ワンルーム投資コラム

不動産投資で危険エリアといわれる場所は?具体的な見極め方を解説

不動産投資で一番避けるべきなのが、赤字になることです。初期費用を支払って物件を購入しても、その費用すら回収できないリスクがあります。

 

不動産投資における物件選びにはさまざまなポイントがありますが、一番重要なのは立地です。

 

たとえば約20㎡の広さで、築30年のワンルームマンションがあったとします。最寄り駅まで徒歩約30分かかる地方では入居希望者は少ないでしょう。一方、同じ条件のワンルームマンションでも、東京23区で最寄駅まで徒歩約2分だったら、多くの人が入居を希望するはずです。

 

不動産投資における危険エリアとは、賃貸需要が少なく、十分な収入が見込めない立地です。

 

本記事では不動産投資で危険エリアといわれる立地の特徴や見極めるポイントを解説します。また、所有する投資物件の立地が危険エリアになってしまったときの対策も紹介します。

不動産投資における危険エリアとは?

不動産投資において危険エリアを事前に確認することは必須です。具体的な危険エリアの特徴を紹介します。

人口が減少しているエリア

日本全体の人口は減少傾向にあります。ただし、すべての都道府県で平均的に減少しているわけではありません。

 

総務省が発表している「住民基本台帳人口移動報告」では、対象の都道府県へ転入した人口と転出した人口を発表しています。

2022年4月時点で1年前より転入者と転出者の差分で、1,000人以上人口が増えた都府県は下記のとおりでした。

 

都府県名 増加した人数(人)
神奈川県 5,966
東京都 4,374
埼玉県 3,187
千葉県 2,213
京都府 1,429
福岡県 1,036

 

一方、1年前より人口が減少していた道府県は34もあり、都市部に人口が集中していることがわかります。人口が減少した地方などでは、賃貸需要も減少しているといえます。

生活利便性が低いエリア

生活に欠かせない、以下のような施設が近くにないエリアは賃貸需要が低いです。

 

  • スーパー
  • コンビニエンスストア
  • ドラッグストア
  • 病院など

 

また、ファミリー向けの投資物件の場合は、以下の施設があるかもポイントです。

 

  • 保育園
  • 幼稚園
  • 小学校
  • 中学校
  • 公園

 

日々の生活に欠かせない施設が周辺にない場合、賃貸需要は一気に下がってしまいます。

駅までの距離が遠いエリア

最寄り駅までの距離が遠いエリアは、危険エリアといえるでしょう。

 

駅まで徒歩10分、距離で約800mを超えると、賃貸需要が下がり始めるといわれています。そのため、基本的には駅まで約徒歩10分以内が望ましいです。

 

ただし、地図で見て駅まで徒歩10分以内でも、急な坂道だったり、信号や踏切で時間を取られる場合があります。

交通の利便性が悪いエリア

郊外型でも、交通の利便性がよいエリアの物件は人気です。具体的には、駅までの距離が遠くても、最寄りのバス停が近く、通勤や通学に支障がない立地の需要があります。

 

都心部に比べて家賃も安く、特にファミリー層から好まれます。しかし、交通の利便性が悪いエリアは、そういった層からの需要が見込めません。

 

また、地方では車での通勤も珍しくありません。物件から市街地のオフィス街へ行くルートに渋滞ポイントが多ければ入居希望者は少ないでしょう。特に、橋や踏切、大きな国道の交差点などを確認しておきましょう。

自然災害による被害が想定されているエリア

近年、日本では毎年のように大きな自然災害に見舞われています。局地的に大雨が続いたり、短期間で大雨が降るゲリラ豪雨が発生しています。

 

そのため、国民の自然災害に対する意識は高まっていると考えられます。

 

各行政は、過去の水害実績や標高を基にしたハザードマップを作成しています。過去に被害が出た場所でも、対策工事がされていてハザードマップの被害想定エリアから外れていることもあります。

 

役所の窓口で直接話を聞いてみると、より詳しい話が聞けます。

 

また水害のほかにも、地震や液状化現象などに対する注意が必要です。活断層がないか確認したり、河川が近くにあるエリアで液状化の情報を集めるのもよいでしょう。

 

地震や液状化に関する情報も行政のホームページで確認できます。自然災害に関する情報はできる限りチェックしておきましょう。

大学や大企業の工場などひとつの施設に依存しているエリア

大学や大企業の工場など、ひとつの施設に賃貸需要を依存しているエリアは要注意です。

 

少子化が進み大学の経営は年々悪化しています。特に私立大学は生き残りをかけて、学部の統廃合や校舎移転を行っています。

 

現在は賃貸需要が高いエリアでも、ひとつの大学の学生だけで需要の大部分を占めている場合は危険です。もしも大学が校舎を移転したら、周辺の賃貸需要は一気になくなります。

 

大企業の工場も同じです。大学や工場が移転することにより、周辺のスーパーやコンビニエンスストアなどの生活施設も撤退するかもしれません。

 

ひとつの施設に依存しているエリアは、大学や工場の経営状況も含めて調査する必要があります。

コンビニエンスストアやドラッグストアが撤退したエリア

物件の周辺に元コンビニエンスストアの空き店舗があったら要注意です。

 

