不動産投資のリスク総まとめ！ 成功のコツとは

要確認！ 不動産投資には様々なリスクが伴います。このコラムでは不動産投資における代表的な12のリスクを解説します。

「キャッシュフローがプラス」、「複数の不動産会社と付き合う」など、不動産投資で成功するコツについても紹介しますので是非チェックしてください。

 

 

不動産投資のリスク

投資の中でも比較的安定していると言われる不動産投資ですが、さまざまなリスクが存在し注意が必要です。リスクを把握することが、不動産投資をはじめる重要な第一歩になります。

 

価格低下リスク

不動産の市況相場は、いつも景気の影響を受けて変動しています。景気の良い時に購入すると価格が下がってしまうなど、景気状況による物件価値の下落リスクは見過ごせません。

また建物は古くなるにつれ、価格は下がっていきます。戸建は15年ぐらいで上物の価値はなくなると考えてください。

 

価格査定リスク

不動産は非常に高価で、定価は存在しません。相場価格の見定めを間違えると、大きな損失に直結します。価格決定は慎重におこないましょう。

 

想定外の維持修繕リスク

不動産経営には、水漏れや雨漏りなど急な修繕が必要になることもしばしば。予期せぬ出費にも対応できるような、余剰資金を持っていない方にはリスクが高い投資手段です。

さらに、経年劣化により維持修繕費は年々増加していきます。

 

空室リスク

企業や学校の移転など、周辺環境の変化は入居率の低下につながります。空室の期間が長くなり、収入がゼロになってしまう物件も。都市の中心や駅から遠い物件も入居率が低くなります。

 

賃料滞納リスク

入居者の家賃滞納が発生した場合、退去するまで多大な時間と費用が必要です。弁護士に依頼しても、簡単に退室はさせられず、多くの場合、家賃も全額回収できません。

入居者が滞納する確率は低いですが、滞納された場合のリスクは大きいといえます。

 

処分できないリスク

古すぎるマンション、田舎で空室が多いアパートなどはリスクが高く、次の購入者を見つけるのは至難の業です。処分ができずに費用負担だけが残る物件も。

また、売却できる価格以上にローンの残債がある場合、追加資金が必要なことも。

 

入居者リスク

騒音、共有部分の使用方法などで、他の入居者とトラブルが発生するリスクも懸念すべき点です。ごみの捨て方など、ハードよりもソフトの問題の方が解決は難しく、多くのストレスがかかります。

問題がある入居者がいると退去者も増えて空室も埋まらないので、二重で苦しい事態を招きます。

 

金利の変動リスク

金利上昇はローン返済計画の見直しに直結します。わずかな金利の違いがキャッシュフローに大きな影響を与えるので、いつでも繰り上げ返済ができるようにしておきましょう。収支をプラスで維持できないと投資が継続できません。

 

災害リスク

地震・水害・火災での建物修繕などの災害リスクも、不動産投資のリスクの一つです。

入居者の事件・事故で心理的瑕疵を負うことも。その場合、不動産の価値は市場価格から70％程度に下落してしまいます。

 

不動産会社の倒産リスク

管理を依頼した不動産会社が倒産すると、不動産会社に預けていた家賃や敷金を回収できないケースがあります。オーナーに支払う分の賃貸料を管理会社自体が滞納することも。

管理会社が倒産した場合、正常化するのに数ヶ月の時間と入居者との折衝が必要になるので、大変な手間がかかってしまいます。

 

賃料低下リスク

周辺に競合となる新しい物件が分譲されるなど、近隣の変化は家賃の低下につながります。また、建物が古くなると競争力がなくなり、新しく入居者を募集する度に家賃を下げざるを得ない可能性もあります。

 

自己破産リスク

不動産投資には多額の資金が必要です。キャッシュフローがマイナスで収支悪化し、返済の見込みが立たなくなることも。

購入時には収支計画を厳密にシミュレーションし、投資は余剰資金ではじめてください。

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不動産投資の成功のコツ

不動産投資にはリスクは付きものですが、必要以上に怖がることはありません。成功のコツをしっかり押さえておけば、不動産投資の収益化ができる確率は確実に上がります。

 

立地の良い物件

不動産投資を成功するためには、立地がすべてです。所有する物件を人に貸して家賃を収益とするモデルなので、人流が多い立地でなければそもそも成立しません。駅近、都市の中心に近いほど良い物件になります。

人口密度の高さも、売買価格に影響する見逃せないポイントです。人口増減の予測や、再開発などの情報も事前に仕入れておきましょう。

 

古すぎない中古

新築物件の購入費用は高くなりすぎるので、中古の方が収益のリターンはいいでしょう。しかし築年数が古くなりすぎると維持コストが逆に高くなり、売却が難しくなることも。次に購入する買主が融資を組みずらくなりますので耐用年数は気にしましょう。

中古で購入し、古くなりすぎる前に売却を検討してください。

 

キャッシュフローがプラス

表面利回りではなく、実質利回りを基準に計算するのが重要です。年間キャッシュフローがプラスで、長期的に維持できる物件を選別してください。

キャッシュフローがマイナスになった時には、一部繰り上げ返済をして収支を改善しましょう。そのためには資金的な余裕も必要です。

 

複数の不動産会社と付き合う

投資不動産会社も住み分けが進んでいます。1棟アパート・マンション・ワンルームマンション、新築・中古、賃貸、売買仲介と種類も多岐にわたり、それぞれの得意分野も変わります。いろいろな視点から情報を収集し、投資の意思決定をしてください。

物件の選定には納得するまで十分に時間をかけ、セカンドオピニオンも必要です。

 

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不動産投資で注意するポイント

不動産投資を成功するためには、これまで説明してきたリスクや成功のコツを踏まえた上で注意するべきポイントがいくつかあります。注意点を把握して失敗を未然に防ぎましょう。

 

現実的なシミュレーションをする

不動産投資における甘いシミュレーショは、長期的にみると収支の悪化を招きます。不動産会社に現実的なシミュレーションを用意してもらいましょう。

家賃の値下げや、維持コストの上昇などをしっかりと想定した収支計画を立ててください。

 

購入は即決しない

その時の勢いで購入するのは間違いです。物件ポータルサイトなどで情報収集して、相場観を掴んだ上で購入してください。最低でも500件ぐらい物件を検索して、相場観を養うことが必要です。

価格に強くなければ、大きな損失につながります。おいしい情報は市場には残っていません。

購入の段階で得にならなければ、その後の運用で挽回することは難しいです。

 

投資は自己責任と自覚する

「購入した物件の不動産会社が買い取ってくれる」、「永年のサブリースだから安心できる」などの甘い認識では裏切られます。

「収支が悪化する」、「物件価格が暴落する」などのトラブルの責任は、全てオーナーが取ります。投資には全ての責任を負う覚悟が必要です。

 

 

不動産投資には多くのリスクが潜んでいます。しかし、成功するためのコツや注意点をしっかり把握した上で行動すれば、他の投資に比べて比較的安定した投資であることも事実です。

不動産投資に興味がある方は、不動産投資に精通した専門会社に相談することをお勧めします。

 

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