サブリースの原状回復費用は誰が負担する！？費用負担の内容とは

物件の管理を任せることが可能で、安定的に収入を得られるという大きなメリットがあるサブリース契約。しかし、しっかりと契約内容を確認しておかないと、思わぬ落とし穴があるかも知れません。今回は注意しておきたいポイントのひとつ、サブリース契約時の原状回復費用について解説します。

サブリースの原状回復費用はオーナー負担です

サブリース契約の場合、原状回復にかかわる費用の支払いは、一般的にはオーナーの負担です。「管理を任せているのだから、サブリース会社が費用負担も含め、すべて対応してくれるのでは？」と考えている方も多く、そのせいで収支のシミュレーションを誤ることもあります。

サブリース会社は賃貸契約の入居者と同じ立場であると理解しましょう。サブリース会社は転貸を行っているため、入居者に対して良好な状態で部屋を貸す必要があります。そのために必要となる室内の内装費用や設備交換の費用などを、オーナーに請求するというわけです。

「サブリースだからすべてお任せ、あとは収入が入ってくる」と考えていると、予想外の支出が大きな負担となる場合があるのです。

入居者が退去するたびに、原状回復費用等が発生することを想定しておきましょう。物件の築年数が経つごとに老朽化が進み、費用負担が増えることが一般的です。

なお、オーナーが負担する費用、サブリース会社が負担する費用については、それぞれ契約で定められています。サブリース会社によって、オーナーが負担する内容が異なるため、まずは契約書をしっかりと確認しましょう。

サブリースの費用負担の内容

原状回復費用

原状回復費用とは、入居者が退去した後にかかる内装費用を指します。クロスの張り替えやルームクリーニングのほか、必要に応じてフローリング等の修繕をしたり、建具を交換したりするのに費用が発生します。こうした費用については、オーナーが負担することが一般的です。

新しい入居者がすぐに入居できるよう、部屋の状態を整えるために必要な作業にかかるお金、と考えておくと分かりやすいでしょう。退去した入居者が部屋を汚したり破損したりした場合は基本的に費用の請求が可能ですが、それ以外の場合はオーナー負担となることが多いです。

設備交換費用

エアコンや給湯器、ユニットバス、キッチンなど、室内の設備は経年劣化するため、定期的なメンテナンスおよび交換が必要になります。こうしたさまざまな設備の交換にかかわる費用も、オーナーが負担することが一般的です。

前述のとおり、物件の築年数が経過するほど、老朽化にともない費用負担が大きくなります。

費用の目安

室内の状況や、設備の劣化など個別性があります。入居者が通常に使用した場合の目安となる原状回復の費用は下記になります。

20㎡のワンルームマンションで約25～30万円

※クロス交換、ルームクリーニングなどを含みます。フローリングの張替や水回りのユニット交換は含みません。

サブリース業者から高額な見積もりがあった場合には交渉してください。

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サブリースの原状回復費用の負担にかかわる注意点

高額な内装費用を請求されたら

サブリース会社が内装業者を指定する場合、割高になるケースも見られます。相見積もりを取るなど、コストを抑えるための対応が可能かを事前にサブリース会社に確認しておくことが大切です。あまりにも高額な費用を請求された場合は、サブリース会社と交渉しましょう。

サブリース会社のなかには、見積もりを開示することなく工事を発注してしまう企業もあります。このようなことがないよう、事前に見積もりを含めた進め方をしっかりと確認しておきます。サブリース会社に任せきりにしないのが大切なポイントです。

サブリース契約の内容をしっかりと確認しよう

前述のとおり、原状回復にかかわる費用の負担については、サブリース会社との契約によって異なります。内装費用をはじめとする負担がどのように設定されているか、家賃の減額等はどのように定められているか、といった点をしっかりと確認しないと、思わぬ点でオーナーにとって不利な契約となっていることもあります。契約の時点でこうした点に注意し、契約書の内容に不安がない状態にすることが非常に大切なのです。

不利な条件や気がかりな点があれば、納得できるまで確認や交渉を行いましょう。それでも不明点が解消できないのであれば、その会社とはサブリース契約を締結しないと判断することも有効な選択肢です。また、解約ができる条件等も契約書に含めるよう交渉しておきたいところです。

「大丈夫だろう」と甘い考えで契約を結んでしまうと、後で思わぬ出費が必要となったり、場合によってはトラブルが発生したりすることもあるのです。

サブリース原状回復の事例

ワンルームマンションのオーナーであるAさんは、サブリース会社と契約を結んで経営を行っていました。

ある日、「入居者の退去が決まったため、原状回復工事を実施したい。また、エアコンと室内照明の交換が必要だ。契約の取り決めに従い、これらにかかわる費用はオーナーに負担してほしい」との連絡がサブリース会社からAさんに入ります。これらの対応が必要なら、と承諾し、Aさんはサブリース会社が提出してきた見積もり書の金額を支払いました。

その後、サブリース会社は1ヶ月ほど入居者の募集を行っていましたが、なかなか決まらない様子です。入居者をつけるため、家賃の値下げをしたいとサブリース会社が言い始めました。

こうした対応にストレスを感じたAさんは、物件を売却することを決意します。そこで、売却を依頼した会社に室内の状況を確認してもらうことにしました。

すると、内装の工事は完了していたものの、見積もりに含まれていたエアコンや室内照明の交換が行われていないことが判明します。慌ててAさんがサブリース会社に連絡すると、サブリース会社は「工事手配に手違いがあり、見積もり内容との相違が発生してしまった」と謝罪するとともに、返金をするとの申し出がありました。

売却を決めて現地を確認したからこうした事態が判明したものの、何も知らずにサブリース会社に委託していたら、過大な費用を支払ったことに気付かないままだったかもしれません。

サブリース会社に任せきりにせず、原状回復工事が完了したら、現地を自分の目で確認することが大切だと感じました。仮に売却をしないにしても、必ず確認は行いましょう。