ワンルーム投資コラム

売れない収益物件の特徴とは。対策や不動産会社の選び方を紹介

実際に住む住居も収益物件でも、売れない物件には共通点があります。売れない理由を把握し、対策しなければ今後も買い手が就く可能性は低いでしょう。

 

ここでは、売れない収益物件の特徴と、売れるための対策について紹介します。

売れない収益物件の特徴とは

収益物件を売る場合、不動産会社(仲介会社)に依頼して、買い手を探すのが一般的です。

その場合、売却につまずくポイントとしては以下の2点が挙げられます。

 

  • そもそも買い手がつかない
  • 買い手は見つかったが、買い手が資金を調達できない

 

上記のような事態になりやすい収益物件の特徴を以下にご紹介します。

販売価格が高過ぎる

不動産会社に仲介を依頼する場合、物件の販売価格は不動産会社の査定額を考慮しながら、オーナーの判断で決定します。

 

もちろん自分の資産ですから、価格設定は自由です。

 

しかし、販売価格が相場や需要に見合わないほど高額だと、なかなか買い手は見つかりません。

 

また、販売価格が高過ぎると、購入希望者が現れても資金を調達できず、契約が白紙になってしまうこともあります。

 

その点については、後ほど詳しくご紹介します。

ランニングコストが高い

不動産投資は家賃収入によるインカムゲイン(保有中に得る利益)がメインになることから、毎月の収支をプラスにするためには、ランニングコスト(維持管理費など)をなるべく抑える必要があります。

 

そのため、ランニングコストが高い物件は敬遠されてしまいます。ランニングコストが高い物件の特徴は以下のとおりです。

施設や設備が豪華過ぎる

立派なエントランスやゲストルームなど、施設や設備が豪華なマンションは、それだけ管理費が高くなります。

 

また、ヴィンテージマンションなどで見られる「2戸1マンション」は、エレベーターの設置台数が多くなるため、ランニングコストがかかります。

 

2戸1マンションとは、2つの住戸に対し、1基のエレベーターや階段が設けられている状態のことを言います。

築年数が古い

築年数が古くなり、大規模修繕を控える時期になると、修繕積立金が高くなることがあります。

 

マンションの大規模修繕は15年〜20年に一度が目安です。

小規模で戸数が少ない

戸数が少ないマンションは1戸当たりのメンテナンス費用や管理人などの人件費の負担が大きくなるため、ランニングコストが高くなります。

融資が下りない

先ほどご紹介したとおり、せっかく購入希望者が見つかっても、買い手が資金を調達できないケースもあります。

 

不動産投資は多額の資金が必要になるため、不動産投資ローンを組んで融資を受けるのが一般的です。その際、融資が下りない理由としては以下の2点が考えられます。

 

  • 買い手の返済能力不足
  • 物件の担保力不足

 

買い手の属性がよくない、他に返済を抱えているなど、返済能力が不足していると判断された場合、融資は下りません。

 

不動産投資ローンにおいては、購入する物件を担保にして融資を受けます。

 

そのため、物件の担保力が売却予定額を下回る場合、融資は下りません。築年数が古い物件や、立地の悪い物件は資産価値が低く、担保力も弱いと判断されます。

 

このように販売価格が高過ぎると、買い手がなかなかつかないだけでなく、買い手が見つかっても売れないという事態に陥りやすくなります。

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売るための対策

収益物件が売れないのは、需要の割に価格が高いことが主な理由として挙げられます。

 

そのため、価格を下げる、もしくは需要を上げる対策をしなければなりません。また、それでも売れない場合は売却方法を見直す必要も出てきます。

売却価格を下げる

先ほどご紹介したとおり、売却価格を高く設定すると、買い手がなかなか見つからないうえに、見つかったとしても融資が下りない場合があります。

 

ポータルサイトなどで相場を確認し、適切な価格で売り出しましょう。また、不動産の価格は一定ではなく、シーズンや競合物件の数によっても変動します。

 

売りに出してから時間が経過した場合は改めて確認し直すとよいでしょう。

物件の強みをアピールする

物件はエリアや築年数、間取りである程度査定はできますが、やはりそれだけでは計り切れない価値もあります。

 

