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投資マンション失敗
近年、サラリーマンや主婦など様々な人の間で不動産投資を始める人が増えてきました。公務員として勤めている方の中にも、副収入を得るために不動産投資を検討している方がいるでしょう。
ただし、公務員が行う不動産投資には、ほかの職業の方と違う特徴があります。その特徴を理解しておかないと失敗するおそれがあるので注意が必要です。
本記事では、公務員が不動産投資でやりがちな失敗を紹介します。また、失敗を防ぐための方法を理解しておきましょう。
目次
ここでは、公務員による不動産投資にどういった特徴があるのか、詳しく解説します。
公務員の方は、一般的なサラリーマンと比較すると、不動産投資ローンの審査に通過しやすいという特徴があります。
ローン審査は、どういった会社に勤めているのか、年収がいくらあるのかなどの個人の属性と、対象物件の不動産価値が、重要な審査項目であるためです。
公務員の方は、属性がほかの職業よりも金融機関に高く評価される傾向にあります。そのため、融資審査に通過しやすいのはもちろん、融資額も大きくなる可能性が高いです。
不動産投資は、物件の管理や入居者の募集、家賃の回収などさまざまな業務を行う必要があります。
しかし、業務の大半は管理会社に委託できます。管理会社に業務を委託することで、物件を運用する時間と手間を大幅に削減できるため、本業が忙しい公務員の方でも負担に感じることはないでしょう。
公務員は、人事院規則や国家公務員法、地方公務員法により、副業が禁止されています。そのため、基本的に不動産投資も禁止されています。
しかし、人事院規則に定められた以下の条件を満たしている場合は例外です。
参考：人事院「人事院規則１４―８（営利企業の役員等との兼業）の運用について」
上記の決められた範囲であれば、勤務先に不動産投資をしていることが知られても問題はありません。
公務員の方は、前述したように融資審査に通りやすく不動産投資に向いているため、不動産会社から営業されやすい傾向があります。
営業の電話がかかってくるだけでなく、悪質な不動産会社に狙われるケースも多いです。
そのため、不動産投資を検討している公務員の方は、不動産投資の知識を身につける必要があります。悪質な会社から営業をかけられても、悪質な業者だと気づけるようにしておきましょう。
(株)TOCHU実際のところ、公務員の方はローンが通りやすい傾向にあります。理由はいくつかあるんですが、まず一番大きいのは、職の安定性ですね。言い方は悪いかもしれませんが、よほどのことがない限りクビになることはないですし、リストラの心配もほとんどありません。
それに加えて、退職金もしっかり支給されるという保証もあります。金融機関からすると、この人なら返済が滞る心配は少ないだろうという判断になるわけです。興味深いのは、金融機関は物件の良し悪しよりも、借り手である人物の信用力を重視する傾向にあるんです。
ただ、これが良いことなのか悪いことなのかは、実は微妙な部分もあります。審査が通りやすいからといって、必ずしも投資として成功するとは限らないですからね。
(株)TOCHU実際にそういう会社は存在しています。ただし、正直に言うと、あまり良くない印象を持っています。というのも、その営業手法がかなり問題含みなんですよ。
例えば、役所に直接電話をかけて、不動産投資に興味ありませんか？なんて営業をかけるんです。昼休みの12時頃を狙って電話してきたりね。これはかなりよろしくない手法だと思います。
特徴的なのは、公務員組織の縦の関係の強さを利用した営業手法です。自衛隊や警察なんかがその典型例で、1人が購入すると、その組織の縦のつながりを使って次々と営業していく。紹介料も出てたりするようです。
ただ、私自身は自衛隊出身ですが、同期から売って欲しいと言われても断っています。身内の距離が近い関係で商売はしたくないんです。そういった関係は、ビジネスの感覚で投資を始めるわけではない方が多いため、何かあったときに責任が取れないんです。むしろ、組織とは全く関係ない人が普通に営業して、それが組織内で広がっていくようなケースの方が健全だと思います。
上記で紹介したような公務員ならではの不動産投資の特徴があるため、失敗の傾向も似ています。
