不動産投資におけるランニングコストの目安はいくら？
削減方法についても解説

不動産投資の収支は、家賃収入のみで計れるものではありません。建物の維持や税金など、さまざまなランニングコストも一緒に考えることが必要です。

不動産投資を始める際には、これらの費用がいくらかかるのかを把握しておきましょう。

この記事では、不動産投資におけるランニングコストの目安と削減方法について紹介します。なお、この記事では一棟マンションではなく、区分マンション投資について解説しています。

ランニングコストの目安は月額家賃収入の20～30％

不動産投資にかかるランニングコストとしては、主に下記の3つが挙げられます。

• 建物の管理・維持に関するコスト
• 入居者対応に関するコスト
• 税金に関するコスト

諸費用の相場には幅があるものの、目安としては月額家賃収入の約20〜30％の負担になることが一般的です。

それぞれの項目を詳しく見ていきましょう。

建物の管理・維持に関するコスト

建物の管理・維持に関するコストの費用目安は以下のとおりです。

• 賃貸管理手数料：家賃の5％
• 管理費や修繕積立金：家賃の5～8％
• リフォーム費用：20㎡で25万円
• 損害保険料：年間3万円～5万円前後（補償内容によって変動）

建物の管理・維持などに関する業務の多くは、不動産管理会社が行うことになります。具体的には物件の日常清掃や、設備の点検・メンテナンス、警備・防災などが含まれます。

リフォーム費用は、入居者の入れ替わり時に発生する原状回復費用や、壁紙やフローリングの張替えなどの設備交換費用です。

管理費は建物の日々の清掃費用です。修繕積立金は修繕が発生したときのために積み立てておく費用です。

また、火災や地震に備えて加入する損害保険の保険料も必須です。地震保険はマイナーな商品ですが、災害大国である日本の地震の発生頻度、被害を受けた際の損失の甚大さを考えると、入っておくと安心なことは言うまでもありません。

入居者対応に関するコスト

入居者対応に関するコストの費用目安は以下のとおりです。

• 入居者管理費：賃貸管理会社手数料に含まれる
• 広告費：家賃の1カ月分

入居者対応に関する費用としては、入居時の契約・更新関係の手続きや、退去時の立会・精算などの手続きが挙げられます。また、家賃の回収状況や、必要に応じた滞納者への催促対応なども重要な要素です。

ほかにも、入居者からのクレーム対応や入居者同士のトラブル対応なども必要です。こういった業務は管理会社へ委託するのが一般的ですが、業務内容やサービス内容には幅があるため、確認しておく必要があります。

また、入居者募集にかかる広告費用も別途必要です。具体的には、早く入居者を見つけるために仲介会社に対して支払う報酬です。仲介会社はこの報酬がある物件を優先的に提案してくれます。空室期間を長期化せずに、素早く入居者を見つけたい場合には、必要な費用です。

税金に関するコスト

税金に関するコストの費用目安は以下のとおりです。

• 固定資産税・都市計画税：不動産評価額の1.7％
• 所得税・住民税：家賃収入額に連動
• 税理士費用：3～10万円（確定申告のみ、顧問契約など内容による）

不動産を所有することによって、何種類かの税金費用が発生します。

固定資産税および都市計画税は、土地や家屋などの資産に対して課税される税金です。税率は固定資産税は評価額の1.4％、都市計画税は0.3％が目安ですが、市町村によって異なるため確認が必要です。

所得税および住民税は不動産投資で得た収益に対して課せられる税金です。本業の給与所得や他の副業の収入と合わせた金額から固定資産税などの必要経費を引いた課税所得を元に計算されます。

また、投資収益については年に一度確定申告を行う必要がありますが、税理士などプロに外部委託する際のコストも必要です。確定申告のみを依頼するパターンもありますが、一般的には顧問契約という形で随時相談できるようにしておくことが多いです。

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ランニングコスト削減を検討できる項目

不動産投資のランニングコストは、項目によっては削減できるものもあります。

ここでは具体的にどのような費用の、どのような点が削減可能なのかを見ていきます。

入居者募集費用

入居者募集については、仲介会社や管理会社の手を借りるのが効率的ですが、仲介手数料や広告費が必要になります。

これらは成約時に発生するものであるため、オーナー自身で借主を見つけられれば、コストを浮かせることになります。

たとえば手作りのチラシのポスティングや、HP・SNSでの周知など、草の根で宣伝していくことで個人でも入居者を獲得できる可能性があります。

修繕費やリフォーム費

入居者が入れ替わる際に発生する修繕費やリフォーム費は、場合によっては多額の出費になることもあるため、抑制していきたいところです。

劣化した部分の補修などは当然外すことはできませんが、過剰なリフォームにならないように、必要性について慎重に検討しましょう。

また、工事の支出を修繕費とするのか、資本的支出として減価償却で計上していくのかで、毎年の税負担が変わってきます。一概にどちらが望ましいとは言えませんが、収益状況を踏まえてどう対処すべきかを税理士などに確認するとよいでしょう。

