ワンルーム投資コラム

不動産投資で利用できるリフォームローンの種類や選び方を紹介

不動産投資では、物件の資産価値を保つために、定期的にリフォームなどの修繕を行う必要があります。

 

そのような場合には、リフォーム用のローンが利用できます。

 

今回は、リフォームをするタイミングから、ローンの種類やプランの選び方について詳しく紹介します。

投資物件をリフォームするタイミングや箇所

投資物件をリフォームする理想的なタイミングが2つあります。そのタイミングや特に重点的に直すべき箇所をご紹介します。

入居者の退去後

リフォームをするのに理想的なタイミングのひとつは、入居者の退去後です。

 

入居者がいる間はリフォームができないため、自然とそのタイミングになるともいえます。

 

退去者が出ると空室が生じますが、室内の汚損箇所や設備の状態を把握し、リフォームをするかどうかを判断するよい機会です。

 

次の入居者が決まるまでに、部屋の状態をしっかりチェックして、必要な箇所は修繕や設備交換を行いましょう。

築10年前後

もうひとつのタイミングは、築10年後が挙げられます。

 

この頃になると、たとえば以下のような設備に劣化が見られる可能性が高いためです。

 

  • 浴室のシーリング
  • 給湯器、換気扇、コンロなど使用頻度の高い設備
  • トイレの便器や床材
  • 玄関ドアの蝶番やドアクローザー

 

見た目はそれほど悪くなっていないから直さなくても問題ない、と思うかもしれませんが、劣化はある時期から急速に進みます。その目安が、10年といわれています。

 

10年前後を目処に適切な修繕を行うことで、物件の劣化を抑えられます。

 

家賃低下リスクや資産価値低下リスクの軽減にもつながりますので、しっかり手を入れておきたいところです。

リフォームを検討すべき箇所

上記のようなタイミングで物件の状態を確認したら、どこをリフォームするか絞っていきましょう。

 

もちろん全面リフォームができれば理想的ですが、予算に制限がある以上、優先順位をつけなければなりません。特に手を入れたい箇所を紹介します。

水回り(バス、トイレ、キッチン)

水回りは湿気が多いため腐食しやすく、汚損が目立つ箇所です。

 

また、清潔さが特に求められる箇所であるため、リフォームをして清潔な状態にしておきましょう。

床、クロス

床やクロスは面積も大きく、部屋に入った時にすぐに目に付く部分です。

 

特に損傷が大きい箇所や、タバコのヤニなどがついている部屋のみを貼りかえるだけでも、好印象になります。

インターホン

防犯対策として重要な設備であるインターホンは、絶対に故障しないよう早めにメンテナンスをしておきましょう。

 

特に現在ではテレワークの増加で在宅時間が増えたことから、インターホンのニーズが高まっています。テレビモニター付のものやスマートフォンと連動できるものなどさまざまな機能がありますので、ニーズに合わせて更新するとよいでしょう。

階段の手すりやドアノブ、蛇口など

階段の手すりやドアノブ、蛇口は人の手が触れるため汚れやすい部分です。

 

特に金属である場合は、経年により変色してしまいます。手に触れる場所が汚れていると、部屋全体も不潔に感じられ、入居者に敬遠されてしまいます。

 

きれいに磨くだけでもまったく印象が変わりますし、取り換えるにしても予算はそれほど高くありません。

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不動産投資のリフォームローンには2種類ある

不動産投資では不測の事態が起こることもあるため、自由になる資金は残しておきたいところです。そのような場合は、リフォームローンを活用するとよいでしょう。

 

リフォームローンは名前どおり、住宅のリフォームを目的に借り入れるローンのことです。

 

リフォームローンには有担保型と無担保型の2種類があります。

 

それぞれのメリットやデメリット、向いている人の特徴について詳しくご紹介します。

有担保型

有担保型とは、リフォームする物件を担保に入れて融資を受ける方法です。

 

担保がある分、無担保型より返済期間や借入限度額などに融通がきくため、特に費用が必要な大がかりなリフォームの際に活用できます。

有担保型のメリット

有担保型のメリットは以下のとおりです。

  • 無担保型と比較して金利が低い
  • 借入限度額が高い(数千万円程度借入できることもある)
  • 返済期間が長い(最長35年)

