ワンルーム投資コラム

公務員が不動産投資でやりがちな失敗事例!成功させるためにはどうする?

近年、サラリーマンや主婦など様々な人の間で不動産投資を始める人が増えてきました。公務員として勤めている方の中にも、副収入を得るために不動産投資を検討している方がいるでしょう。

 

ただし、公務員が行う不動産投資には、ほかの職業の方と違う特徴があります。その特徴を理解しておかないと失敗するおそれがあるので注意が必要です。

 

本記事では、公務員が不動産投資でやりがちな失敗を紹介します。また、失敗を防ぐための方法を理解しておきましょう。

公務員による不動産投資の特徴

ここでは、公務員による不動産投資にどういった特徴があるのか、詳しく解説します。

投資ローンの審査に通過しやすい

公務員の方は、一般的なサラリーマンと比較すると、不動産投資ローンの審査に通過しやすいという特徴があります。

 

ローン審査は、どういった会社に勤めているのか、年収がいくらあるのかなどの個人の属性と、対象物件の不動産価値が、重要な審査項目であるためです。

 

公務員の方は、属性がほかの職業よりも金融機関に高く評価される傾向にあります。そのため、融資審査に通過しやすいのはもちろん、融資額も大きくなる可能性が高いです。

手間がかからないので本業に支障をきたさない

不動産投資は、物件の管理や入居者の募集、家賃の回収などさまざまな業務を行う必要があります。

 

しかし、業務の大半は管理会社に委託できます。管理会社に業務を委託することで、物件を運用する時間と手間を大幅に削減できるため、本業が忙しい公務員の方でも負担に感じることはないでしょう。

副業規定に抵触する可能性がある

公務員は、人事院規則や国家公務員法、地方公務員法により、副業が禁止されています。そのため、基本的に不動産投資も禁止されています。

 

しかし、人事院規則に定められた以下の条件を満たしている場合は例外です。

 

  • 5棟10室以下の規模であること
  • 賃貸料収入が年額500万円以下であること
  • 入居募集や賃料の集金などを管理会社に任せること

 

参考:人事院「人事院規則14―8(営利企業の役員等との兼業)の運用について

 

上記の決められた範囲であれば、勤務先に不動産投資をしていることが知られても問題はありません。

不動産会社から営業されやすい

公務員の方は、前述したように融資審査に通りやすく不動産投資に向いているため、不動産会社から営業されやすい傾向があります。

 

営業の電話がかかってくるだけでなく、悪質な不動産会社に狙われるケースも多いです。

 

そのため、不動産投資を検討している公務員の方は、不動産投資の知識を身につける必要があります。悪質な会社から営業をかけられても、悪質な業者だと気づけるようにしておきましょう。

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不動産投資で公務員がやりがちな失敗

上記で紹介したような公務員ならではの不動産投資の特徴があるため、失敗の傾向も似ています。

 

公務員の不動産投資でよくある失敗事例を把握して、対策を講じましょう。

基準を超えた規模で不動産投資をしてしまった

公務員は基本的に副業が禁止されているため、不動産投資を行う際は人事院規則で規定されている基準内で不動産投資をする必要があります。

 

しかし、基準を把握しておらず、基準を超える範囲まで不動産投資の規模を大きくしてしまったということが珍しくないようです。

 

基準を超える範囲まで規模を拡大して、勤務先にそれが知られてしまい、減給や懲戒免職になってしまったという事例もあります。

 

とはいえ、相続などやむを得ない理由があることもあるでしょう。その場合、基準を超えていても許可が下りれば不動産投資が可能なケースがあるため、勤務先に申告をしましょう。

管理会社にすべて任せすぎた

公務員の方の中には仕事が忙しく、不動産の運営をすべて管理会社に任せてしまう方がいます。

 

確かに、信頼できる管理会社であれば、大半の運営を任せても問題はありません。しかし中には、物件の運営や管理を適切に行わない会社もあるためとても危険です。

 

たとえば、以下が起こるおそれがあります。

 

