新築ワンルーム投資が失敗に終わる理由。失敗事例と収支例を知っておきたい！

ワンルームマンション投資を行うのであれば、間違いなく中古です。これはポジショントークと言われてしまうかもしれませんが、断然中古をおすすめしています。

その理由として、新築は購入した金額に対してすぐに資産価値が下がってしまう、価格が低下しやすいというところが大きいですね。

中古と比べたときに、価格の下落幅が大きくて、どうしても損になりやすい。実際にネットで「新築ワンルーム」と検索してみてください。同じ業界として情けない話なんですが、「やめとけ」とか「騙された」といったサジェストや、かなり手厳しいコメントが多く見られます。

価格面で見ると、不動産経済研究所のデータでは、2024年上半期に供給された投資用マンションの平均価格が3,595万円。一方で、投資物件ポータルサイトの調査によると、首都圏の中古ワンルームマンションの価格は2,324万円となっています。つまり新築と比べて850万円も安いんです。

この価格差は利回りに大きな影響を与えます。当然、高い物件であれば、それだけ家賃も高くないと利回りは良くなりません。中古の方が安いということは、家賃がそんなに高くなくても利回りが良くなる、そういう関係性があります。

我々が取り扱っている東京都内の場合であれば、体感として新築ワンルームマンションなら、4,000万円くらいする物件もあります。一方、中古だと安いものは1,000万円を下回るものもありますし、平均的には2,000万円前後。場合によっては新築と中古で2倍以上の価格差があることも。

正直、私自身、新築物件の良い物件を見つけられないんです。これは私の勉強不足かもしれませんが、それだけ難易度が高いということです。

何度も言うように、新築ワンルームマンションで最も大きいリスクは、金額が大きく下がってしまうリスクですね。3,000万円で買った物件が、1年も経たないうちに2,300万円になってしまったというケースもあります。高級外車を買って、翌日にディーラーに持ち込んだら「中古」という扱いになって、それだけ値段が下がってしまいますよね。新築のワンルームマンションの場合も同様で、2～3割は確実に下がります。

これは何を意味するかというと、その2～3割が販売した業者の利益であって、物件の価格に付加してそれだけ高く販売しなければいけないという、構造的な問題があるわけです。

次に大きいのが、収支のシミュレーションが崩れてしまうことが多いこと。例えば、家賃が10年、15年変わらないというシミュレーションで組んでいたのに、最初の2年目で入居者が出てしまって、そこから家賃が1割ぐらい下がってしまう。そこからずっと赤字が続いてしまうということが起こります。

新築の場合、特にこのシミュレーションがぶれやすい。なぜかというと、その物件の実績がないからです。中古だと、周辺の相場観というのはある程度固まっています。築年数が何年で、どれぐらいの広さで、駅からの距離がこれぐらいだったら家賃はいくらだと。値下がりの傾向も、このエリアは緩やかだとか激しいとか、そういうのが分かっているので大幅に外すことは少ない。しかし新築では、元になるデータが少ないんですよね。

さらに厳しいのが、スタート時点からキャッシュフローがマイナスになってしまうケースもあるということ。毎月2万円ずつマイナスになるような物件を、「積立金だと思ってください」なんて説明する業者もいます。

投資というのは最終的にトータルゲインで見なければいけません。キャピタルゲイン（売却益）とインカムゲイン（賃料収入）を合わせて、最終的に買ってから売るまでどうだったかという視点が重要なんです。

新築物件に夢を見て、「かっこいい」とか「入居率がいい」といった理由だけで判断して購入したものが、最後どうなるのか。そこまでしっかり見ていただきたい。

確かに、インフレなどが起きて、「あのとき買っておいてよかった」というケースもないわけではありません。でも、それは誰にもわからない。だからこそ、スタート時点でマイナスになるような投資は避けるべきだと考えています。