公務員の不動産投資でよくある失敗事例を把握して、対策を講じましょう。
公務員は基本的に副業が禁止されているため、不動産投資を行う際は人事院規則で規定されている基準内で不動産投資をする必要があります。
しかし、基準を把握しておらず、基準を超える範囲まで不動産投資の規模を大きくしてしまったということが珍しくないようです。
基準を超える範囲まで規模を拡大して、勤務先にそれが知られてしまい、減給や懲戒免職になってしまったという事例もあります。
とはいえ、相続などやむを得ない理由があることもあるでしょう。その場合、基準を超えていても許可が下りれば不動産投資が可能なケースがあるため、勤務先に申告をしましょう。
公務員の方の中には仕事が忙しく、不動産の運営をすべて管理会社に任せてしまう方がいます。
確かに、信頼できる管理会社であれば、大半の運営を任せても問題はありません。しかし中には、物件の運営や管理を適切に行わない会社もあるためとても危険です。
たとえば、以下が起こるおそれがあります。
こういった事態を防ぐためにも、管理会社に任せっきりにせず、自らの責任で管理状態を監視しておきましょう。
公務員は一般的な企業と違って営利組織ではないため、サラリーマンと比較すると利益に対する意識が甘い方が多くいます。
利益を残すことへの意識が乏しい状態で不動産投資をしてしまい、失敗するケースも珍しくありません。
たとえば、収支シミュレーションが楽観的すぎて資金面の管理が甘く、節税ができていないことで赤字になり、持ち出しが発生するケースなどです。
このような事態を防ぐためにも、シビアな経営意識を持ったうえで、綿密な収支シミュレーションを行う必要があります。
先述しましたが、公務員は悪質な不動産会社から狙われやすい傾向があります。資金調達能力が高いうえに、一般的なサラリーマンよりもビジネス知識が乏しい方が多いためです。
実際、悪質な不動産会社から相場よりも高い物件を買わされて失敗したという事例は珍しくありません。
不動産会社の甘い言葉を安易に信じてしまわないためにも、不動産投資に関する知識を進んで身につけるようにしましょう。
公務員以外の方でもよくある失敗ですが、物件の立地が悪かったために、失敗するというケースも多いです。
物件の立地が良くないと賃貸需要がなく、空室ができてしまいます。空室ができると、家賃収入が減少して、ローンの返済ができなくなってしまうという事態になりかねません。
そういった事態を防ぐためにも、安易に物件を購入せずに立地や賃貸需要の有無について慎重に検討しましょう。
(株)TOCHU率直に言って、あまりうまくいっている人は少ないというのが私の印象です。その証拠に、当社に相談に来られる方の多くが売りたいという方なんです。つまり、うまくいかなかったから手放したいというケースが多いんですね。
逆に、自分から買いたいという問い合わせをしてくる公務員の方は少ないんです。これは何を意味するかというと、おそらく多くの方がプッシュ型の営業で購入を決めているんじゃないかということです。
ここで重要なポイントなんですが、プッシュ型の営業で良い物件というのはまずありません。それに、公務員の方は一般的にお金に関する知識が少し足りない傾向にあります。一般企業と違って、予算を組んで売上を立てて収支を計算するという経験があまりないんですよ。
むしろ公務員の方の場合、予算を使い切らなければならないという発想は強いのですが、そこから収益性を考えるという習慣がないんです。つまり、経営的な感覚や投資の感覚が薄いというのが現状です。
(株)TOCHUまず多いのが服務規定の問題です。投資物件を購入する際に、所属組織に報告せずに買ってしまうケースが結構あります。後々、上司から「売ってくれ」と言われることもあるんです。例えば、「将来出世するならこの物件は手放してくれ」といった具合です。
これは公務員という立場が公僕として公のために尽くすべき存在とされていることと関係があります。個人の利益追求があまり好ましく思われないという組織文化があるんですね。
もう一つ特徴的なのは、公務員の方の人柄に起因する失敗です。多くの方が真面目で優しい性格なんです。学業もしっかりやって、高い志を持って公務員になられた方が多いので、残念ながら悪い人に騙されやすい傾向があります。丸いお客さんが多いというか。
