ワンルーム投資コラム

賃貸中のマンションを売却するときに知っておきたいこと

賃貸中の投資用マンションを売却する方法について紹介します。

 

空室状態の物件と入居者がいる場合では売却方法に違いがあるのでしょうか。そういった賃貸中のマンション売却時に気になるポイントについても解説します。

賃貸中のマンションを売却するときに知っておくこと

賃貸中のマンションを売却するには、空室時とはまた違う準備やメリット、デメリットがあります。まずは賃貸中のマンションを売却する時に知っておきたい基本情報を解説します。

 賃貸中マンションの売却とは

賃貸中マンションとは、入居者と賃貸契約を結んだ状態のマンションを指します。入居者や管理会社はそのままで、オーナーだけが変更になるため、「オーナーチェンジ物件」ともいわれます。

賃貸中マンションの売却に必要なこと

賃貸中のマンションを売却する際、空室とは異なる準備が必要です。

 

入居者に不安を与えず、スムーズに売却するために必要なことをご紹介します。

1.書類の準備

賃貸中のマンションを売却する際には、空室のマンションを売却する時に加え、以下のような書類の準備が必要です。

 

・賃貸借契約書

入居者との賃貸借契約書を新オーナーに示し、入居者がどのような人なのか、家賃や敷金などの条件はどうなっているかを知らせます。

 

この際、家賃滞納などトラブルが生じていると敬遠され、買い手がつきづらくなります。

 

こうした問題は売却をする前に解決しておきましょう。

 

・管理委託契約書

マンションの管理を管理会社に委託している場合は、その契約書も準備し、契約の内容や管理会社の解約の可否を買い手が確認できるようにしておきましょう。

 

・マンションの状態が分かる書類(写真、図面を含む)

入居者がいるマンションは基本的に内覧ができません。そのため、買い手にマンションの状態を分かりやすく知らせる手段として、マンションの状態が分かる書類が必要になります。

 

室内の写真や図面、リフォームや修繕の履歴が分かる資料などがあるとマンションの状態が分かりやすく、購入希望者に安心してもらえます。

2.敷金、家賃などの清算

新オーナーが決まったら、オーナー間で敷金や家賃などの清算を行います。

 

敷金は入居者がオーナーに預けているお金であり、退去時に返還しなければなりません。

 

旧オーナーは、敷金から賃料の不払いの補填金などを差し引いた額を、新オーナーに渡す必要があります。家賃に関しては、前払いでもらっていた分があれば新オーナーに渡します。

 

月の半ばでマンションを受け渡した場合は、日割で賃料を計算しましょう。

 

それに加え、固定資産税や保険料、駐車場代、自治会費などさまざまな費用の清算も行う必要があります。契約を結ぶ前に、新旧オーナー間で齟齬(そご)がないよう確認しておきましょう。 

 

3.入居者への通知

マンションのオーナーが変更になる際、入居者の承諾や事前周知の必要はありません。

 

しかし、売却後、所有権移転登記が済んだら、入居者にオーナー変更の通知をしておきましょう。

 

通知は新旧オーナー連名で、以下の項目を記載します。 

 

  • オーナーの名前、住所、連絡先
  • オーナーの変更日
  • 賃貸借契約および敷金の返還義務が新オーナーに引き継がれた旨
  • 家賃の振込口座の変更先と、いつから変更になるか

賃貸中のマンションを売却することのメリット、デメリットまとめ

賃貸中のマンション売却は、空室と比較してどのようなメリット、デメリットがあるのでしょうか。以下にまとめました。

 

メリット

不動産は現物資産であるため、買い手がつかないと売却することができません。マンションによっては売却活動を始めてから実際に売却できるまで半年〜1年かかるケースもあります。

 

賃貸中の物件は空室リスクがないことから投資家に売却しやすいため、比較的短期間で買手が決まる傾向にあります。また、売却が遅れても家賃収入が得られるため、落ち着いて売却活動ができる点も大きなメリットです。

 

デメリット

一方、デメリットとしては買い手が制限されるという点が挙げられます。

 

賃貸中の物件はすでに入居者がいるため、居住用のマンションを希望している人に売却するのは困難です。

 

また、先ほどご紹介したとおり、賃貸中のマンションは基本的に内覧ができないため、特に中古マンションは建物の損傷が懸念され、敬遠されることもあります。

 

上記のようなデメリットに対しては、ターゲットを不動産投資家に絞り、必要な情報を余さず開示することで対処可能です。

空室状態のマンション売却との違い

上記でご紹介したように、賃貸中のマンションの売却は空室状態とはまた違ったメリットやデメリット、戦略があります。

 

