ワンルームマンションの売り時を知りたい！ 影響する要因と売却のコツとは！？

投資用マンションの出口戦略を成功に導くために、売却のタイミングを見極めることは非常に重要です。判断にあたっては、市場などの外的な要因と、オーナーの置かれた状況による内的な要因を考慮する必要があります。今回は、数多くの取引を経験してきたプロフェッショナルとして、最適な売り時について解説します。「今のところ、はっきりとした売却の計画がなくて……」という方にぜひご覧いただきたい情報をお届けします。

ワンルームマンションの売り時、外的要因

金利低下

金利が下がると、多くの投資家が物件を購入しようとして市場が活性化します。ローンの返済金を抑えることができるため、低利回りでもキャッシュフローをプラスにできる見込みが高まるためです。ワンルームマンションもニーズが高まるため、高値で売却できる可能性が高い時期と言えるでしょう。

金融政策の施行時

景気浮揚のための政策が施行されると、融資に対して積極的な金融機関が増えます。融資を受けることのできる買主が増え、物件の評価額も上がり、市場は活性化し売却価格にもプラスの影響が生じます。

資産効果が生じているタイミング

不動産価格と株価のあいだには密接な関連性があります。このため、株価が上昇すると資産効果が生じ、ワンルームマンションをはじめとする投資用物件の価格も上がる見込みが高まるのです。

円安

円安になると、海外の投資家の日本市場における動きが活性化されます。不動産にもこの効果が波及するため、物件の価格は上昇傾向となります。自国の不動産と比較し割安感が出るのです。

取引の増加

取引の件数は、さまざまな要因により変動します。たとえば投資ブームが起これば、多くの投資家が活発に動き始めます。物件の価格が上昇傾向にある時期は、取引件数が全体として増加します。多くのオーナーが、高値で売却をしようと考えるためです。取引件数が増えると、さらに価格が上昇するというサイクルが起こります。このようなタイミングを逃さないためにも、市場の状況は定期的にチェックすることが大切です。

ワンルームマンションの売り時、内的要因

収支がマイナスの状態が続いている

所有しているワンルームマンションの収支が悪化し、赤字の状態が続いている……という場合には、損切りのために売却をすべきかもしれません。物件のローンを完済するまで保有していても、赤字額が拡大するばかりです。早期に売却することで、損失を最低限にとどめるという戦略です。

物件の老朽化

物件の築年数が経過するほどに、維持コストは高額になっていきます。入居者もつきにくくなるため、空室が長期化したり増えたりする前に、売却をするのが有効かもしれません。

老朽化した物件は売却に苦労する可能性があることに注意しましょう。古い物件はローンが組みづらいため、買主がつきにくくなるのです。また、買主が限られるので価格競争も発生しずらい状態になります。このため、物件を売却するのであれば、早期に実行したほうがスムーズであることが多いです。

大規模修繕工事の予定がある

大規模修繕工事を実施する場合、管理組合の総会で、管理費や積立金の増額が決定されることがよくあります。オーナーの負担が増えることになり利回りが低下するため、売却の検討をすべきかもしれません。このようなタイミングを迎えたら、長期的な収支計画を改めて確認し、資金が不足することはないかしっかりと再シミュレーションしましょう。

投資ワンルームマンション利回りの考え方【初心者でもわかる】

ローン残債よりも売却価格の方が高い

売却時には、原則としてローンの残債を一括で返済する必要があります。このため、売却価格がローン残債よりも低い場合、不足部分をオーナーの持ち出しでローンを返済しなければなりません。上記で確認した外的要因などから判断し、できるだけ物件が高値で売れるタイミングを見極めましょう。売却価格がローン残債を上回れば、負担が少ない状態で売却が可能になるのです。

投資用マンション売却と残債の注意点。売却の際には必ずローンを確認

長期譲渡となるタイミング

マンションの売却益に対しては税金が課せられますが、この税額は、所有期間が5年を超えるかどうかで変わります。5年以上物件を所有すれば、税金を安く抑えることができるため、このタイミングまでは売却を待つというオーナーも多いようです。

利益確定のために、なるべく早いタイミングで売却をしたいと考えるものですが、このような要素も考慮に入れて検討しましょう。

投資マンション売却にともなう税金と確定申告について解説

家賃が高い時に売却する

売却価格に大きな影響を与えるのが、物件の利回りです。利回りの良い物件は高値で売れる可能性が高いのです。

入居者から得られる家賃が相場よりも高い物件であれば、高額での売却が望めます。家賃は築年数が経過するごとに下がる傾向があるため、家賃の高いうちに売却を決める、というのも、合理性のある戦略なのです。

ワンルームマンションの売却
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ワンルームマンション売却のコツ

専門性の高い会社に依頼する

オーナーチェンジ物件の売却となる場合は、そのようなカテゴリーの物件の売却に強い会社に依頼をすることが大切です。特殊な取引形態であるため、オーナーチェンジ物件の販売経験が全くない会社に依頼することは大きなリスクとなります。安心して取引を進めるためには、その不動産会社の専門性を見極めるようにしましょう。

専門性の高い会社に依頼するメリットは、リスク回避のためだけではありません。そのような会社には、多くの情報があり、良質な顧客が集まります。見込み客が多ければ競争原理により物件の売却価格も高くなると期待できるのです。

2社以上に査定を依頼する

売却の査定を依頼するときは、必ず複数社に依頼をしましょう。1社だけでは相場も把握できず、適正な査定であるかどうか判断がつきません。不動産会社によっては、他社と1割以上差がつくこともあります。

また、査定の根拠を不動産会社に確認することも忘れないようにしましょう。これは、不動産会社の信頼性を確認する上でも有効です。とりあえず売却を受注したいだけの、高額査定の業者には依頼をしても時間の無駄です。しっかりと選定をしてください。

空室は内装しない

買主の好みがあるため、売却前に内装をしても、その分高値で購入してくれるとは限りません。せっかくの内装費用が無駄になってしまうことすらあります。売却価格に反映されない可能性があるため、売却前の内装はしない方が良いことが多いのです。

売出価格は相場より1割増し

物件ごとに条件は異なりますが、一般的には相場価格よりも1割程度高く売り出すと、その後の対応がスムーズに進みます。

買主が値下げ交渉をしてくることも多くありますが、そのような場合でも、当初の売出額が相場よりも高ければ、ある程度は応じられる余地が生まれるためです。