  • 物件の清掃をしていない
  • 入居募集に対して手を抜いている
  • 入居者のトラブルを適切に処理していない

 

こういった事態を防ぐためにも、管理会社に任せっきりにせず、自らの責任で管理状態を監視しておきましょう。

利益の意識が甘くて赤字になる

公務員は一般的な企業と違って営利組織ではないため、サラリーマンと比較すると利益に対する意識が甘い方が多くいます。

 

利益を残すことへの意識が乏しい状態で不動産投資をしてしまい、失敗するケースも珍しくありません。

 

たとえば、収支シミュレーションが楽観的すぎて資金面の管理が甘く、節税ができていないことで赤字になり、持ち出しが発生するケースなどです。

 

このような事態を防ぐためにも、シビアな経営意識を持ったうえで、綿密な収支シミュレーションを行う必要があります。

悪質な不動産投資会社にだまされる

先述しましたが、公務員は悪質な不動産会社から狙われやすい傾向があります。資金調達能力が高いうえに、一般的なサラリーマンよりもビジネス知識が乏しい方が多いためです。

 

実際、悪質な不動産会社から相場よりも高い物件を買わされて失敗したという事例は珍しくありません。

 

不動産会社の甘い言葉を安易に信じてしまわないためにも、不動産投資に関する知識を進んで身につけるようにしましょう。

物件の立地が悪かった

公務員以外の方でもよくある失敗ですが、物件の立地が悪かったために、失敗するというケースも多いです。

 

物件の立地が良くないと賃貸需要がなく、空室ができてしまいます。空室ができると、家賃収入が減少して、ローンの返済ができなくなってしまうという事態になりかねません。

 

そういった事態を防ぐためにも、安易に物件を購入せずに立地や賃貸需要の有無について慎重に検討しましょう。

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失敗を防ぐための方法

不動産投資にはどうしてもリスクが付きまとうため、失敗をしないための方法を理解しておくことが重要です。

不動産投資の知識を身につける

公務員の方に限った話ではありませんが、不動産投資の知識を身につけることで、悪質な不動産会社や管理会社にだまされることを防いで、綿密な投資計画を立てることができます。

 

知識を身につければ、何が悪くて何が良いのかを自分で判断できるようになるためです。

 

特に、何度も説明しているように、公務員の方は副業規定に違反しない規模で不動産投資をする必要があります。

  

規模を超えてしまい問題なるのを防ぐためにも、副業規定を確認しましょう。 ちなみに、地方公務員の服する人事院規定に定められている基準は「5棟10室以下の規模かつ賃貸料収入が年額500万円以下」です。この範囲であれば、届出などなしで、不動産投資が可能とされます。

 

それ以外にも、不動産投資の知識は多岐に渡るので、身につけなければならない知識は多いです。不動産投資を成功させるためにも、管理会社に任せきりにするのではなく、セミナーに参加するなどして自分で勉強しましょう。

取り返しのつかない失敗をする前に出口戦略を検討する

やってみたけど不動産投資は難しいと感じた方や、副業規定の規模を超えてしまった方は、物件を売却しましょう。

 

投資物件を売却することで、取り返しのつかない失敗をする前に不動産投資をやめることができます。

 

副業規定を超えた範囲まで、不動産投資の規模をすでに拡大してしまっている人もいるでしょう。複数所有している投資物件を問題ない規模まで売却してしまえば、勤務先に不動産投資のことが知られたとしても問題になりません。

 

ただし、居住用の不動産よりも投資物件の売却は時間がかかるおそれがあり、工夫が必要です。投資物件に特化して売買実績が豊富な不動産会社に依頼しましょう。

コラム監修者

伊藤幸弘

資格:宅地建物取引主任者・賃貸不動産経営管理士・ファイナンシャル・プランニング技能士・競売不動産取扱主任者
書籍:『投資ワンルームマンションをはじめて売却する方に必ず読んでほしい成功法則』
プロフィール:2002年から中古投資マンションを専門に取引を行う。
2014年より株式会社TOCHU(とうちゅう)を設立し現在にいたる。


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