不動産投資で初期費用の元を取るには何年かかる？
元手を回収できない場合の選択肢

「不動産投資をやってみたいけど、元を取るには何年かかるのか」「やっぱり元手が回収できるかわからないから怖くて、手が出せない」

 

不動産投資が一般的な投資として認識されるようになっても、このような疑問を持つ人は多いようです。

 

本記事では不動産投資で元を取るための考え方や、初期投資が何年で回収できるかの算出方法についてまとめました。不動産投資について何となく考えている、不安が解消できるかもしれません。

 

不動産投資の初期費用は何年で元をとれるのか

不動産投資には一定額の初期費用がかかります。その初期費用は、何年で元がとれるものなのでしょう。

 

残念ながら投下した資金、利回り、保有期間によって回収するために必要となる期間は異なるため、明確にいい切ることはできません。しかし、一般的な不動産投資の目安としては5〜10年間の運用で「トータルで利益がでるかどうか」を判断することが大切になります。

 

不動産投資を考える時に、多くの人は家賃収入に目がいきます。しかし、不動産投資によって得られる利益にはキャッシュフロー（家賃収入・インカムゲイン）とキャピタルゲイン（売却益）の大きく2つがあります。そのためキャッシュフローだけで初期費用の回収を判断することは、投資全体が見えず、大きな判断ミスにつながります。絶対に避けましょう。

不動産投資は初期費用が高い

不動産投資は物件購入に数百～数千万円のお金が必要です。大部分はアパートローンという金融機関による融資でまかないます。

 

また、物件購入以外にも仲介手数料や登記費用などの諸経費が物件価格の7〜8％かかります。物件購入価格以外にも数百万円単位での初期費用がかかるのです。そうなれば、どうしても初期費用を回収するために数年の期間が必要になるのが一般的です。

 

頭金なしで全額をローンで支払う（フルローン）が難しい融資情勢の場合、初期費用とは別に1～3割ほどの自己資金が必要になります。仮に物件価格が5,000万円で9割が融資とした場合、初期費用（全額の1割）＋自己資金で850万円〜900万円の資金投下が必要になります。

 

もちろん物件価格が下がれば、初期費用もそれだけ少なくなります。また、勤め先や年収、預金額などによってフルローンでまかなうことができれば、初期費用は大きくかわります。

元を取る回収目安は5～10年

元を取れるかどうかの回収目安は、5～10年を一区切りとするといいでしょう。なぜなら物件購入の初期費用が必要になるため、1〜2年の短期では利益が見込めず、20年や30年先のことを計算するには不確実性が高いからです。

 

また、不動産を売却する際には譲渡税という税金の支払いが必要です。その税率が切り替わるタイミングとして、5年以上としています。

 

物件購入から一定の月日がたつと譲渡税は短期から長期に切り替わり、税率が約半分の20％になります。長期譲渡の判断は1月1日の所有者としているため、お正月を6回迎えた年が長期譲渡に切り替わる年になります。

 

つまり長期譲渡のタイミングの年で売却を検討し、5～10年の運用で「トータルで利益が最大化する」タイミングで売却をすることが理想といえるでしょう。

不動産投資は保有期間の元本返済が資産になる

不動産投資は保有期間の元本返済が資産になります。借入金額の返済が多く進むほど、キャピタルゲイン（売却益）も多く見込めることが一般的です。

 

しかし「購入価格＞売却価格」の幅が大きくなると、売却時の利益を見込むことは難しくなります。そのため元本返済が資産になる考え方としては「売却価格＞ローン残債」の状態を前提とすることです。

 

売却価格とローン残債の差額が毎月の元本返済分の累積となり、含み益の資産と見なすことができます。

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不動産投資の元がとれるまでの期間を調べる

不動産投資の元をどのように設定するかで判断基準は異なります。大切なのは投下資金の回収ではなく「売却まで含めたトータルで利益が出たかどうか」で判断することです。投資判断の指標とされている、投下資金の回収期間を求める算出方法と考え方を紹介します。

初期費用回収期間（CCR）とは

初期費用回収期間を判断する指標としては、CCR（自己資本収益率）を使用します。CCRとは投下資金に対してのキャッシュフローの割合を示すもので、自己資金に対する投資効率の指標となります。

 

つまりCCRが高いほど自己資金の回収効率が高くなります。CCR100％なら1年で自己資金を回収、CCR25％なら4年で自己資金を回収となります。

CCR（自己資本収益率）＝（ATCF）税引き後年間手残り÷（E）自己資金

売却までの元がとれるまで推定期間の算出方法

売却までの元がとれるまで推定期間の算出方法はIRR（内部収益率）を指標とします。IRRは売却価格まで含めた「全期間の利回り」を示している指標になります。

 

IRRがプラスであれば売却までの元がとれており、IRRがマイナスであれば元がとれていない状態になります。

 

