ワンルーム投資コラム

住宅ローンの返済と不動産投資、どちらを優先させるべき?

住宅ローンを返済中でも、新たにローンを組んで不動産投資をすることは可能です。しかし、二重のローンになるため、気をつけるべき点がいくつかあります。ローンの借り方に加えて、注意点をご紹介します。

住宅ローン返済中に不動産投資はできるのか

まず、住宅ローンの返済中に、不動産投資は可能なのかを解説します。住宅ローンと不動産投資ローンは別物ですが、既に借り入れがある場合は、ローン審査に影響はあるのでしょうか。

投資用の借入はできるのか

一般的に、ローンにかかる金融審査では別件の借入がないかという点もチェックされます。毎月の返済額が多いほど、返済不能に陥る危険性が高くなるためです。

 

しかし、不動産投資ローンは借り手の返済能力に加え、物件の収益性も判断基準となります。たとえ購入した不動産が借入額に見合う家賃収入を生み出すと判断されれば、融資が下りる確率が高くなります。

 

なお、融資審査を受ける際には、現在の借入についてきちんと報告しておきましょう。借入を隠していてばれると、銀行からの信用を失ってしまいます。

資金に余裕があるなら住宅ローン繰り上げ返済をすべきか

住宅ローンはいうなれば借金ですから、なるべく早く返済額を減らしたい、と思うかもしれません。繰り上げ返済をしてトータルの金利の支払いをした方が、負担が小さくなることから、家のローン返済は最強の投資であると考える人もいます。月々のローン返済額を1万円増やすだけでも変わってくるでしょう。

 

しかし、不動産投資をするのであれば、住宅ローンの繰り上げ返済はしない方が良いでしょう。その大きな理由としては、繰り上げ返済により手持ちの資金が減ると、大きな出費に対応できないという点が挙げられます。

 

例えば引っ越しや子供の進学、介護など、ライフスタイルの変化により出費が必要になった際、資金繰りが厳しくなります。

 

それに加え、繰り上げ返済には手数料がかかること、返済期間が短くなることで住宅ローン控除の適用から外れる場合もあります。

 

繰り上げ返済をするかどうかは、メリット・デメリットをしっかりと比較して判断しましょう。

繰り上げ返済と不動産投資は資産形成に役立つか

年金制度の崩壊やコロナの影響による減収、失職が社会問題となる中、給与や年金に頼らない資産形成の道を模索する人も増えています。

 

ローンの繰り上げ返済や不動産投資は資産形成に役立つのでしょうか。

 

先ほどご紹介した通り、繰り上げ返済は全体的な返済額の減額はできるものの、現在手元にある資金が少なくなってしまうため、まとまった出費に対応できなくなるというデメリットがあります。

 

余剰金があるならば、それを積立NISAやiDeCoなどの投資に回した方が、資産形成という観点では望ましいかもしれません。

 

しかし、投資は必ず儲かるとは限りませんので、投資先や投資額は慎重に検討しましょう。

 

一方、不動産投資は長期的に安定した収益が望める投資法として注目されています。

 

手持ちの資金が少なくても、ローンを組むことで高額の不動産を購入でき、管理会社に運用を任せつつ不労収入が得られる点が不動産投資の魅力です。

 

しかし、それも家賃収入があってこそです。ニーズの低い物件は入居者がつかず、収益を得られません。それでいてローンの返済や管理会社への支払いなどの経費はかかりますので、資産形成どころか資産を失ってしまう恐れもあります。

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住宅ローン返済中の不動産投資やるなら何

先ほどご紹介した通り、不動産投資を成功させるためには、収益性の高い物件を選ぶ必要があります。特に住宅ローン返済中は資金に制約がある中で投資先を決めなくてはなりません。

 

それでは、住宅ローンを返済しながら不動産投資を行う場合、どのような物件を選べば良いのでしょうか。ワンルーム投資、中古アパート、海外不動産の3種類の投資法と、そのメリット・デメリットをご紹介します。

