収益物件の査定方法を徹底解説！
利回りの計算例や物件価格への影響なども紹介

収益物件とは、家賃収入を獲得する目的で取得する不動産のことです。

不動産の査定方法にはいくつかの種類がありますが、収益不動産の査定と自宅などの不動産の査定には、大きな違いがあります。

本記事では、収益物件の査定方法や収益物件を高く売るコツなどを詳しく解説します。

収益物件の査定方法

自宅の場合は原則として家賃が発生しませんが、収益不動産の場合は家賃収入が見込めます。そのため収益物件では、どのくらいの家賃を獲得できるのか、という点も評価の対象です。

収益物件の査定方法は、経済的に納得性が高いと考えられている収益還元法のほかに、取引事例比較法や原価法などの方法があります。

収益還元法

収益還元法とは、その収益物件が将来的にいくらくらいの収益を稼げるのかという収益力から不動産価格を算出する方法です。

物件の収益力が高いほど査定価格は高くなり、一方で収益力が低いほど査定価格は低くなります。

収益還元法は一般的に、アパートやマンションなどの賃貸物件である収益物件を査定するときに利用されます。

収益還元法では、以下の計算式で収益物件の価格を求めます。

収益物件の価格＝年間賃料収入 ÷ 還元利回り

還元利回りとは、物件がある地域や物件そのものに対して投資家が期待している利回りのことです。キャップレートと呼ばれることもあります。

たとえば、年間家賃収入が1,000万円で還元利回りが4％の場合、収益物件の価格は以下のとおりです。

収益物件の価格＝1,000万円 ÷ 4％＝2億5,000万円

ただし実際の売却価格は、算出した価格に受給などの状況も加味して決定します。そのため、売却価格が査定価格のままというケースはあまりありません。

取引事例比較法

取引事例比較法は、多くの取引事例を集めて、類似物件が実際に取引された価格に対して必要に応じて事情補正や時点修正をする方法です。さらに、地域的な要因や個別的な要因を比較、考慮して収益物件の価格を決定します。

計算式で表すと、以下のとおりです。

収益物件の価格＝取引価格 × 事情補正 × 時点修正 × 地域的な要因比較 × 個別的な要因比較

事情補正率や時点修正率、地域的な要因比較率、個別的な要因比較率は、収益物件それぞれの状況を個別に判断して設定します。

原価法

原価法とは、価格算定時点における物件の再調達原価を算出し、その再調達原価に減価修正をして、収益物件の価格を求める方法です。

• 再調達原価　現時点の建築費相場
• 減価修正率　新築当時からどのくらい価値が下がったかの修正率

計算式は、以下のとおりです。

収益物件の価格＝再調達原価 × （1－減価修正率）

なお、原価法で求められた価格は積算価格とも呼ばれています。主に、土地ではなく建物に対して利用します。

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査定を依頼するときのポイント

不動産会社に収益物件の査定を依頼するとき、押さえておくべきポイントがいくつかあります。基本的な知識がないと、不動産会社のペースで話が進んでしまい、雑な対応をされるおそれがあります。

査定のチェックポイント

収益物件の査定で不動産会社がチェックするポイントは、入居率や築年数、設備、修繕積立金などがあります。

入居率

入居率が高い物件は査定価格も高いです。

収益物件においていちばん困るのが、空室ができることです。空室が少なくて多くの部屋に入居者が入ればその分多くの家賃収入も見込めるので、当然査定価格も高いです。

築年数

一般的に、築年数が新しい物件のほうが査定価格は高い傾向にあります。一方で築年数が古くなると、査定価格は低くなります。

その理由は、築浅の物件のほうが入居者に好まれ、空室が発生しにくいからです。

設備

最新の設備を備えている物件のほうが、査定価格が高いです。

たとえば、トイレや浴室などの水回りに最新設備を設置している物件は人気が高く、入居希望者がすぐに集まるでしょう。

一方で老朽化した設備しかない物件は入居者から敬遠されてしまいます。家賃を高く設定することも難しいので、査定価格は低くなってしまいます。

対応としては、査定の前に老朽化している設備を新しいものに入れ替えるのもよいでしょう。

修繕積立金（区分マンションなどの場合）

区分マンションなどの場合は、修繕積立金の積立率もチェックされます。

修繕積立金の積立率が低いと、大規模修繕が必要になったときに積立金で対応できません。そのため、査定価格が低くなる傾向にあります。

査定書の見方

不動産査定書には、以下のような項目が記載されています。

• 査定物件の概要（建物名、所在地、交通やアクセス、築年数、構造、階数、総戸数、部屋番号など）
• 近隣エリアの成約事例
• 取引予想価格
• 査定担当者の所見
• 今後のスケジュール
• 取引に必要な諸費用

上記の中でも特に、築年数と取引予想価格、費用が重要です。収益物件を売却するとどれくらいの売却価格になるのか、どのくらいの費用がかかるのかといった点は、不動産会社を選ぶための判断材料になります。

査定価格は売り出し価格ではない

収益物件の査定価格は、そのまま売り出し価格になるわけではありません。

収益物件の売り出し価格を決める大きな要素に、需給の状況があります。需要が高くても供給が少ないエリアであれば、実際の売り出し価格は高くなると考えられます。

反対に供給過多のエリアであれば、実際の売り出し価格は査定価格よりも低くなるおそれがあります。

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収益物件を高く売るコツ

収益物件を高く売るためには、以下3つのコツを押さえておきましょう。

• 高い価格で売れる時期を見極める
• 利回りを上げて売却価格を高く算定できるようにする
• 複数の不動産会社に査定を依頼する

それぞれについて詳しく解説します。

高い価格で売れる時期を見極める

収益物件は、満室時や大規模修繕の直前などに高く売れる傾向にあります。

建物の老朽化が進むと、多額の修繕費が必要です。修繕費用が売却代金を大きく超える場合は、修繕前に建物を売却するとよいでしょう。

早めの段階から、売却までの出口戦略をしっかりと考えておくことが重要です。

利回りを上げておく

収益物件は、利回りを基準にして売却価格を算定できます。つまり、利回りが上がれば査定価格も高くなります。

利回りを上げるためには、以下が重要です。

• 家賃を高値に維持できるように設備などを適切なタイミングで交換する
• 清掃を怠らずにきれいな状態を保つ

必要に応じて専門家に相談しながら定期的なメンテナンスをしましょう。

収益物件の売買が専門の不動産会社に相談する

不動産会社によって、取り扱いが得意な物件は違います。

居住用として利用していた不動産を売却するのと、収益物件を売却するのでは、注意すべきポイントが異なります。

収益物件の査定は、必ず収益物件の売買を専門にしている不動産会社に相談しましょう。

顧客からの信用が高く、豊富な実績や経験を有するプロフェッショナルな業者に依頼することが重要です。