IRRの計算方法は非常に難しいですが、表計算ソフトExcelに入力するだけで簡単に算出できます。入力は簡単でExcelに初期投資費用、1年目キャッシュフロー、2年目キャッシュフロー、…売却までの数値を入力します。IRRを表示させたいセルを選択し「=IRR(投資開始から売却までの期間を選択)」を入力するとIRRが計算され表示されます。

 

難しいポイントは売却価格の設定です。

数年先にいくらで売れるかは、プロでも間違えるものです。いったんは、現座員の相場で売れる売却価格を設定し、税金などを差し引いた金額を入力しましょう。保有年数に応じてIRRの数値を比較することで、売却までの元がとれる保有期間の算出ができるようになります。

あまりに長期で回収するのは避けるべき理由

あまりに長期で資金回収を試算するのは避けるべきでしょう。理由は長期になるほど予測が難しく、不確実性のリスクが高まるからです。

 

不動産投資は長期保有をするイメージをお持ちの方も多くいます。実際に、「将来の年金がわり」と言われて投資を始めた人も少なくないようです。

 

また、長期で保有しないと利益がでない物件もあります。「節税になる」ことを見越して買った人もいるようですが、こうした投資は一般の人が考える投資とは、全く意味が異なります。

 

どんな言葉で営業トークを受けようが、不動産投資はあくまでも投資です。早めに資金回収した方が、効率が良いのです。

 

早く回収することは、お金の時間的価値ともいわれ現在の100万円と10年後の100万円ではお金の利用度から現在のほうが価値が高いとされます。

 

そのため5年後に300万円の利益が見込める物件と、30年後にならないと300万円の利益が見込めない物件では価値が大きく異なるといえるからです。

 

以上のことからあまりに長期での回収を試算するのは意味がなく、不確実性も高まるため避けるべきでしょう。

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不動産投資は途中で売却する選択もあり

不動産投資で元手を回収できない場合はどのようにすればいいのでしょうか。3つの選択肢をご紹介します。

空室期間を短くし、家賃を上げる努力をする

購入後にできることは、まずは、少しでも空室期間を短くし家賃を上げる努力をすることです。不動産投資は短期では、家賃収入から経費、ローン返済を差し引いた最終手残りがオーナーの利益になる投資構造をしています。

 

経費やローン返済額を少なくすることは難易度が高く現実的ではありません。そのため募集方法を工夫して少しでも空室期間を短くし家賃を上げる努力をすることが有効になります。

保有期間を長くする

元手を回収するには保有期間を長くすることです。保有期間が長くなると必然的にローン残債も少なくなるため、売却時に元手回収できる可能性が高まります。

 

ただし物件によっては残存期間や売却のことを考えると、長期保有することがデメリットになる場合もあります。何度も前述したように、リスクも高まります。

そのため保有期間を長くした場合のシミュレーションを行い、長期保有した場合と比較し判断することが大切です。

不動産投資の出口として良い売却先を探そう

不動産投資で出口を確定することは大切です。保有期間が長くなる不動産でも出口を取ることで利益を確定することができるからです。

 

良い売却先は良い営業スタッフとの出会い次第と言えるでしょう。そのため不動産投資に精通している営業社員との関係構築をすることは大切です。物件を保有しているならば、各社に売却相談を行うことで、保有物件の市場成約価格をイメージすることができるでしょう。

 

残債との関係で希望売却価格とのかい離がある場合でも、営業社員に声掛けをしておくことは有効です。一定の顧客を抱えている営業社員であれば物件情報を伝えておくことで後から連絡がくることもあるからです。

 

不動産投資をするならば、長くとも10年で売却するイメージをしておきましょう。また、より売却先を確保しておきましょう。

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自己資金利回り（CCR）を黒字にして成功

サラリーマン大家のＡさんは、中古のマンションを購入しました。節税効果などは期待せずに、月額のキャッシュフローを黒字にするように、頭金を多めに自己資金をいれて投資を開始しました。自己資金の利回りを10％以上にできれば問題ないと考えており、家賃でローンを返済する計画です。結局10年間で事業収支は一度もマイナスにはならず、売却して処分しました。家賃収入と売買損益の合計で、年利7％になりました。

 

 

投資不動産を売りたくても売れない失敗

郊外に新築アパートを建築したBさんは、全額借入をしており月々の事業収支はギリギリの設定で投資をスタートしました。購入から数年後に退去が増えて、自己資金をローン返済に充当しなければならなくなります。結局、入居者が付いたものの家賃を1割ほど値下げしました。この時からマイナスの収支に転じてしまいます。赤字がローン完済まで続くのは苦しいので売却をしようと考え売却査定をしますが、ローン残5000万円に対して売却できる価格が4000万円になってしまい、1000万円の差額を用意できず売却ができません。残債と売買価格が折合うタイミングまで、自己資金を毎年負担をして運営を続けるしか選択肢がありません。