ワンルーム投資コラム

キャッシュフローがマイナスになっている不動産投資はどうすべきか

キャッシュフローは、経営や投資において「現金の流れ」を表す言葉です。不動産投資でいえば、家賃収入からローンの支払いや経費を差し引いたあと、手元に残る額を指します。

 

キャッシュフローの額は、不動産運用を評価するうえで非常に重要な数字です。たとえ家賃収入があっても、それを上回る支出があればキャッシュフローはマイナスになってしまいます。

 

本記事では、不動産投資でキャッシュフローがマイナスになったときの対応を詳しく解説します。

不動産投資でキャッシュフローがマイナスになっている

不動産投資において、キャッシュフローがマイナスというのは何を意味するのでしょうか。以下に詳しく解説します。

キャッシュフローがマイナスは良いこと?

キャッシュフローがマイナスというのは、つまり赤字が生じているということです。赤字が続くと投資によって利益が得られないどころか、手持ちのお金から持ち出しをしなければ運用を続けられません。

 

しかし、キャッシュフローはあくまで「現時点でのお金の流れ」です。今はローンの返済があり、キャッシュフローがマイナスでも、いずれローンを完済すればプラスに転じます。

 

その点から考えると、現在のキャッシュフローのマイナスは、将来のプラスにつながるもので、決して悪いものばかりではありません。

キャッシュフローがマイナスは悪いこと?

先ほどご紹介した通り、キャッシュフローのマイナスは悪いものではありませんが、程度によっては不動産運用を続けることが難しくなってしまいます。特に無駄な出費によってマイナスになっているのは「悪いキャッシュフロー」であるといわざるをえません。

 

「最初はローン返済があるからマイナスになっても仕方ない」と諦めるのではなく、経費削減のためにできることがないか考えることが重要です。

不動産投資の目的を考える

上記でご紹介したとおり、キャッシュフローのマイナス状態であることには良い面も悪い面もあります。どうとらえるかは、不動産投資の目的によって変わります。

 

例えば、リタイア後の年金代わりにするために、現役で働いている時から不動産投資を始めるというケースを考えてみましょう。

 

長く運用するために新築マンションを購入するとなると、多額の借入が必要です。そのため、最初はキャッシュフローがマイナスになってしまうかもしれません。

 

しかし、現役時代にローンを完済してしまえば、リタイア後は安定した家賃収入が得られ、当初の目的は達成したことになります。

 

一方、すぐに収入を確保したいという場合は、キャッシュフローがマイナスになるような運用は望ましくありません。

 

このように、キャッシュフローのマイナスを許容できるかどうかは不動産投資の目的によって変わります。まずは自身の投資目的を明確にしたうえで目的にあった不動産選定、運用を行いましょう。

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キャッシュフローがマイナスになったらどうする

先ほどご紹介したとおり、投資目的によってはある時点でキャッシュフローがマイナスになるのは想定の範囲内であるといえます。

 

とはいえ、不動産運用を続けることが困難になるほどのマイナスは避けたいものです。

 

キャッシュフローがマイナスになった場合、どうすればプラスに転じさせることができるのでしょうか。以下に詳しくご紹介します。

入居率改善、家賃アップ、経費削減を考える

先ほどご紹介したとおり、キャッシュフローは収入と支出の差額です。キャッシュフローをプラスにするには、収入を増やす、もしくは支出を減らす必要があります。具体的には、以下のような対策が考えられるでしょう。

入居率を改善する

空室がある場合は、まず入居付けをするところから始めましょう。広告媒体や内覧の方法を見直し、入居希望者が気軽に物件情報を得られるよう気を配ることが重要です。

 

また、リフォームや設備更新などを行い、物件の魅力を上げるのも効果があります。

 

いずれも費用がかかりますので、費用対効果を見極めながら、適切な方法を考えましょう。

家賃を上げる

空室がないにも関わらずキャッシュフローがマイナスになっている場合は、家賃アップが可能かどうか検討しなければならないでしょう。しかし、相場を大きく外れて高い家賃に設定したとて、入居者は来ません。入居者がつかず、空室を増やしてしまうことにもなります。

 

対策としては、入居率改善と同じく、リフォームや設備更新などで部屋の魅力を上げることが考えられます。

 

とはいえ、家賃のアップ分でリフォーム代や設備代を回収できなければ意味がありませんので、どの程度部屋に手を加えるか慎重に考えなければなりません。

経費を削減する

上記2項は収入を増やすことを目的とした対策ですが、今度は支出を減らすことを考えましょう。不動産投資にかかっている経費を再度見直し、削減できるところがないか検討します。特に以下のような対策が有効です。

 

・繰り上げ返済

 

繰り上げ返済を行うと一時的な支出は増えますが、その後のキャッシュフローは改善されます。また、銀行の融資枠が回復し、新たな借入を行える可能性もあります。その借入をもとに優良物件を購入し、全体的なキャッシュフローを改善することもできるかもしれません。