住宅ローン返済とワンルーム投資

ワンルーム投資はマンションを一部屋単位で購入し、入居者に貸し出して家賃収入を得る投資法です。住宅ローン返済中にワンルーム投資を行うメリット・デメリットとしては、以下のようなものが挙げられます。

メリット

・ローンの借入額が比較的少ない

ワンルームの購入額は数百万円~数千万円程度です。億単位になることもある一棟投資と比較すると、ローンの借入額も少なくて済みます。そのため、住宅ローンを組んでいても融資が下りる可能性があります。

・物件の資産価値が高い

不動産投資ローンでは、借入によって購入する物件を担保にして融資がなされます。そのため、物件自体の資産価値も融資審査の際重要なチェックポイントになります。

 

好立地の築年数が浅いマンションであれば、資産価値が高く評価されるため融資審査において有利です。

デメリット

・利回りが低い

ワンルーム投資は一棟投資と比較すると利回りが低い傾向にあります。マンション全体の管理を管理会社に任せるため、管理費と修繕積立金の支払いが必要になるからです。

 

住宅ローンと不動産投資ローンをダブルで組んでいる場合、利益が返済額を下回りやすくなり、自己資金から支払わざるをえなくなります。

・空き室リスクが高い

ワンルーム投資を行ううえで、最も懸念されるのは空き室リスクです。空き室リスクとは、入居者がつかず、家賃収入が得られないリスクのことです。

 

例えば、10室あるアパートに一棟投資をした場合、5室が空き室であっても満室時の50%の収入は得られます。

 

一方、ワンルーム投資で入居者がつかない場合、収入は完全に0になってしまいます。

 

もちろんワンルーム投資でも複数の部屋を所有すれば空き室リスクは軽減できますが、「借入額が低い」というワンルーム投資のメリットは享受しづらくなります。

住宅ローン返済と中古アパート

ワンルーム投資とは異なり、中古アパートを一棟買い切り、建物全体の運用を行う投資法です。住宅ローン返済時における中古アパート投資のメリット、デメリットとしては、以下のような点が考えられます。

メリット

・収入金額が大きい

中古アパートの一棟投資は部屋数が多い分、収入金額が大きくなります。また建物管理や修繕などをまとめて発注することで、スケールメリットを生かしたコストカットも可能です。借入額は多いもののキャッシュフローが良いため、スムーズにローン返済できる可能性が高まります。

・収入が0になる危険性が低い

先ほどご紹介した通り、一棟投資はワンルーム投資と比較して空き室リスクが小さく、分散されていつため、収入が0になる危険性が低い投資法です。滞りないローン返済のためには定期収入が必要になるため、ローンをダブルで支払っているケースでは特に大きなメリットになります。

デメリット

・融資審査が厳しくなる場合がある

一棟投資は巨額の資金が必要であり、銀行からの借入も多くなります。すでに住宅ローンによる借入がある場合、融資審査に通りづらくなることもあります。

 

また、資産価値の評価の点でも注意が必要です。一般的に一棟投資は土地がある分、ワンルーム投資より高く評価されます。物件とは異なり、土地は劣化することがないためです。

 

しかし、中古アパートは資産価値が低いと判断されます。それに加えて立地が悪い場合は、融資審査において不利になってしまいます。

 

・流動性が低い

不動産投資がうまくいかずローン返済が難しくなった時は、不動産の売却も検討しなくてはなりません。しかし、中古アパート一棟となると売却額も大きくなるため、なかなか買い手がつかないこともあります。買い手を探している間にもローン返済は続けなくてはならず、損失が大きくなってしまいます。

住宅ローン返済と海外不動産投資

現在では国内にいながら、海外の不動産への投資に挑戦することもできます。

 

投資先の代表格は米国ですが、フィリピン、マレーシア、インドネシアなどの急成長を見せる後進国も人気を集めています。海外不動産投資には国内不動産にはないメリット、デメリットがあります。以下に詳しくご紹介します。

