区分マンション投資を成功させる！成功例と物件の選び方を紹介

 

今回のコラムでは、区分マンション投資を成功させるためのコツについて詳しく解説しています。

「中古物件で好立地は外せない？」、「区別マンション投資に適した総戸数や広さは？」など、物件の選び方や具体的な成功例、成功する収支の例も紹介していますので、ぜひチェックしてみてください。

 

 

区分マンション投資のしくみ

区分マンション投資は、分譲マンションを購入し賃貸で運用する不動産投資です。

1棟アパートよりも価格が安く、自己資金なしでもローンを組んでスタートできるので、副業として人気です。さらに、賃貸・建物管理をそれぞれ不動産会社に委託できるので、オーナー側は手間がなく気軽に運営できる点も魅力です。

不動産投資の入門編として考える方も多く、区分マンション投資のセミナー参加が、投資を始めるきっかけとなるケースも多く見受けられます。

家賃収入に加えて、売却益も合わせて考える不動産投資なので、老朽化により資産価値が下がる前に処分をすることが一般的です。

 

区分マンション投資のメリット

区分マンション投資の最大のメリットは、不労所得として安定した収入源を確保できる点です。入居者がいれば毎月安定した家賃収入を見込めます。マンションの運営も賃貸管理会社に任すことができ、入居者が退去した場合にも、自分で入居者を探す必要もありません。

マンションを担保にしてローンを組むことで、初期投資なしで始められ、キャッシュフローをプラスで運営できれば、家賃収益だけでローンを返済することも可能です。

また、株式などの金融商品に比べ価格の変動が緩やかなので、投資初心者にも扱いやすい商材といえます。加えて、不動産運営で生まれた赤字分を個人所得から相殺ができる損益通算が可能なので、不動産の購入費用などを経費に計上することで、節税効果も期待できます。

資産形成としても魅力的で、老後の年金の足しになる不労所得として期待できるだけではなく、いざとなれば売却も可能。遺産相続の際に、現金よりも不動産で相続する方が「贈与税」に関わる評価額も減額できるため相続対策にもなります。

 

 

区分マンション投資のデメリット

区分マンション投資のデメリットとして、しっかり収支計画を立てて始めないとキャッシュフローがマイナスなってしまい、投資を続けていくことが困難になる点があります。さらに、築年数が経過すると家賃や物件価格が下がるため、収支バランスの悪化や売却価格の低下は避けられません。

また、入居者がいなければ収入が一切発生しないので、空室リスクの高い駅から遠い物件や人口の少ない地方にある物件の場合は、特に注意が必要です。

他にも、ローンを組む場合、景気の状態によって金利が大きく左右されるため、社会状況の変化に影響を受けやすい点や、管理会社に物件の管理運営を任せるため、管理会社の質の差がその後のマンション経営に大きく影響する点も注意すべきポイントです。

ワンルームマンションの売却
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区分マンション投資の成功例を紹介

区別マンション投資にはメリットもデメリットもあります。しかし、メリットとデメリットをしっかり踏まえた上で投資を行えば、成功の確率は確実に高まります。実際の成功例をみながら物件選びの参考にしてみましょう。

 

自己資金で投資

フリーランスとして活動中の個人事業主のAさん。独立後、順調に仕事を受注できていましたが、将来の安定した収入に対して不安を抱いていました。そこで、本業と別の収入源を確保するため、貯蓄した資金でワンルームマンション投資を始めました。

1,000万円ほどで築年数が古い物件を購入。利回り６％で毎年約50万円ずつ収益が上がったため、5年で200万円ほどの資金を貯蓄できました。

そこで、自己資金と合わせて、もう一軒追加でワンルームマンションを購入。新たに購入した物件はローンを組まなかったので、その分の家賃収入はすべて利益として残ることに。本業以外の収入があることで、精神的にもずいぶん楽になりました。

 

立地にこだわって購入

地方で開業医を営むBさんは、駅近、都心にこだわって物件を購入しました。いろいろなセミナーやポータルサイトを閲覧して研究をした結果、資産価値が減少しづらい物件を購入すると区分マンション投資で成功する可能性が高いと気付きました。

立地にこだわった甲斐もあり、空室になってもすぐに次が決まるので、空室率が低く、先日の査定では購入した5年前よりも価格が20％上昇していることが判明しました。

ローン返済や、インカムゲインとキャピタルゲインの両面から考えてもプラスしかありません。金融機関からも次の物件を購入した際にもぜひ融資したいと営業されています。

 

中古で利回りを重点

通信インフラ会社勤務のCさんは、デベロッパーの勧めで新築マンションの購入を検討していました。しかし、いろいろと物件を調べているうちに、利回りが良ければ中古物件の方がローンを組んでプラスの収支になることに気付きました。