 

・諸費用の見直し

 

他にも保険料、管理手数料、消防点検費用なども見直しの対象となります。会社によって費用にかなり幅がありますので、複数の会社を比較検討すると良いでしょう。

 

ただし、単に安いところを選ぶのではなく、過不足のないサービスを提供してくれるかどうかもしっかり確認しましょう。

そもそもキャッシュフローがマイナスになる物件は先細り

不動産投資はローンを組んで行うのが一般的ですので、ある程度のキャッシュフローのマイナスは起こります。ローン完済後にそのマイナスを取り戻せれば問題はありません。

 

しかし、空室が多い、汚損が多く修繕費用がかさむなど、物件自体が原因となってキャッシュフローがマイナスになっている場合は、そのマイナスを取り戻せるどころか、さらに膨らんでしまう恐れがあります。その理由をいくつかご紹介します。

経年劣化により、空室がさらに増える

よほど好立地にない限り、経年劣化に伴い物件のニーズは下がります。そのため空室がさらに増え、損失が大きくなる恐れがあります。

空室リスクへの対策が難しくなる

空室リスクを改善するためには、入居者募集の広告を出したり、リフォームなどで部屋の魅力を上げたりといった対策が必要です。キャッシュフローがマイナスとなり、手持ちの資金が少なくなると、そういった対策もしづらくなってしまいます。その結果、入居者が見つからず、より赤字が膨らむといった負のスパイラルに陥いる危険性があります。

減価償却費を経費に計上できなくなるため

減価償却とは、現物資産の購入額を定められた耐用年数に応じて分割、経費として計上する会計処理のことです。減価償却費を経費とすることで、所得税を安く抑えられる点が不動産投資の魅力でもあります。

 

しかし、耐用年数が過ぎてしまうと減価償却費を経費に計上できません。その結果課税額が増え、キャッシュフローのマイナスが大きくなってしまいます。

特に中古物件は耐用年数が短いため注意が必要です。

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キャッシュフローがマイナスになるなら損切りを考える

キャッシュフローがマイナスになり、生活費まで切り崩さなければならなくなった場合は、損切りをするのも一つの選択肢です。売却を決める目安や、売却時の注意点をご紹介します。

キャッシュフローがマイナスなら売却を考える

不動産投資においてキャッシュフローのマイナスというのは起こりうるものです。そのため、現時点でのキャッシュフローがマイナスだからといって、即売却という判断を下すのは早計かもしれません。

 

売却を決めるためには、将来に渡るキャッシュフローを考える必要があります。そのためには長期運用計画を見直し、以下の点を確認しましょう。

 

  • 返済を続けることができるか
  • ローン返済後はキャッシュフローがプラスに転じるのか
  • 売却益も含め、最終的にどの程度収益が得られるのか

 

その結果、

 

  • いつか返済ができなくなる恐れがある
  • ローン返済後もキャッシュフローがマイナスである
  • 目標通りの収益が得られない

 

などと予測される場合は、売却を考えた方が良いかもしれません。

 

多少赤字が出ても、赤字を最小限にとどめることができれば新しい投資も行いやすくなります。現在だけではなく将来も冷静に見据え、必要があれば早い段階で損切するのも一つの選択肢です。

実はキャッシュフローがマイナスなら売却することも難しい

不動産は金融資産とは異なり、買い手がいなければ売ることはできません。しかし、大きく損失の出ている物件は先細りが予想されるため、買い手を見つけるのは困難です。

 

当然のことながら、その間も修繕積立金や管理費、固定資産税などは支払わなければなりません。保有している期間が長ければ長いほどキャッシュフローのマイナスは続き、損失が大きくなってしまいます。

キャッシュフローがマイナスの物件は買取がお勧め

キャッシュフローのマイナスが大きくなり、損切りをしたいけど買い手がつかず、よりマイナスが大きくなってしまうというような場合は、買取業者に相談することも考えましょう。

 

買取業者は直接物件を買い取るため、買い手が現れるのを待つ必要はありません。早ければ数日以内に物件を処分し、現金を手にできます。

 

キャッシュフローのマイナスは放置していると積み重なり、大きな損失になってしまいます。そうなってからでは空室リスクを改善する対策も、新しい投資を始めることもできません。

 

利益の出ない物件を抱えて悩んでいる方は、一度買取業者に相談してみてはいかがでしょうか。

コラム監修者

伊藤幸弘

資格:宅地建物取引主任者・賃貸不動産経営管理士・ファイナンシャル・プランニング技能士・競売不動産取扱主任者
書籍:『投資ワンルームマンションをはじめて売却する方に必ず読んでほしい成功法則』
プロフィール:2002年から中古投資マンションを専門に取引を行う。
2014年より株式会社TOCHU(とうちゅう)を設立し現在にいたる。


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