事故物件は売れないは本当？売却を敬遠する不動産会社が多い？

事故物件とは、火事や事故、殺人、孤独死などの理由で居室内で人が亡くなったことがある物件のことです。

特に人の死については、国土交通省の「宅地建物取引業者による人の死の告知に関する

ガイドライン」によって告知義務が定められており、隠ぺいせず買い手に伝えなければいけません。

事故物件は当然ながら通常の物件よりは避けられる傾向にあり、売却しにくいといわれています。この記事では事故物件を売却する方法やポイントについて解説します。

事故物件は本当に売れない？

事故物件は心理的瑕疵と呼ばれる告知義務が発生するため、通常の不動産よりも売却しにくいといわれています。しかし、まったく売れないというわけではありません。

どのようなタイプの買い手が事故物件でも購入するのかを把握することで、事故物件を計画的に売却できるでしょう。事故物件を購入する買い手について紹介します。

不動産会社

不動産会社は事故物件であっても、収益を得られるのであれば買取します。

収益を得られる理由として、長期間保有できる資金をもっている点が挙げられます。事故物件にある告知義務については時効がなく、どのタイミングで売却しても必ず告知する必要があります。

しかし、実際には事故が発生してから年月が経つにつれ心理的瑕疵のイメージは薄れ、事故物件であっても売却しやすくなります。資金力のある不動産会社は、このように通常売却に近づくまで、事故物件の悪いイメージが下がるのを待てるため、買取の検討ができます。

ただし、すべての不動産会社が積極的に事故物件の購入を検討するわけではありませんので注意が必要です。

近隣住民

すべての不動産に共通していえますが、買い手として最も多いのが物件の近くに住む近隣住民といわれています。そしてこの傾向は事故物件であっても同様です。

近隣住民が一番の買い手となる理由は、物件の周辺事情をよく知っているからです。そのため、事故物件であることや事故の内容を重々承知の上で検討するため、購入検討する買い手が現れる確率も高くなります。

心理的瑕疵を気にしない人

事故物件をメインで探している人は一定数います。事故物件の場合は心理的瑕疵を除けば通常よりも非常に安い金額で検討できるという理由があります。

不動産売買において、事故物件は通常価格の約3割〜5割で販売されます。そのため、心理的瑕疵を気にしない買い手にとっては大変お買い得な物件となります。

個人投資家

居住用ではなく収益用物件として購入検討する個人投資家は、価格次第では心理的瑕疵を気にすることなく購入を検討します。

特に、マンションの事故物件は比較的売却しやすいといわれています。投資をこれから始める人が練習として相場より安い物件を購入することがあります。そのため、事故物件であっても購入する可能性はあります。

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事故物件の売却を敬遠する不動産会社は多い？

事故物件の売買や賃貸する場合には、不動産会社に依頼をする必要がありますが、事故物件の取り扱いに消極的な不動産会社も多いのが事実です。

不動産会社が事故物件を敬遠する理由について解説します。

売却に時間がかかる

事故物件は、通常の不動産売却よりも反響数が少なく、販売は長期化します。

また、事故物件は空き家であることが多く、換気や掃除といった管理は不動産会社が行う必要があります。さらには、通常の物件と比べ約3割〜5割で売却されることから、仲介手数料も通常の物件よりも少なくなります。

こういった背景により、不動産会社としては長期管理が必要な割には利益が少ない物件という位置づけになります。大手不動産会社の中には会社のルールとして扱わないと定めているケースもあるようで、そもそも依頼を受けてくれる不動産会社が少ないのが現状です。

再販できないおそれがある

不動産会社が事故物件の買取をする場合、再販売によって利益を得ることを目的とします。

しかし、心理的瑕疵の影響は不動産のプロであっても正確に読むことは難しく長期販売を覚悟する必要があります。

前述したように、長期的に保有することで事故物件は売却しやすくなりますが、短期収益を見込む不動産会社は再販売できないリスクを考え、買取を拒否するケースも多いです。

そのため、不動産買取を検討する場合は事故物件や投資物件を専門で扱っている会社に相談しましょう。通常の不動産買取会社よりも条件次第では高く買取してくれるケースもあります。

再販売のリスクが大きい事故物件だからこそ、より専門性の高い不動産会社に依頼することをおすすめします。

賃貸後の問い合わせが増え、入退継続が安定しない

事故物件を売却ではなく賃貸に出した場合、不動産会社の管理工数は非常に多くなります。

事故物件の賃貸は賃料が非常に安くなるため一定数の需要はあります。しかし、事故物件がゆえに日常的な騒音や振動についてでも不動産会社に問い合わせが来るようになります。

いわゆるオカルトに関する問い合わせで、不動産会社としても現実的に対応できない場合が多いです。

そのため、入居してもすぐに退去してしまうなど、非常に手間がかかる物件といえるでしょう。

賃貸オーナーとしても入退去が激しいマンションは収益が安定しないという不安要素があり、銀行からの借入にも影響が出てしまいます。そのため、ある程度賃貸での検討期間を設け、収益の安定性が難しいと感じた場合は売却に移行する方法が一般的です。

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売却時のポイントとは

事故物件を売却するためにはいくつかポイントがあります。通常の物件とは異なり、心理的瑕疵の影響を減らす必要があり、売却するためのステップが増えます。

事故物件を売却するためのポイントについて解説します。

キレイに清掃して売却する

事故があった部屋に限らず、居住空間全体をしっかりと清掃することで売却できる可能性を大きく上げられます。

通常のリフォームでも問題ないケースが多いですが、事故による損傷が大きい場合は、業者に特殊清掃を依頼し、臭気などを完全に除去した状態で売却するようにしましょう。完全に事故の影響を除去した上で売却開始することが、事故物件売却のコツです。

期間を空けてから売却する

事故が発生した年と数年後であれば、数年後に売却した方が心理的瑕疵の影響を減らせます。

早い段階で売却をスタートし、販売期間を長期的に見据えるという方法でも同じような効果を得られますが、買い手からすると物件の新鮮味は薄れます。

新規公開というインパクトを最大限に活かすためにも、期間を空けて売却するのは有効です。

投資物件の取り扱いが豊富な会社に相談する

事故物件は相場よりも安い金額で購入ができるため、投資用物件という扱いを受ける場合が多いです。投資物件は再販売を目的とする以外にも、賃貸に出すことで収益を得るという利用方法もあります。

投資物件専門の不動産会社は不動産投資を専門的に行うプロ集団であり、事故物件の買取も積極的に行っています。また、買取以外の運用方法についても詳しいノウハウを持っています。

事故物件の運用方法に迷った場合は、投資物件の取り扱いが豊富な会社に相談するようにしましょう。