有担保型のデメリット

有担保型のデメリットは以下のとおりです。

  • 物件の担保力によっては融資の条件が厳しくなる
  • 物件の審査を行うため、融資審査に時間がかかる
  • 抵当権設定のため、手数料がかかる
  • 債務不履行になった時に物件を差し押さえられる

有担保型が向いている人の特徴

有担保型は以下のような人に向いています。

 

  • 大がかりなリフォームを行いたい
  • 他にローンを組んでいない
  • 物件の資産価値が高い

 

無担保型

無担保型は有担保型と異なり、担保を入れずに融資を受ける方法です。

 

抵当権の設定がない分、融資審査にかかる時間やお金が有担保型より少なくて済みます。

無担保型のメリット

無担保型のメリットは以下のとおりです。

  • 融資審査に時間がかからない
  • 融資審査にかかる費用が少ない
  • 債務不履行になっても物件を手放さなくてよい

無担保型のデメリット

無担保型のデメリットは以下のとおりです。

 

  • 有担保型と比較して金利が高い
  • 借入限度額が低い(数百万円程度)
  • 返済期間が短い(10~15年程度)

無担保型が向いている人の特徴

有担保型は以下のような人に向いています。

  • リフォームの規模が小さい
  • 退去後から次の入居時までの空室期間内などに急いでリフォームしたい
  • 他のローンを抱えている

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リフォームローンを選ぶ際のポイント

リフォームローンを組む際は、金利や返済期間などをチェックして、リフォームに必要な費用や収支計画に合ったものを選びましょう。

 

判断に迷う場合は投資物件の取り扱いが多い不動産会社に相談するのもよい方法です。リフォームローンを選ぶ際のポイントについてご紹介します。

金利で選ぶ

ローンで一番重視したいのは、やはり金利です。

 

利率が低ければ低いほど毎月の支払いが少なくなるため、収入を圧迫しなくて済みます。

 

複数の金融機関で金利を比較しましょう。

 

また、金利には固定金利と変動金利の2タイプがあります。

 

それぞれのメリット・デメリットをご紹介しますので、自身の収支計画や経済情勢に合った方を選びましょう。

固定金利

固定金利は返済期間を通して金利の変動がありません。

 

返済額が一定のため、収支計画が立てやすい点がメリットです。その反面、変動金利より金利が高い傾向にあります。

 

シンプルに収支計画を立てたい人や、金利上昇が見込まれる時期に向いているタイプです。

 

変動金利

変動金利は市場金利に連動して定期的に金利が見直されるタイプです。

 

固定金利より金利が低く設定されていますが、金利が上昇すると固定金利以上の金利になることもあります。

 

金利が変わらない、もしくは下がると予想されている場合は変動金利が有利です。

 

借入期間と金額

借入期間と金額も重要なポイントです。

 

借入期間が短いと毎月の返済額が大きくなるため、資金繰りが苦しくなってしまうことがあります。また、借入金額が低いと自己資金から持ち出す必要があります。

 

不動産投資では不測の事態も起こりうるため、資金をプールしておくというのが重要なリスクヘッジになります。

 

なるべく手持ちの資金を減らさないようにするためにも、借入期間や金額が適切なローンプランを選びましょう。

 

先ほどご紹介したとおり、リフォームローンは有担保型の方が無担保型より借入期間が長く、借入額は高くなります。

 

そういった点も考慮して、有担保型・無担保型どちらを選ぶか考えましょう。

不動産会社に紹介してもらう

付き合いのある不動産会社に金融機関を紹介してもらうという方法もあります。

 

投資用不動産を多く取り扱っている不動産会社であれば、リフォームローンに強い金融機関とつながりをもっていることもあります。

 

また、なかには融資が下りるまでサポートをしてくれる場合もあります。

 

リフォームローンを組みたいけどどの金融機関を選べばよいか分からない、融資審査に下りるかどうか不安、という場合は、まずは投資物件に強い不動産会社に相談してみましょう。

コラム監修者

伊藤幸弘

資格:宅地建物取引主任者・賃貸不動産経営管理士・ファイナンシャル・プランニング技能士・競売不動産取扱主任者
書籍:『投資ワンルームマンションをはじめて売却する方に必ず読んでほしい成功法則』
プロフィール:2002年から中古投資マンションを専門に取引を行う。
2014年より株式会社TOCHU(とうちゅう)を設立し現在にいたる。


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今後、どこかのタイミングで売却する可能性がある方はご覧ください。

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