ワンルーム投資コラム

ワンルームマンション投資のデメリット!?
後悔する理由と失敗事例を紹介

悩んでいる男性

ワンルームマンション投資には、メリットばかりがあるわけではありません。売却時の価格や家賃、維持管理など、デメリットとなる点もあるのです。ワンルームマンション投資で後悔している場合の対策などとともにご紹介します。

 

ワンルームマンション投資のデメリット

ワンルームマンション投資のキャッシュフローがマイナス

ワンルームマンション投資をスタートするのに学習する必要はありません。

しかし、投資に必須の情報を学習しないとキャッスフローがマイナスになる確率が高くなります。家賃収入、維持費用などの情報を理解し、適切なシュミレーションを行い、投資物件を選んでください。

下記のような支出と収入があります。

  • 家賃収入
  • 管理費
  • 修繕積立金
  • 返済利息
  • 各種税金
  • 減価償却費

理想は支出を収入が上回ることです。支出の方が大きくなると赤字になり投資を続けていくことが困難になります。築年数が経過すると収支のバランスが崩れることが多くなります。

 

物件価格や家賃が下がる

年数が経つほど、物件価格も家賃も基本的には下落する傾向にあります。特に新築の場合、購入後数年で物件価格は大きく下落し、2~3割程度下がることも珍しくありません。

家賃もやはり、年数の経過に応じて下がっていくと考えましょう。特に、駅から遠い場合や設備が充実していない場合など、入居者にとって魅力のある要素が少ない物件の場合は大きく家賃が下がることもあります。

物件の売却価格も家賃も、購入時点よりは下がるもの、と想定して運用する必要があります。

 

入居期間が短い

ワンルームマンションの場合、若年層の単身者が多いことから、入居者が入れ替わるまでのサイクルが短い傾向にあります。3年程度で退去すると考えて運用するほうが良いでしょう。

退去時には、さまざまな手続きや新たな入居者の募集、内装の修繕などで、時間や費用がかかります。入居期間が短いということは、退去時の対応が頻繁に発生するということです。こうした負担が生じることは、あらかじめ想定して運用しましょう。また、当然ながら退去後の空室期間は収入が発生しません。この状態が長期化すると、収支に大きな影響を及ぼす可能性があります。

 

景気の影響が大きい

ワンルームマンションを購入するために、ローンを組むこともよくあります。ローンを組む場合、景気の状態によって金利に影響が生じます。金利が上昇することで、収支が悪化する場合もあるでしょう。金融機関の貸し出しの方針に影響が生じることもあり、景気動向によっては取引ができない場合もあるかもしれません。

 

維持管理に問題が生じるリスクがある

ワンルームマンションのオーナーは投資目的に購入している場合が多く、実際に物件に居住していないこともよくあります。こうなると管理組合が機能しなくなるリスクがあり、管理会社とのパワーバランスが崩れてしまうこともあります。修繕が必要な場合でも実施されなかったり、高額な費用を要求されたりするかもしれません。

物件の状況を日常的に見ることがないため、現地で問題が生じていても気がつきにくいという側面もあります。

 

出口戦略が限定される

住宅ローンを使えない可能性が高い30㎡未満のワンルームマンションでは、出口戦略は基本的には「売却」のみと考えるべきでしょう。ワンルームマンションを居住目的で購入する買い手は少なく、投資目的で物件を探している買い手がターゲットになります。こうしたターゲットに評価される物件でなければ、希望する価格での売却が難しくなるリスクがあります。リノベーションなどで付加価値を高めるという方法もありますが、物件の狭さゆえに困難な場合もあるので注意しましょう。

ワンルームマンション投資を後悔する理由

 

高い価格で購入してしまった

購入時、相場をしっかりと調査しないと、適正ではない価格で購入してしまうこともあります。売却をしようと査定をすると、購入時よりも大きく値下がりをしているかもしれません。適正価格を上回る価格で購入してしまうとその後の挽回は難しいため、充分注意する必要があります。

 

