築古マンション投資のメリットデメリットや成功ポイントを徹底解説

一般的には築年数が25〜30年経過すると築古マンションと呼ばれるようになります。この築古マンションは投資用不動産として人気があります。

この記事では、築古マンションを投資用不動産として購入することのメリットとデメリット、投資成功のポイントについて解説します。

築古マンション投資のメリットデメリットとは

築古マンションを投資用として購入する前に、メリットとデメリットをあらかじめ把握しておく必要があります。

メリット

築古マンションを投資用として購入するメリットは主に4つあります。それぞれ紹介します。

• 物件が安い
• 利回りがよい
• 居住面積が大きい
• 売りやすい

物件が安い

新築マンションや築浅マンションに比べ、初期投資を大きく抑えられます。

初期投資が低いというメリットは損益分岐点が低くなり、早い段階で利益回収が可能になるということです。そのため、投資用マンションとして選ばれることが多いです。

利回りがよい

利回りは投資金額に対する収益の割合です。築古マンションは、購入価格に対して賃料の下落率が低いので利回りが高くなります。

一般的には5%前後の利率であればよいとされる利回りですが、築古マンションであれば、10%前後の利回りになることもあります。

居住面積が大きい傾向にある

築年数が25〜30年経過している、一昔前のマンションは居住面積が大きい傾向にあります。広い土地の仕入れが難しい現在では、マンションの居住面積は年々と小さくなっています。しかし、築古マンションでは75㎡を超えるような間取りを多くみかけます。

そのため、ある程度広い居住空間が欲しいというニーズに応えられるため、希少性が高いマンションだといえます。

売りやすい

最終的にマンションを売却することを決めた場合、築古マンションは築浅マンションよりも売りやすいといわれています。

その理由として、資産価値が減りにくいという点があります。マンションは新築から約5年目までに急激に価値が下落し、5年〜20年目までは段階的に資産価値が減り続けるといわれています。

築古マンションは築25年経過している場合が多く、それ以降はほとんど資産価値が減らない不動産といえます。そのため購入金額に近い価格で売却できることも多く、黒字投資として完了できる可能性が高いです。

デメリット

魅力的なメリットが多い築古マンション投資ですが、当然以下のようなデメリットもあります。

• 修繕費用が高くなる
• リフォームに制限がある
• 融資額が低くなる
• 契約不適合責任のリスクが増加する

修繕費用が高くなる

修繕費用はマンションを維持管理するために必要となる費用です。築年数が経過したマンションはメンテナンス箇所も多く、年々修繕費用が高くなる傾向にあります。

修繕費用は、築年数やマンションの状態によって都度見直されます。最近の新築マンションは後から費用が上がらないよう定額になる工夫がされていますが、築古マンションは都度改定されています。

そのため購入時よりも修繕費用が上がってしまい、利益回収がうまくいかなくなることもあります。なお、管理費用が高くなったことを理由に賃料を上げるのは賃貸借契約で無効とされる可能性も高く、得策ではありません。

リフォームに制限がある

築古マンションは購入費用が安くなる一方、リフォームをする箇所が多くなります。借り手としてはできるだけキレイな部屋に住みたいという意向があるため、貸し出す前にリフォーム工事を行います。

しかし、長年マンションを運営している管理会社によってはリフォーム内容に制限をかけている場合もあります。たとえば床材の種類を限定したり、土日は工事を禁止するなどです。

当然管理会社の許可なしに工事は行えません。制限が強いために想定外のリフォーム工事が必要となる場合もあります。

融資額が低くなる

銀行は立地や過去の融資事例を参考に融資額を決定します。抵当権を設定するマンションの担保評価が低い場合は、当然融資額が減ってしまいます。

特に旧耐震と呼ばれる、昭和56年以前に建築されたマンションについては融資基準が非常に厳しく、融資不可という回答になるケースも珍しくありません。融資を利用して築古マンションを購入検討する場合は、旧耐震物件でも融資可能な銀行を探しておくことが重要です。

契約不適合責任のリスクが増加する

契約不適合責任とは、マンション売却後のある一定期間、売主が買主に対して保有する責任のことです。買主が契約の目的を達成できない場合、売主負担で対応する必要があります。具体的には雨漏りやシロアリの被害、重要な構造物の破損について保障をします。

築年数が古ければ、マンションの不具合は当然多くなるので、契約不適合責任を問われるリスクが高くなります。

ワンルームマンションの売却
まずはご相談ください！

築古マンション投資が向いている人とは

築古マンションはどのような人が向いているのでしょうか。投資用マンションを検討している人は次のポイントを確認し、合致するポイントがあれば築古マンション投資を検討しましょう。

不動産投資が初めての人

築古マンションは購入費用が安く、利回りもよく、売れやすい投資物件です。そのため、投資をこれから勉強する人や初めて投資する人向きのマンションといえます。

築古マンションの運営からスタートし、長年資産運用を継続できている資産家も多いです。

時間をかけずに投資をしたい人

投資経験が長い人にも築古マンション投資は人気です。株や為替とは違い、チャートを確認し続ける必要も1日の騰落率を検証する必要もありません。

毎月入ってくる賃料が収益となるマンション投資は、投資にかける時間が少なくとも成功させることができる投資です。

自己資金をあまり捻出できない人

投資に回す自己資金が少なく、銀行から借入をしたくない人は築古マンション投資がおすすめです。

購入しやすく手離れしやすいという点はもちろん、安定して賃料収入を得ることができるという点も魅力的でしょう。

投資マンション経営の
お悩み相談はこちら

築古マンション投資の成功ポイント

築古マンションを投資用として購入し、狙い通りの収益を得るためにはコツが必要です。闇雲にマンション購入するのではなく、必ず次のポイントを確認するようにしましょう。

セミナーなどに参加し知識を得る

築古マンションは初めて投資を行う人向けではありますが、それでも事前にしっかりと知識を習得する必要があります。

右も左も分からないという場合は、マンション投資セミナーや資産運用セミナーなどに参加し、運営の全体像をしっかりと掴んでおくとよいでしょう。また、知人に築古マンション投資を行っている人がいれば必ず注意点をヒアリングしましょう。

大規模修繕のタイミングは把握しておく

大規模修繕は外壁や共有部分など、マンション全体に施す修繕工事のことです。

修繕工事後はマンション全体がキレイになるため、資産価値が上昇します。一方で、管理修繕費の積立不足による特別徴収があるケースもあります。特別徴収は100万円以上の高額になるケースもあります。

徴収前に住民に対し説明会が設けられますが、金額によっては売却を検討するようにしましょう。

出口の準備をしておく

築古マンションは大規模修繕による特別徴収やその他のイレギュラーな状況が起きやすいため、常に売却を検討しておくようにしましょう。

しかし、適切な売却タイミングを判断するのは困難であり、不動産会社のアドバイスが必要です。そのため、常に相談ができるような関係を不動産会社と築いておくのがポイントです。投資マンションを購入する際は、購入後も相談に乗ってくれる不動産会社を選ぶべきです。

心強い味方がいることで、安心して不動産投資を行えるでしょう。