キャッシュフローをプラスにすることを意識して物件を4軒購入。ローンの返済が進んだ10年後に、さらに収益を良くしたいと考えて繰り上げ返済を実行し、今では月の手取り収入が25万円に上がっています。

金融機関からの信用がついたので、今後は3軒追加で購入する予定です。利回りが良ければ自己資金なしで物件を得ることも可能になります。

 

長期的な投資をする

自宅の購入を検討していた大手企業のサラリーマンDさん。ポータルサイトで極端に安いマンションを発見しました。不動産会社からは「賃貸中なので安い」と説明を受けたので、自分が住めない物件だとわかり、一旦は購入を見送ろうと思いました。しかし、「投資として入居者が退室するまで持っていれば利益になる」と営業担当者から再度説得を受け、ローンを組んで投資をすることにしました。

それから4年後、購入した賃貸中のファミリータイプの50㎡マンションの入居者が退去することに。そのタイミングで査定をしたところ、購入学から30％も高く売れることが判明しました。

結果的に自分で住むことにしましたが、安く購入できたので含み益が大きく、いずれ処分する時には大きな利益になると期待しています。

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区分マンション投資が成功する収支例

成功する収支例をご案内します。中古区分マンションを1,500万円で購入し、750万円のローンを組んだケースでのシミュレーションになります。成功するためには収支が常にブラスになるのが鉄則です。

 

購入設定

価格：1,500万円

ローン：750万円

返済期間：20年

金利：1.6％

家賃：70,000円（1年ごとに0.5％下落）

管理費・修繕積立金：11,800円（5年ごとに1,000円値上げ）

 

収支例

	収入/月	支出/月	収支/月
購入時	70,000円	48,336円	21,664円
5年後	68,250円	49,336円	18,914円
10年後	66,540円	50,336円	16,204円
15年後	64,870円	51,336円	13,534円
20年後	63,250円	52,336円	10,914円

 

上の収支計画通りにマンション経営が進めば、投資期間中は常にプラスの収支を維持でき、別の物件に投資をすることも可能です。また、どのタイミングで売却をしても利益になりやすいでしょう。さらに、ローン返済が進むことで含み益が大きくなる可能性もあります。

 

 

区別マンション投資は手間なく安定して不労所得を得られるなどの多くのメリットがあり、サラリーマンや不動産投資初心者にも取り扱いやすい投資商材です。

区別マンション投資を成功させるためには、メリットとデメリットをしっかり押さえた上で、投資期間中にプラス収支を維持でき、売却時に価格の下がりにくい資産価値の高い物件選びがなにより大切です。

物件選びに迷った時は、区別マンションの取引経験が豊富な専門の不動産会社に相談することをお勧めします。

 

区分マンション投資の物件の選び方

区分マンションを購入する時に、特に気を付ける点はリセールバリューです。10年後、20年後にいくらで売却できるのか、現状の相場価格から想定してください。想定が難しいと感じた方は不動産会社に相談することをお勧めします。

購入前には、同じエリアの物件の築年数による価格の推移をインターネットで調べておきましょう。価格が大きく下がらなければ、家賃収入がそのまま利益になります。出口戦略を持っておくことが区分マンション投資の成功への定石です。

価格が下がりづらい物件の選び方を紹介しますので、チェックしてください。

 

中古物件

新築物件の売り出し価格は、高額で割高な新築プレミアム価格になっています。購入した次の日に売却すると、その時点で2〜3割ぐらい価格が低下することも。価格が下がり、なおかつ安定している中古物件の購入が狙い目です。

築年数が古すぎる50年以上の物件は、管理状態をしっかり確認した上で購入を検討しましょう。

 

好立地は外せない

なるべく都心、駅近、乗降者数の多い駅に近いマンションなど、購入する物件の立地を大切にしましょう。立地が良ければ空室率が低くなり、安定した運用が期待できます。その上、リセールバリューも高いので、資産価値の低下も抑えられるでしょう。

 

総戸数が20戸以上

戸数が少ない物件では管理修繕のコストが割高になってしまいます。その結果、管理組合が十分に機能しない状態になり、見た目のグレードにも影響する可能性があります。

総戸数の多い物件は長期的な視野で見ると、資産価値が高い物件だといえます。

 

設備

入居率を上げるためにもオートロック・エアコン・洗濯機置き場・BT別・宅配ボックスなど、入居者に人気の装備は外せません。賃貸募集の競争力に大きく影響をします。それらの設備は後付けができないので、物件を選ぶ時の条件に入れておきましょう。

 

室内の広さ

狭すぎるワンルームは今後の人口減少を考えると、賃貸の競争力がなく厳しいでしょう。最低でも20㎡以上は欲しいところです。間取りや設備などが広いほど訴求力が増し、競争力も高まります。

しかし、40㎡以上の広さの部屋になると、家賃が正比例しないので利回りが悪くなる物件も見受けられるので注意しましょう。