収支がマイナス

購入時のキャッシュフローがプラスでも、それから数年経つとマイナスに転じてしまうこともあります。購入時の収支シミュレーションが甘く、費用の負担のほうが大きくなると、マンション投資で利益を得るどころか、損失ばかりが膨らんでいくことになってしまうのです。

 

想定外の負担

入退室の頻度が予想より高く、リフォーム費用が思ったよりかかってしまう場合や、空室期間が長期化することで収支が悪化する場合、あるいは設備にトラブルが発生し交換費用が必要となる場合など、購入時に想定していなかった事態が重なることもあります。購入時に考えていたよりも費用負担が大きく、ワンルームマンションの購入を後悔する方もいらっしゃいます。

 

ローン残金のストレス

借入残高が思ったより精神的な負担になる方もいることにも注意しておくべきでしょう。購入時はそれほど意識をしていなくても、いざローンを組んでみると元本がなかなか償却されずにストレスを感じるようになることもあります。

老後の年金対策に、と思ってワンルームマンションに投資したはずが、退職後もローンが残ると支払いの負担から解放されません。

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ワンルームマンション投資のデメリットによる失敗事例

ワンルーム投資のデメリットにより発生した失敗事例を紹介します。投資の参考にしてください。

ローン返済が滞納し自己資金の負担が大きい

サラリーマン大家のAさんは、新築ワンルームを購入後6年間は賃貸が順調で運営していました。しかし、入居者が解約することになりました。新たに賃貸募集をしましたが、なかなか申込がありません。賃貸管理会社に確認したとこと、他の部屋と比較すると1割ほど家賃が高いと言われました。しかし収支が悪くなってしまうのを避けるために同一条件で賃貸募集を続けました。強気で募集をしましたが、半年近くかかっても申し込みがありません。その後値下げをしましたが、さらに相場の家賃が下がっており収支も悪化、ローン返済が苦しくなってしまいました。

強気に相場との乖離があるのに賃貸募集を続けたことが、赤字を増やすことに繋がってしまいました。結果的に一部繰り上げ返済をして月々の支出を少なくし、キャッシュフローを改善することになりました。今回の空室による滞納や収支悪化により数百万円の自己資金を使用することになってしまいました。

 

購入時のシミュレーションが不適切

地方公務員のBさんは、将来の年金対策でワンルームマンションを中古で購入しました。購入時に業者に言われるままにシミュレーションを信じていました。

 

購入時の収支が長く続いていくと考え安心していましたが、購入してすぐに管理費・修繕積立金が合計で5000円上昇してしまい、収支が赤字になってしまいました。管理会社に確認したところ、長期修繕を考えると一時的な値上げでなく今後も継続することが判明しました。年季の足しにするつもりで購入しましたが、収支が悪化してしまうと年金の足かせになってしまいます。

また、家賃のシミュレーションも甘く、経年による値下がりが計算されていないことも判明し、リスクが高いことを悟ったBさんは早期に売却をすることになりました。

 

デメリットが大きければ売却もおすすめ

購入後にワンルームマンション投資のさまざまなデメリットに直面し、ストレスを感じながら運用している、という場合は、売却を検討することも選択肢のひとつです。収支がマイナスの場合は売却の判断がしづらいかもしれませんが、損失を現時点以上に拡げるよりは、損切という決断をすることが合理的な場合もあります。「勉強をした」と考えて、次の投資に活かすほうが、ストレスを抱え続けるよりもよいこともあるのです。

コラム監修者

伊藤幸弘

資格:宅地建物取引主任者・賃貸不動産経営管理士・ファイナンシャル・プランニング技能士・競売不動産取扱主任者
書籍:『投資ワンルームマンションをはじめて売却する方に必ず読んでほしい成功法則』
プロフィール:2002年から中古投資マンションを専門に取引を行う。
2014年より株式会社TOCHU(とうちゅう)を設立し現在にいたる。


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後悔なく、納得した、満足できる売却をしてもらいたい。
株式会社TOCHU(とうちゅう) 代表取締役の伊藤の投資マンション業界をより良いものにしたいというメッセージも込めています。
今後、どこかのタイミングで売却する可能性がある方はご覧ください。

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