をするために相場よりも安く家賃を設定している場合は利回りが悪くなり、高額での売却は困難になる傾向にあります。
オーナーチェンジ物件の場合、基本的には売却時に買主が室内に立ち入って物件の状況を点検することはできません。買主はその状態で物件を購入し、入居者が退去したあとに発生する内装費用を負担することになります。
オーナーチェンジ物件の売却の場合は、買主が負担する内装費用の分、物件の売却価格が安く抑えられてしまう傾向があります。買主に内装費用が高額に予想されると、価格の下がり幅も大きくなるため注意しましょう。
ファミリータイプなどの実需用の物件と比べると、面積の割に家賃が高いのがワンルームの特徴です。すなわち、ワンルームは賃貸利回りが良いというわけです。投資家は利回りを重視するため、ワンルームに人気が集まり、その分売却価格も高くなる傾向にあります。
また、投資用ワンルームは2000万円を切る物件も多く、比較的購入しやすい価格帯であることも特徴です。投資用ローンが使いやすいということも、購入希望者を増やすうえではプラスに働く要因です。購入希望者が多ければ、希望者間での競争が発生するため、物件の売却価格は高くなりやすいというわけです。
オーナーチェンジ物件の売買に限ったことではありませんが、駅前、都心部といった立地条件が良い物件は高い価格での売却が見込めます。先ほど、物件の売却には利回りという条件が重視されるとご説明しましたが、立地という条件も非常に重要です。立地が良ければ資産価値が高いと判断されます。希少性も高いことから人気があり、仮に利回りがそれほど良くない物件であったとしても、投資家から評価される可能性が高いのです。
すなわち、多くの購入希望者を見込むことができ、物件の売却価格も高額になる可能性が高まります。
(株)TOCHUオーナーチェンジ物件を高く売るうえで、一番大切なのは、適切な買い手を見つけること。
例えば、ファミリータイプのオーナーチェンジ物件を買う業者を知ってる不動産会社に依頼するのが一つの手です。
一般の買主よりも業者の方が適切な価格で買ってくれる可能性が高いです。業者は投資利回りだけを見てるわけじゃないんです。「入居者が出たらこれぐらいの金額で売れるよね」と計算して、将来的な売却益を見込んで買い取ってくれるところもあります。保有物件にしておいて、入居者が出るまで待つ。こういった業者に売却できれば、売主にとってもメリットが大きいんです。
結局のところ、オーナーチェンジ物件を高く売るには、不動産業者をうまく使うことが一番大切。一般の投資家に売るよりも、適切な業者を見つけて、その業者のスキルや将来の価値を見込んだ買取りを活用する。これが、一番確実な方法だと思います。
オーナーチェンジでは高値での売却が困難になりそうな場合、面積の広い実需用物件は、現在の入居者が退去するのを待って売却することのもひとつの選択肢です。次回の賃貸契約の更新時に再契約を行わないなどの方法で交渉を進めることも可能です。ただし、借地借家法のもと、入居者は保護される立場にありますので、このような交渉が難航することは想定しておかなければなりません。立退料などを支払う必要が生じることもあります。
しかし、そのような手段を使った方が高く売れる可能性もあるのです。このような方法を使うべきかどうかは、経済的な合理性から判断しましょう。
個人の投資家は利回りで物件の購入を判断します。こうした層をターゲットにするのではなく、不動産会社に売却をする、「買取」の手法を採用することも検討すると良いでしょう。家賃が安く利回りがあまり良い物件ではない場合や、入居者が退去するまでに時間がかかりそうな物件の場合には、不動産業者による買取は有効な方法です。再販価格から逆算で価格査定することになるので、利回り計算でなく資産価値で評価することで、投資価格よりも高額の買取になることもあります。
(株)TOCHUオーナーチェンジ物件が安くなるのは、色んな要因が絡み合ってるんです。さっき言ったように、買う側がローンを組みづらいっていう大きな問題がある。
それに、投資目的で見た時の利回りの問題もある。ファミリータイプのオーナーチェンジ物件は、ワンルームに比べると利回りが悪くなりがち。
こういう要因が重なって、オーナーチェンジ物件、特にファミリータイプは相場の半額ぐらいまで下がっちゃうケースもあるんです。いい物件でも3割引きぐらいは覚悟しないといけない。すごく大きな問題で、売主さんにとっては大きな痛手になってしまうこともあるでしょう。
あなたのマンション・アパートの価格が分かる
宅地建物取引主任者・賃貸不動産経営管理士・FP技能士・公認 不動産コンサルティングマスター・投資不動産取引士・競売不動産取扱主任者・日本不動産仲裁機構ADR調停人
『投資ワンルームマンションをはじめて売却する方に必ず読んでほしい成功法則』
『マンション投資IQアップの法則 ~なんとなく投資用マンションを所有している君へ~』
2002年から中古投資マンションを専門に取引を行う。
2014年より株式会社TOCHU（とうちゅう）を設立し現在にいたる。
代表取締役伊藤幸弘
オーナーチェンジで売りたいっていうよりも、物件を売りたくなった時にたまたまオーナーチェンジだったっていうパターンが多いですね。例えば、ファミリータイプの物件を賃貸に貸したけど、その時はオーナーチェンジで売ろうなんて全然考えてなかった。でも、色々な事情が出てきて急に処分しなきゃいけなくなっちゃった。そしたら思ったより売却が難航してしまうっていうケースが結構あるんです。
買う側からすると、オーナーチェンジ物件はローンが組みづらいんですよ。それに、投資目的で買うなら、ファミリータイプよりもワンルームの方が利回りが良いので、投資家はファミリータイプ1件よりワンルーム2件買った方がいい。そうすると必然的に買う人も少なくなる。ローンも組めないし、ワンルームに客を取られてしまうし、利回りでも勝てない。
だから、オーナーチェンジ物件の購入需要がすごく限られちゃって、価格も上がらないし、競争も起きない。結果的に、当初は将来自分が住もうと思って買ったけど、諸事情で住めなくなっちゃったとか、そういう理由で売却するケースが多いんですよ。でも、売ろうと思っても思うように売れない。これがオーナーチェンジ物件の難しいところなんです。