メリット

・人口が増加している国では空き室リスクが低い

日本は少子高齢化による人口減少に歯止めがきかず、エリアによっては空き室の目立つ物件も数多くあります。

一方、新興国などめざましく人口が増加している国では、賃貸住宅の需要が今後ますます高まると考えられます。

上記の理由から、海外不動産の空き室リスクは国内と比較すると低いといえます。

・資産価値が下がりにくい

国内不動産では新築の評価が非常に高く、築年数の経過により資産価値は急激に下落します。しかし、米国では築古になってもそれほど価値は下がらず、むしろ上がることもあります。

また、新興国においては物価の上昇により、物件の資産価値が上がることも期待できます。

国内での不動産投資は家賃収入による運用益がメインですが、海外投資では売却益も狙えるため、短期間でまとまった利益を得られる可能性があります。

その利益で繰り上げ返済をすることも新たな投資に取り組むこともでき、資産形成の幅が広がります。

デメリット

・不動産投資ローンの利用が限られる

海外不動産を購入する際に最も注意すべきことは、不動産投資ローンが使えない場合があるという点です。

 

先ほどご紹介した通り、不動産投資ローンでは物件が担保になるため、物件そのものの資産価値も重要視されます。

 

しかし、金融機関の多くは海外不動産を取り扱ったことがなく、資産価値の算出や抵当権の設定は困難です。

 

そのため、融資を断られたり、頭金の割合を高めるよう求められたりすることも少なくありません。

 

海外不動産投資を始めるには多額の自己資金を用意しなくてはなりません。住宅ローンで月々の出費がある中、さらに大きな負担がかかることになるため注意が必要です。

・国内不動産にはないリスクがある

海外不動産には海外投資ならではのリスクが存在します。それは「為替変動リスク」と「カントリーリスク」です。

 

為替変動リスクとは、為替相場の変動によって、収益に不確実性が生じるリスクを指します。例えば円高の時は現地の通貨から円に両替した際、収益が目減りしてしまいます。

 

カントリーリスクとは、不動産の所在する国や地域の問題や変化によって起こるリスクを指します。

 

例えば、金融危機や政情不安、災害、戦争などが起こると、物件の価格が大きく下がったり、最悪の場合には不動産を失ってしまったりすることもあります。

 

リスクと聞くと悪いことに感じられますが、本来は「不確実性」という意味合いがあります。リスクにより損失が生じる反面、「円安のため為替差益が出た」、「新興国の急成長のため物件価格が値上がりした」といった良い変化もあります。

 

しかし、住宅ローンによる出費を補うため安定した収入がほしいという方には、海外不動産投資は不向きかもしれません。

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不動産投資が重荷でローン返済が危ない

住宅ローンを返済しながら不動産投資を行うことは可能です。しかし、不動産投資が軌道に乗らず、経費ばかりがかかってしまうと、収益を得るどころか住宅ローン返済すらままならなくなる恐れがあります。その状態が続くと債務不履行に陥り、自宅すら失うことになりかねません。

投資用不動産を売却するのも一手

不動産投資がうまくいかない場合は、大切な自宅を守るためにも投資用不動産の処分を検討する必要があります。しかし、不動産は流動性が低く、仲介業者に依頼した場合、現金を手にするまでに数カ月以上を要することもあります。

 

ローン返済のため、速やかにまとまった現金が必要であるならば、買取業者に依頼するのも一つの手段です。

 

直接不動産を買い取ってくれるため、すぐに現金化できるのが買取業者の強みです。

 

特に投資用不動産に強い買取業者であれば、物件の収益性に見合った適切な査定をしてもらえるでしょう。

 

不動産投資が重荷で、住宅ローンの返済が苦しいと感じている方は、買取業者に相談してみてはいかがでしょうか。

コラム監修者

伊藤幸弘

資格:宅地建物取引主任者・賃貸不動産経営管理士・ファイナンシャル・プランニング技能士・競売不動産取扱主任者
書籍:『投資ワンルームマンションをはじめて売却する方に必ず読んでほしい成功法則』
プロフィール:2002年から中古投資マンションを専門に取引を行う。
2014年より株式会社TOCHU(とうちゅう)を設立し現在にいたる。


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