もし積み立てをしたいのであれば、現金で積み立てた方がいいでしょう。いつでも崩せるし、リスクも低いですから。新築マンション投資で毎月マイナスを抱えるくらいなら、その分を現金で積み立てていった方が、ずっと安全な投資になると思います。

当社にも新築ワンルームマンション投資で失敗された方からの相談は非常に多いですね。特徴的なのは、買ってすぐに相談に来るケースです。そういうのは大体、家族の方が反対しているパターンなんです。

典型的なのは、旦那さんが新築マンションを買ってしまって、奥さんが相談に来るというケース。「調べれば調べるほどうまくいかない気がする」と。奥さんの方が冷静に見ていて、中には「これを売ってくれないと離婚だよ」といった話になることもあります。

業界用語で「嫁バレ」って言うんですよ。以前担当した案件で、買って1年後に奥さんにバレて、売却することになったケースがありました。契約のときは旦那さんの意思確認が必要なので、地方に住まれている自宅まで行ったんですが、当日になって旦那さんが失踪してしまいました。3時間かけて探し回って、なんとか旦那さんを見つけた。話を聞いていると、どうやら投資の失敗を認めたくなかった。家族の前で恥をかきたくなかったといった心境だったようです。最後は奥さんと旦那さんの間で大変な状況になりましたが、なんとか物件を売却することができました。

新築ワンルームマンションを売却するには、大きな持ち出しが必要になります。先ほども言ったように、3,000万円で買って1年後には3割ぐらい価値が下がっています。一方でローンはそんなに減っていない。だから売らなければいけなくなったときに、巨額な持ち出しが必要になるんです。

これは新築ワンルームマンションを建てて販売しているデベロッパー側の事情が大きいんです。ワンルームマンションのデベロッパーには歴史のある会社が多くて、たくさんの営業パーソンを抱えています。「もう売るのやめました」となったら、会社の存続の危機になってしまう。

だから、売るものを定期的に作っていかないといけないという事情があります。正直、今の市況感で言うと、物件をたくさん立てて売るというのは厳しい状況です。土地の値段も上がっているし、建材や原料も上がっているし、人件費も上がっている。その中できちんとした収支の合う物件を作っていくとなると、特に立地のいい都心では難しいですね。

新築のワンルームマンション投資が人気の理由としては、新築ならではの魅力があるからです。見た目もかっこいいし、設備やデザインも最新です。「こういう物件を持っていたら気分がいいだろう」と思う方も多いですし、入居者もおしゃれな物件に住みたいという需要があります。新築プレミアムというのは確かにありますね。

ただ、そういう憧れで持つのは全然いいと思いますが、投資はリターンが重要です。いくら入ってくるかが最後には大事なんです。新築に関しては、うまくいっていれば売ることはないはずなのに、これだけ市場に中古として出てくるということは、やはり何かしらの問題があったんだろうと思います。

もちろん、新築だからといって全てがダメというわけではありませんけれど。

成功のポイントとしては、大前提として人口が減らないエリアを選ぶことが重要です。そして、この物件がいくらの収支で回っていくのかがしっかり見えている物件、キャッシュフローがプラスで回るということが確実な物件を選ぶ。これが10年、20年経ってもキャッシュフローがプラスで回せるというのであれば、新築でも全然アリだと思います。

ただし、販売会社が提案してくるシミュレーションが正しいかどうかをしっかり見極める必要があります。「甘いんじゃないの」という視点で、厳しく見ていく。松竹梅で言えば「梅」、つまり最も厳しい想定で見て、それでも大丈夫だというものを選ぶ。これが新築で成功するためのポイントになります。

新築の場合、計算がぶれやすく、予測も難しいので、より慎重な判断が求められます。中古の方が計算しやすく、値下がりもゆっくりで利回りもいい。だからプラスになりやすいんですが、新築でも条件が整えば成功は可能です。

ただし、そのような条件の物件を見つけるのは本当に難しい。私自身、新築をやろうと思っても、いい物件が見つけられないんです。それだけ難易度が高いということですね。