近くに新しいコンビニエンスストアがあれば、単に移転しただけですが、問題なのは、周辺にコンビニエンスストアがない場合です。

 

大手コンビニエンスストアや大手ドラッグストアは、綿密に市場調査を行ってから店をオープンします。地域の人口や家族構成、経済力、治安などさまざまな項目を調べます。

 

それだけの市場調査を行ってオープンした店がつぶれているのは、採算が合わなかったからです。

 

日本で有数の大企業が調査しても目論見が外れたエリアでは、賃貸需要もあまり期待できません。

 

元コンビニエンスストアや元ドラッグストアの空き店舗が散見されるようなら、注意が必要です。

治安が悪いエリア

物件周辺の治安が悪いエリアは、入居希望者が少ないです。

 

警察のホームページには犯罪発生状況などの統計データが公開されています。一般的に警察署ごとや小学校の学区ごとの統計が確認できます。

 

物件があるエリアにおける犯罪発生件数など、治安について確認しておきましょう。

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不動産投資エリアの見極め方

将来にわたって安定した賃貸需要が見込めるエリアの物件であれば、不動産投資が成功する可能性は高いといえます。

 

賃貸需要の高い不動産投資エリアの見極め方を解説します。

地方か?都心部か?

賃貸需要は、人口が集中している都心部が圧倒的に高いでしょう。東京を中心にした関東地方や名古屋・大阪・福岡などの大都市圏は人気のエリアです。

 

しかし10年後、20年後には名古屋や大阪なども人口減少に転じるとのデータもあります。将来にわたって安泰とは限りません。

 

また、都心部は賃貸需要が高いため、不動産価格も高騰しています。その分、毎年かかる固定資産税が地方よりも高いです。

 

地方でも、エリアによっては賃貸需要が高いところもあります。工夫次第では高い利回りで不動産投資が可能でしょう。そのため、都心部でなければ不動産投資が成功しないというわけではありません。

再開発中のエリアは狙い目?

再開発中のエリアは、以下の理由で将来的に賃貸需要が高まる可能性があります。

 

  • 周辺道路が整備されて交通利便性がよくなる
  • 商業施設が誘致されて生活利便性がよくなる

 

物件を購入したタイミングが再開発が始まる前であれば、想定以上の家賃収入を得て利回りが高くなる可能性があります。

 

再開発に関する情報は行政のホームページで確認できます。情報は計画も含めて公開されているので、実際に再開発が行われるのは数年先ということもあります。

 

地元住民の反対により再開発計画が進まないケースもあるため、計画をうのみにしないようにしましょう。

情報収集が重要

コロナウイルスの流行により新しい生活様式を余儀なくされたように、未来のことは誰にもわかりません。不動産投資を取り巻く状況も、日々変化しています。

 

すでに購入した物件が順調に収益を上げていても、情報収集を続けて状況の変化に対応する必要があります。競合物件に勝つためには、新しい設備の導入など差別化が求められます。

 

不動産投資の場合、物件の管理までは自分でできないこともあります。賃貸経営の実績が豊富で、周辺地域などに精通した管理会社に管理を委託するのがよいでしょう。

 

また、収益物件を専門にしている不動産投資会社と親しくなっておけば、さまざまな情報を収集できます。

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所有する投資物件がある場所が危険エリアになったら?

所有する投資物件がある場所が危険エリアになったら、収益が下がってしまうため、対策が必要です。

 

選択肢として、以下の3つがあります。

 

  • 事業拡大(追加購入)
  • 経営の見直し
  • 売却

 

順番に解説します。

事業拡大

所有している不動産を担保にして新たな不動産を追加購入し、事業を拡大します。

 

追加購入する不動産は、所有済みの不動産とは違うエリアであることが必須です。ほかにも金額や不動産の種類が違う物件を購入して、リスクヘッジしましょう。

 

複数の不動産を所有する場合、減価償却が切れた物件から売却を検討します。

経営の見直し

ローン返済がなく少額でも確実に収益を生む物件であれば、急いで売却する必要はありません。ローン返済がなければ家賃を下げて、周辺のほかの物件との差別化を図るなど、経営を見直しましょう。

 

ただし維持管理費用もかかるため、限界があります。急ぐ必要はありませんが、売却の準備は進めておきましょう。

売却

危険エリアになると、賃貸需要が下がり将来的には収益が下がることが予想できます。危険エリアで勝負し続けるのは得策ではないため、割り切って早めに売却を検討するのも賢明でしょう。

 

不動産購入時だけでなく、売却時にも税金などの費用がかかります。賃貸需要が低い状態で不動産投資を続けてから売却すると、初期費用すら回収できないかもしれません。

 

なお、売却を検討する際は、投資物件の扱いが得意で信頼できる不動産会社に相談しましょう。

コラム監修者

伊藤幸弘

資格:宅地建物取引主任者・賃貸不動産経営管理士・ファイナンシャル・プランニング技能士・競売不動産取扱主任者
書籍:『投資ワンルームマンションをはじめて売却する方に必ず読んでほしい成功法則』
プロフィール:2002年から中古投資マンションを専門に取引を行う。
2014年より株式会社TOCHU(とうちゅう)を設立し現在にいたる。


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