賃貸中のマンションを売却する際に注意したい点や、高額でスムーズに売却するためのポイントについて解説します。

空室状態マンションの売却

基本的に、空室状態でも賃貸中でもマンション売却の流れに大きな差はありません。流れを大まかに示すと以下の通りになります。

 

  1. 不動産会社の選定
  2. 価格査定
  3. 媒介契約の締結
  4. 不動産会社による売却活動
  5. (買手がついた場合)売買契約
  6. 物件引き渡し

違いを挙げるとすれば、以下のような点が挙げられます。

  賃貸中のマンション 空室マンション
売却の対象 不動産投資家がメイン 不動産投資家、入居希望者両方にアプローチ可能
売却活動時の内覧 基本的にできない

(入居者の了解があれば可能)

可能
売却までの費用(損失) 維持管理費がかかるが、家賃収入から支払可能 維持管理費がかかる

また、賃貸中のマンション売却は、先述の通り空室マンションにはない準備や手続きが必要になります。

 

空室マンションの売却は、賃貸中マンションと比較するとシンプルであるといえるでしょう。

賃貸中のマンション売却で難しいこと

賃貸中のマンションを売却する際、特に難しいのは「入居用に売却」することです。

 

賃貸している入居者に、オーナーが退去を強制することはできません。自分が住むためのマンションを希望する人にとっては、今の入居者が退去して、自分が住めるようになるか分からないマンションは候補にすら上がらないでしょう。

 

それに加え、先述の通り賃貸中のマンションは原則として内覧ができません。

 

経験豊富な不動産投資家であれば、室内の写真やリフォームの記録だけである程度マンションの資産価値がつかめるかもしれませんが、入居希望の購入者はそこまでの知識はありません。

 

まして自分が住むマンションですから、しっかり住み心地を確認したいのは当然のことです。

 

賃貸中のマンションは

  • いつ住めるか分からない
  • 室内の様子や住み心地が分からない

という点で、入居用としての売却は困難であるといえます。

賃貸中マンションを高値、早期売却するポイント

賃貸中のマンション売却にはメリットもありますが、条件によっては買い手が見つかりにくく、売却が困難になるケースもあります。

 

それでは、賃貸中のマンションを高値で早期に売却するためにはどうすれば良いのでしょうか。

入居者の意思を確認する

賃貸中のマンションを速やかに売却したいのであれば、まずは現入居者への連絡をします。

 

マンション売却を検討していることを伝え、購入の意思がないか、また退去の予定がないかを確認します。

 

入居者がマンションを気に入っていて、いずれは持ち家がほしいと考えているならば、そのままマンションを買い取ってくれるかもしれません。

 

また、退去の予定があれば空室として売り出せるため、購入候補者の幅が広がります。

不動産会社に直接買取してもらう

仲介業者を通じて第三者にマンションを売却する場合、買手がつかない限り手放すことができません。その間家賃収入があるとはいえ、まとまった資金がほしい場合には速やかに売却したいものです。

 

管理会社などの不動産会社に直接マンションを買い取ってもらえれば、スムーズに売却できます。管理会社からしても入居者がすでにいるため空室リスクもなく、安定した賃料収入を得られるというメリットがあります。

 

第三者に売却する時より価格は安くなりますが、売却までの時間が短いことから維持管理費による損失が少なく、仲介手数料も不要であるというメリットがあります。

 

そのため、第三者に売却する時よりも最終的な手残りが多くなる可能性は十分にあります。

賃貸中のマンション売却が難しかったら、買取を考える

賃貸中のマンション売却について、空室状態での売却との違いや注意点をご紹介しました。

 

賃貸中のマンションは安定した家賃収入を得られるという点では投資家に売りやすいという強みがありますが、入居希望の人には売りづらく、選択の幅が狭いというデメリットもあります。

 

信頼できる買取業者を選べば、内覧ができなくても適正な価格を算出し、速やかに買取をしてくれます。契約や諸費用の清算もスムーズに進むため、時間や手間をかけずにマンションを処分できます。

 

賃貸中のマンション売却に手間取っている方は、買取業者への依頼を検討してみてはいかがでしょうか。

コラム監修者

伊藤幸弘

資格:宅地建物取引主任者・賃貸不動産経営管理士・ファイナンシャル・プランニング技能士・競売不動産取扱主任者
書籍:『投資ワンルームマンションをはじめて売却する方に必ず読んでほしい成功法則』
プロフィール:2002年から中古投資マンションを専門に取引を行う。
2014年より株式会社TOCHU(とうちゅう)を設立し現在にいたる。


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株式会社TOCHU(とうちゅう) 代表取締役の伊藤の投資マンション業界をより良いものにしたいというメッセージも込めています。
今後、どこかのタイミングで売却する可能性がある方はご覧ください。

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