オーナーチェンジのトラブルとは！？ 取引前に知っておきたいポイント

入居者が物件に居住した状態のまま不動産を売買し、オーナーだけが変更になる「オーナーチェンジ」。よく耳にする取引形態ではありますが、売主と買主以外に、入居者や管理会社にも考慮する必要があるため、しっかりとした知識がないとトラブルに発展する可能性もあることに注意しましょう。

今回はオーナーチェンジに関するトラブル事例をご紹介します。

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オーナーチェンジのトラブル事例12選

新オーナーへの引き渡し前に入居者が退去

オーナーチェンジで買い手を探していましたが、無事に新しいオーナーに物件を売却することに。しかし、売買契約を締結し、引き渡しを待つあいだに、現在の入居者から退去通知が届いてしまいました。このような場合、新オーナーは旧オーナーに対し、「退去予定を隠していたのでは？」と不信感を抱くこともあります。最悪の場合は購入をやめたい、と言われてしまう場合すらあるケースです。

退去通知の届出日を示すことで、新オーナーの疑念を晴らせる場合もありますが、一度壊れてしまった信頼関係を修復することは容易ではありません。契約時に、締結日以降に退去が発生する可能性については、しっかりと説明しておくべきでしょう。

内装費用の負担が予想以上に高額

特に入居者が長期にわたって居住していた場合に、新オーナーが注意すべき事例です。入居期間が長いと、室内の設備などが予想以上に痛んでいることも多いものです。入居者や室内の情報をあらかじめしっかりとチェックしておかないと、想定外の内装費用の負担が生じ、自己資金が逼迫することもあります。

室内設備にトラブルがあった

旧オーナーが室内設備の不具合を新オーナーに通知していない、という悪質な事例もあります。ある事例では、入居者はオーナーチェンジ以前から旧オーナーに設備不具合について相談していたものの、ろくに取り合ってもらえませんでした。オーナーチェンジ後、入居者は新オーナーに改めて不具合への対応を依頼したことで、新オーナーも事態を把握します。水回りのトラブルなど、修理費用が高額となることも少なくありません。

この事例では、売主（旧オーナー）の負担で修繕することとなりましたが、後味の悪い取引になってしまいました。

オーナーチェンジ後の賃料の変動

オーナーチェンジでは、通常は旧オーナーと同じ条件で新オーナーが物件を引き継ぐことになります。家賃も基本的にはオーナーチェンジ時に変更されることはありませんが、入居者が値下げなどを要求する可能性もないわけではありません。オーナーチェンジ物件の購入時には、そのようなリスクも考慮しておく必要があります。

実は入居者がいなかった

旧オーナーが、実は入居者のいない部屋をあたかも入居者がいるかのように見せかけるという悪質な事例もあります。オーナーチェンジ後、数ヶ月で退去した入居者がいたため、新オーナーが現地を確認しに行きますが、部屋には生活していた痕跡がありません。相場よりも高い家賃で賃貸契約を締結しておき、物件の利回りが高いかのように見せかけてオーナーチェンジを実行します。売買が成立すると、賃貸契約を解約するという手口です。

保証会社を引き継げない

オーナーチェンジで管理会社が変更になる場合、入居者と保証会社の契約を継承できなくなることがあります。保証会社については入居者が費用を負担して加入しているため、新たに別の保証会社に加入する必要が生じた場合、その費用を誰が負担するのかという問題でトラブルになることがあります。

賃貸管理を解約できない

オーナーチェンジの際、旧オーナーが現在の賃貸管理契約を解約することが条件となる場合もあります。しかし、想定以上の違約金が発生するなど、解約の際に高額の費用が必要となったり、その金額を支払えずに解約に失敗し、物件の売買契約が無効になってしまったりすることもあります。

入居者の選定に関するトラブル

空室で入居者を募集している部屋を売買することになりましたが、契約から引き渡しまでの間に入居したいとの申し込みがありました。旧オーナーが独断で契約を決めてしまいましたが、新オーナーが入居者の条件に納得できずにトラブルに。

このようなケースに備え、入居者の属性や賃料等の条件は、新旧オーナー間でよく話し合っておくことが大切です。

更新料の受け取り

オーナーチェンジのタイミングで、入居者の賃貸契約が更新されることがあります。この場合、新旧オーナーのどちらが更新手続きを行うかをめぐり、トラブルに発展することもあります。更新手数料の受け取りに関わるため、問題になりやすいポイントです。更新期日が近い入居者がいる場合は、あらかじめ新旧オーナー間で対応について話し合っておきましょう。

管理費・修繕積立金の滞納

管理費、修繕積立金など、旧オーナーが支払うべき金額を滞納していた場合、新オーナーに支払い義務が引き継がれます。引き渡しまでに、旧オーナーに滞納金がないことをしっかりと確認する必要があります。

悪質な入居者

家賃の支払いが毎回遅れる、他の入居者からクレームを受けている、といった入居者がいると、さまざまなトラブルが起こる可能性があります。複数名で部屋を使っていたり、又貸ししていたり、といったケースもあります。新オーナーとなる場合、入居者の属性をあらかじめ確認しておきましょう。

入居者との口約束

旧オーナーが、家賃の値下げや設備の交換などについて、入居者と口約束をしている場合があります。そのままオーナーチェンジで物件を引き継いでしまうと、このような口約束がトラブルのもとになる場合があります。また、これとは逆に、「滞納していた家賃を今度払うから」などと入居者から言われていたのに、オーナーチェンジ後に約束を反故にされてしまう場合もあります。

旧オーナーは、入居者とのこのようなやり取りは引き渡しまでに対処を完了するか、申し送り事項として新オーナーに確実に引き継がなければなりません。

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オーナーチェンジのトラブルを回避するには

売主と賃貸管理会社からの聞き取り

買主（新オーナー）は、オーナーチェンジの契約前に、売主（旧オーナー）や賃貸管理会社からしっかりと聞き取りをしておくことが大切です。前述の通り、売主に滞納金はないか、入居者についての申し送り事項はないかといったことを、漏れなく確認しておきます。

売主の信用を確認する

不動産会社が売主の場合、評判などはきっちりとチェックしましょう。悪質なトラブル事例も複数紹介しましたが、信用の確認は、そのようなリスクを回避することにつながります。

エンドユーザーが売主の場合は、物件の所有期間や売却理由などを確認します。所有期間が極端に短い場合、何らかの事情があっての売却かもしれません。

エビデンスを重視する

物件状況報告書、重要事項調査報告書、賃貸契約書など、書面での情報は、事後にトラブルが生じた場合にも根拠資料となるため、非常に重要です。

売買にあたっての交渉なども、可能な限り書面など、後で確認できる形で残すことを心がけましょう。

現地確認に行く

一方、書面だけでは分からないことも多い点に注意しましょう。物件を購入する場合、現地に足を運ぶことはとても大切です。入居者がいるかどうかの確認に加え、マンション内のトラブルについても情報が得られる場合もあります。