管理手数料

管理会社に支払う管理手数料は固定費ですが、会社によってサービス内容や料金設定はさまざまです。たとえば建物の清掃や簡単な点検など、自身での対応が可能な部分と外注すべき部分を切り分けたうえで、後者のみを委託することで費用を抑制できます。

また、場合によっては管理会社を変更し、管理手数料の安い会社に委託してしまうのもひとつの手です。ただし、安くなった分サービスが手薄になったり、管理手数料以外の別の名目で料金を徴収してきたりする会社もあるため、会社選びは慎重に行う必要があります。

金額の額面だけを見るのではなく、業務内容と支払う費用が釣り合っているかを判断しましょう。

税金費用

上述のとおり、所得税や住民税は必要経費を控除して計算するので、経費算入できるものは適切に計上していくのが節税上望ましいです。

もちろん脱税にならないよう税制を正しく認識する必要があるため、適宜税理士に相談しながら進めていきましょう。

また、固定資産税や都市計画税については、誤った情報に基づいて過剰に請求されるケースもあるため、金額の妥当性を必ず確認したいところです。還付請求には法律上時効が定められているため、誤りを発見した場合は速やかに指摘する必要があります。

さらに、固定資産税や都市計画税は納付方法によってポイント還元などの恩恵が受けられるケースがあります。クレジットカード払いやキャッシュレス決済が可能であれば、積極的に利用していきましょう。

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ランニングコスト以外で注意すべき点とは

不動産投資においては、ランニングコスト以外にも考慮に入れておく必要のあるポイントがあります。

ここで挙げているものは決して軽視できない要素なので、必ず確認してください。

金利の変化

不動産投資を行う際には、通常金融機関などからの融資を元手にすることが多いです。

そのため家賃収入からローンの返済も工面していく必要がありますが、その際に注意すべきなのは金利です。借入金額が増大するほど金利負担も増えて、返済額が大きくなるので注意が必要です。

金利の種類として、借入当初の金利がその後も継続する固定金利と、一定期間ごとに金利が見直される変動金利があります。通常は固定金利よりも変動金利のほうが利率は低く設定されていることが多いため、一見すると変動金利のほうが有利なように感じられます。

しかし、変動金利の場合は利率が景気に連動するため、返済額が大きく変動する可能性があります。たとえばインフレが生じて、引き締めのために金利が引き上げられた場合、ローンに適用される利率も上昇し、総返済額が当初想定より膨らむことになります。

その点、固定金利であれば事実上の固定費用なので、将来的なキャッシュフローの計算は立てやすいと言えます。

どちらも一長一短があるので、メリット・デメリットを考慮して選択する必要があります。

自然災害

自然災害にはさまざまな種類がありますが、不動産投資をするうえで特に気を付けたいのは地震と水害です。

このうち、より被害が大きくなりやすいのは、倒壊の可能性がある地震です。マンションの場合は構造的に地震に強いといわれていますが、前提として気を付けたいのは地盤です。

埋立地など、地盤が軟弱な可能性があるエリアは注意してください。また、中古物件に投資する場合は、住宅診断を行って耐震性のチェックを行うのが有効です。

台風やゲリラ豪雨を原因とする水害も、近年大規模な被害をもたらすケースが増えてきており、注意が必要です。大きな河川が近くにない場合でも、下水道の処理能力超過による内水氾濫の可能性があるため、決して安心はできません。ハザードマップなどを活用し、水害リスクの高いエリアへの投資は慎重に判断しましょう。

また、ランニングコストの内容でも触れましたが、火災保険や地震保険を活用し、万が一の事態に備えておくことも重要です。

信頼できる不動産会社かどうか

これまで見てきたように、不動産投資においては、恒常的に発生するランニングコスト以外にも、金利上昇や災害発生などによって、さまざまな諸費用がコストとして加わるおそれがあります。

収益率を上げていくには、不要なコストはなるべく削減していくことが望ましく、そのためには付き合っていく不動産会社選びは非常に重要です。

これは単純に管理手数料の料金設定の高低という点だけの話ではなく、ビジネスパートナーとして長期的にさまざまな問題で相談できる相手かどうか、という点も非常に重要です。

会社によって得意・不得意な分野があるので、場合によっては業務を切り分けて別会社に委託することも視野に入れて、検討を進めてみてください。