特に収益物件は、物件そのものの価値だけではなく、収益性もポイントになります。

 

たとえば、「10年所有したが、その間空室は3カ月だけだった」というような実績があるのなら、積極的にアピールしましょう。

 

収益物件としての需要が上がり、買い手が見つかる可能性があります。

ハウスクリーニングやリフォームをする

経年劣化が目立つ中古マンションは、ハウスクリーニングやリフォームをすることで需要が上がる可能性があります。

 

とはいえ、あまり多額の費用をかけて行うのは望ましくありません。

 

お金をかけてハウスクリーニングやリフォームをしても、その費用分売却価格が上がるケースは少ないためです。

 

負担にならない範囲で、水回りなど特にきれいにしたい箇所をピンポイントに行う、というくらいに留めておいた方がよいでしょう。

買取会社に買い取りを依頼する

上記のような対策をしてもどうしても売れない場合は、買取会社に買い取りを依頼するのも一手です。

 

買取会社であれば、直接物件を買い取ってもらえるため、買い手が現れるのを待つ必要もなく、すぐに現金を手にできます。

 

また、買取会社は買い取り後に手を加えて転売することを想定しているため、売却前にハウスクリーニングやリフォームをする必要もありません。

 

しかし、仲介会社に依頼して市場で売り出すより、販売価格は低くなる傾向にあります。

 

メリット・デメリットを把握したうえで、仲介で粘るか、買取会社に依頼をするか判断しましょう。

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収益物件を売るときの買取会社の選び方

先ほどご紹介したとおり、収益物件が売れずに困っているのであれば、買取会社に買い取ってもらうのも一つの手段です。

 

しかし、多種多様な買取会社から優良な会社を選ぶのは難しいと感じるかもしれません。

 

ここでは、買取会社を選ぶ時のポイントをご紹介します。

査定額が高い

買取会社を選ぶ時には、査定額の高さが重要なポイントです。

 

仲介であれば、査定額が高くても買い手がつかなければ値下げをせざるをえません。

 

しかし、買取では買取会社自身が物件を買い取るため、値下げはなく、査定額そのままの売却益が得られます。

 

ただし、高過ぎる査定額を提案された場合は注意しなくてはなりません。後からいろいろと理由をつけ、値下げされるおそれがあるためです。

 

査定額が高く信頼できる買取会社を選び、契約内容に齟齬がないかをきちんと確認しましょう。

対応がスピーディー

査定の依頼をした時などの対応のスピーディーさにも注目です。

 

スピーディーな会社ほど、対応も丁寧で信頼できる傾向があるからです。

 

買取会社の中には、依頼から数日程度で査定、売却までが完了するケースもあります。

 

すぐに不動産を手放したい、現金がほしいという場合にも、スピーディーな対応をしてくれる買取会社を選ぶメリットがあります。

収益物件が得意

買取会社にはそれぞれ得意とするジャンルがありますので、収益物件が得意なところを選びましょう。収益物件の実績が豊富だと、転売先のつても多いため買い取ってくれる可能性が高いです。

 

それに加え、適切な査定をしてもらえるので、安く買い叩かれることもありません。

 

買取会社のホームページを見れば、これまでの実績や自社の強みなどを確認できます。

 

詳しく知りたい場合はメールや電話で質問するのもよいでしょう。直接やり取りすることで、対応が迅速かつ丁寧であるかどうかを知るよい機会になります。

 

売れない収益物件は持っているだけで赤字が増えていく厄介な存在です。仲介会社に依頼してもなかなか売れない、という場合は、買取会社に売却を依頼しましょう。

コラム監修者

伊藤幸弘

資格:宅地建物取引主任者・賃貸不動産経営管理士・ファイナンシャル・プランニング技能士・競売不動産取扱主任者
書籍:『投資ワンルームマンションをはじめて売却する方に必ず読んでほしい成功法則』
プロフィール:2002年から中古投資マンションを専門に取引を行う。
2014年より株式会社TOCHU(とうちゅう)を設立し現在にいたる。


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今後、どこかのタイミングで売却する可能性がある方はご覧ください。

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