区分マンション投資が儲からないと言われる理由と対策を紹介

「区分マンション投資は儲からない」 

 

不動産投資検討者や既に不動産投資を行っているオーナーなら、一度は聞いたことがあるかもしれません。

 

今回は、区分マンション投資が儲からないと考えられている理由や区分マンション投資が儲からない際の対策について紹介します。

 

区分マンション投資が儲からないと言われる理由

区分マンション投資は不動産投資としては比較的低予算で始められ、管理が容易であることから、特に不動産投資初心者に人気のある投資法です。しかし、区分マンション投資は思うように利益が得られないともいわれています。本当に区分投資マンションは儲からないのでしょうか。

区分マンション投資とは

区分マンション投資とは、マンションの一室を一単位として所有する不動産投資法です。それに対し、マンションやアパートを一棟全て所有する投資法を「一棟投資」といいます。

 

区分マンション投資は一室から購入できるため、一棟投資と比較すると初期投資費用は安く済みます。自己資金をある程度、用意していれば、一括現金購入も可能です。

 

また、共用部分の管理は管理会社に委託するため手間がかからない点もメリットです。

区分マンション投資は儲からないと言われる理由

区分マンション投資は一棟投資と比較すると安く始められるものの、儲け（利益）が少ない投資法であるとも言われています。その主な理由は以下の通りです。

 

一棟投資と比較して利回りが低くなりやすい

先ほどご紹介したとおり、区分マンション投資の場合、共用部分の管理や修繕はマンションに入っている管理会社が行います。そのため、管理費や修繕積立金の支払いが必要になり、一棟投資と比較して利回りが低くなる傾向にあります。

収入が不安定になりやすい

区分投資は空室リスクにより収入が不安定になりやすいという特徴があります。

 

一棟投資の場合は、マンション内のいくつかの部屋が空室になっても、入居者がいる部屋の家賃で空室リスクをカバーできます。これをリスクの分散といいます。

 

それに対し、区分マンション投資で一室のみ所有の場合、その一室に入居者がいなければ家賃収入を得ることができません。

 

以上の理由から、区分マンション投資は一棟投資より空室リスクが高くなります。

自由に修繕やリノベーションができない

区分マンションの場合、マンション全体の管理や修繕は管理会社が行うことになります。

 

例えばエントランスホールが汚損していて敬遠されているという場合、一棟投資なら自身でメンテナンスを行うことで入居希望者を獲得できます。

 

しかし、区分マンションではその権限がなく、管理会社に任せきりになります。

 

では、室内であれば自由にできるかといえばそうではなく、マンションごとのルールを守らなければなりません。

 

「もう少し修繕やリフォームに力を入れれば入居者が入るのに……」と歯がゆい思いをすることもあるでしょう。

返済余裕率（DSCR）が低いから

区分マンションの純収益をローンの返済額で除したもので、1を割ると収益で返済を賄えない状態になります。

レバレッジを効かせる為、自己資金を投下せず、購入金額のほとんどを借り入れに頼っている方が多く、投資スタートから構造的に儲からないシミュレーションになっている方も多くいます。

 

本当に区分マンション投資が儲からないのか

上記でご紹介したとおり、区分マンション投資は一棟投資より不利な要素が多々あります。

 

しかし、区分マンション投資において大きなリスクが生じるのは、空室や管理の不備が生じた場合です。

 

立地や管理状態が良い区分マンションを選んで所有すれば、手間をかけずに安定した家賃収入を得られる可能性は十分にあります。

区分マンション投資が儲からないときの対策

区分マンション投資はマンションや管理会社の選定によっては、安定した利益を出すことも期待できます。

 

しかし、選定を誤ると儲けを出すことができず、後々になって何らかの対応策を考えなくてはいけなくなります。

では、儲からない区分マンション投資はどのように対策をすれば良いのでしょうか。

 

また、区分マンション投資で起こりやすい失敗例にはどのようなものがあるのでしょうか。

 

以下に詳しくご紹介します。

儲からない区分マンション投資の対策

区分マンション投資は空室リスクが高く、一室のみの所有の場合、空室が出ると利益がまったくなくなります。

 

そのため、入居ニーズを高めて入居付けするか、自分で住むか、処分して売却益を得るか、選択することになります。

 

それぞれの対策について詳しく解説します。

入居費用を安くする

空室リスク対策としてまず思いつくのは「家賃の値下げ」かもしれません。

 

しかし、一度家賃を値下げすると、上げることは難しいため、長期的な収入の減少につながります。

 

まずは、以下のような対策を取ると良いでしょう。

 

• 敷金、礼金を安くする
• フリーレント期間を設ける

 

いずれもオーナーにとっては不利ですが、入居者さえ確保できれば長期的な家賃収入を得られます。 

リフォームする

中古マンションで老朽化が目立つ場合は、リフォームを行うことで入居ニーズを高められる可能性があります。

 

先ほどご紹介した通り、区分マンション投資では共用部分のリフォームはできません。しかし、専有部分であれば、ある程度リフォームは可能です。

 

ただし、マンションによってリフォームのルールは異なりますので、必ず確認しておきましょう。

 