また、紹介されたら断れないとか、押しに弱いという特徴もあります。しょうがないなという感じで契約してしまうケースも少なくありません。そういう意味で、公務員の方の善良な性格が、時として不動産投資での失敗につながってしまうんです。
不動産投資にはどうしてもリスクが付きまとうため、失敗をしないための方法を理解しておくことが重要です。
公務員の方に限った話ではありませんが、不動産投資の知識を身につけることで、悪質な不動産会社や管理会社にだまされることを防いで、綿密な投資計画を立てることができます。
知識を身につければ、何が悪くて何が良いのかを自分で判断できるようになるためです。
特に、何度も説明しているように、公務員の方は副業規定に違反しない規模で不動産投資をする必要があります。
規模を超えてしまい問題なるのを防ぐためにも、副業規定を確認しましょう。ちなみに、地方公務員の服する人事院規定に定められている基準は「5棟10室以下の規模かつ賃貸料収入が年額500万円以下」です。この範囲であれば、届出などなしで、不動産投資が可能とされます。
それ以外にも、不動産投資の知識は多岐に渡るので、身につけなければならない知識は多いです。不動産投資を成功させるためにも、管理会社に任せきりにするのではなく、セミナーに参加するなどして自分で勉強しましょう。
やってみたけど不動産投資は難しいと感じた方や、副業規定の規模を超えてしまった方は、物件を売却しましょう。
投資物件を売却することで、取り返しのつかない失敗をする前に不動産投資をやめることができます。
副業規定を超えた範囲まで、不動産投資の規模をすでに拡大してしまっている人もいるでしょう。複数所有している投資物件を問題ない規模まで売却してしまえば、勤務先に不動産投資のことが知られたとしても問題になりません。
ただし、居住用の不動産よりも投資物件の売却は時間がかかるおそれがあり、工夫が必要です。投資物件に特化して売買実績が豊富な不動産会社に依頼しましょう。
(株)TOCHU一番大切なのは、知識をしっかり身につけることです。投資の知識というのは、普段の業務ではあまり使わないと思うんです。だからこそ、意識的に投資に関する知識や情報を集めていく必要があります。
それから、長期的な視点で投資を判断することも重要です。公務員の方は職業として安定していますが、だからといって不動産投資も安定するとは限りません。むしろ、長期的に見てこの投資が本当に良いのか悪いのかという計算をしっかりとしていただきたいですね。
また、ビジネスの視点も大切です。収支計算やキャッシュフローの管理など、経営的な感覚を養っていく必要があります。安定した職業だからといって、投資のリスクを軽視してはいけません。性善説で動くのではなく、しっかりとした計算と判断のもとで投資を進めていくことが成功への鍵になると考えています。
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宅地建物取引主任者・賃貸不動産経営管理士・FP技能士・公認 不動産コンサルティングマスター・投資不動産取引士・競売不動産取扱主任者・日本不動産仲裁機構ADR調停人
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『マンション投資IQアップの法則 ~なんとなく投資用マンションを所有している君へ~』
2002年から中古投資マンションを専門に取引を行う。
2014年より株式会社TOCHU（とうちゅう）を設立し現在にいたる。
代表取締役伊藤幸弘
実際、公務員の方は不動産投資を始める方が多いんですよ。特に学校の先生とか、国公立大学の教授の方なんかが目立ちますね。
理由としては、まず副業に興味を持ってる公務員の方が意外と多いんです。今の収入だけじゃ満足できないという気持ちがあるんでしょうね。あとは、公務員の方って比較的安定志向が強いので、将来の年金の足しにしたいという考えで、資産形成の手段として不動産投資を選ばれる方が多いですね。
もちろん、株式投資なんかをされている方も多いとは思いますが、不動産投資を選ぶ傾向が強いように感じます。うちのお客様の中でも、投資家さんの中で公務員の方の割合は結構高いですね。特に教育関係者の方が多い印象があります。