区分マンションのリフォーム例としては以下のようなものがあります。

• 壁紙や床の張替え
• 水回りのリフォーム
• 収納の設置

自分で住む

空室リスクが心配な場合は、自分で住んでしまうのも一つの手段です。家賃収入は得られませんが、維持費や管理費のみで住めるため、他にマンションを借りるより安く済みます。

 

とはいえ、投資用マンションに自分で住むことで、さまざまな問題が生じる場合があります。

 

まず、自分が住むことで事業ではなくなるため、減価償却費や管理費など経費に計上できなくなります。それに加え、ローンを組んでいる場合は本来の融資の目的とずれてしまうため、融資を受けている金融機関への連絡が必要です。

 

上記の理由から、

• 減価償却が済んでいない
• 管理費が高額
• ローンを組んでいる

以上のような投資用マンションは、自宅に転用するメリットが小さいといえます。

売却する

儲からない区分マンションを所持していても、経費ばかりがかさみ損失を増やしてしまいます。早めに見切りをつけてマンションを処分することで損失を抑えられます。

 

また売却益で新しいマンションを購入したり、他の投資に回したりできるため、選択の幅が広がります。

 

成功する区分マンションの選び方

中古を購入する

新築の物件は値下がりが大きくなり、インカムリターンで収益が良くても、キャピタルリターンも含めた総収益で考えると利益を確保するのが厳しいです。

中古であれば値下がり幅が少なく、成功する可能性が高まります。

 

立地を選ぶ

空室率が低く、資産価値が下がりづらい立地を選んで投資してください。

都心、駅近がおすすめです。

東京でも人口減少が始まりますので物件の価値をしっかり見極めて投資をする必要があります。

 

共用設備が充実している

オートロック、エレベーター、宅配ボックス、駐輪場などの共用設備があるかも大切な条件です。

区分マンションでは、管理組合の承認を取り設置することが難しいため、

今後の賃貸競争が激化することを考えると必須です。

 

儲からない区分マンション投資の失敗事例

区分マンション投資は比較的手軽に始められる反面、安易に始めたがゆえに失敗してしまう人も少なくありません。投資を始める前にさまざまなリスクを織り込んだシミュレーションを行い、利益が出るかどうかを見定める必要があります。

 

特に以下のような失敗が起こりやすいため注意しましょう。

空室リスクによる赤字の発生

先述の通り、区分マンション投資は空室リスクが大きくなりやすいという特徴があります。特に1室しか所持していない場合、入居者がいないと家賃収入は0となり、管理費や固定資産税などの出費ばかりが大きくなって収支が圧迫されます。

 

空室リスクを抑えるためには、複数の区分マンションを所有する必要があります。特に地域や間取りを変えて投資することで、リスク分散の効果が高くなります。

メンテナンスにかかる費用の増大

区分マンション投資では、管理会社に管理費や修繕費を支払い、マンション全体のメンテナンスを行います。月々きちんと支払っていれば問題ない、と思われるかもしれませんが、予想外の汚損が発生したり、管理会社の見積もりが甘かったりといった事由で、大規模修繕時に高額の一時金を請求される恐れがあります。

 

それに加え、月々の管理費や修繕費が増額される場合もあります。

 

そうした出費の増大は、区分マンション経営が傾く原因になりえます。

管理会社の質が悪くマンションの劣化が早い

上記でご紹介したとおり、区分マンション投資ではマンション全体の管理を管理会社に任せるしかありません。質の良い管理会社であれば問題ありませんが、中には管理がずさんな管理会社も存在します。

 

新築では大きな差は見られませんが、築年数が経過するごとに管理会社の質がマンションの状態に表れます。質の悪い管理会社が管理しているマンションは劣化が早く、汚損や故障が放置されることもあるため、入居ニーズや資産価値を維持できません。

 

投資用のマンションを選定する際には、管理会社の質もしっかり見極めることが重要です。

儲からない区分マンション投資は売却するしかないのか

空室が続き、儲けが出ない区分マンションは、入居時の費用を下げたり、リフォームをしたりすることで入居ニーズを高めることはできます。

 

とはいえ、そうした施策は一時的な減収や出費につながります。それでいて必ず入居者が入るとは限らず、損失ばかりが出てしまうことにもなりかねません。

 

儲からない区分マンションを所有してしまった時は、上記のような施策をいろいろ試すのも良いですが、思い切って処分してしまうのも一つの手段です。

 

とはいえ、儲けの出ない区分マンションは他の不動産投資家にも敬遠され、買い手がなかなかつかない場合もあります。

 

その際には買取業者に依頼すれば、すぐに処分が可能です。 

儲からない区分マンション投資の売却が難しければ、買取業者を探すのも一手

区分マンション投資は決して「儲からない」というわけではありませんが、空室リスクや管理の不手際による損失が大きいため、慎重に選定する必要があります。

 

しかし、完全に先を読めない以上、儲からないマンションをつかんでしまうこともあります。

 

そのような場合は、買取業者にマンションを買い取ってもらうのも一つの手段です。

 

買取業者であれば買い手が現れるのを待つ必要もなく、スムーズに売却が可能です。

 

マンション投資は出口戦略が命とも言います。儲けの出ないマンションは早めに見切りをつけ、売却益を得ることも検討しましょう。