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投資マンション失敗
サラリーマンの副業や安定した副収入として、いつの時代にも不動産投資は人気の選択肢です。
しかし、深く考えずに始めてしまうと、予想もしていなかったリスクや危機に陥ってしまうかもしれません。
今回は、サラリーマン大家における不動産投資失敗の理由や対処方法について紹介します。
目次
サラリーマンを続けながら大家をしている人には、「不動産投資は楽に稼ぐことができる」などの勘違いをしている人は珍しくありません。
しかし、そんな軽い気持ちで賃貸住宅経営を続けていると、不動産投資に失敗する可能性が非常に高いと言われています。
不動産投資に成功するためには、正確な知識が不可欠です。
そのため、ここでは、まずサラリーマン大家が勘違いしがちな注意点について解説していきます。
多くの場合、低規模の不動産経営では、不労所得とは言えません。不労所得とは、お金を稼ぐ仕組みを作り、日常的な労働をせずに収入を得ることです。しかし、低規模の不動産経営では収支が合わず、自身が動かざるを得ないケースも多いためです。
例えば、空室になった際の入居者募集や家賃の入金管理など、やることを挙げると意外と数多くあります。
このため、何もやらずとも収入が入ると考えている方は要注意です。
不動産投資において非常に重要なポイントは管理会社や仲介会社、入居者と良好な関係を作ることです。良好な関係が作れないと、さまざまなトラブルが起きる可能性が高くなり、不動産投資に失敗する可能性も高くなります。
例えば、入居者と関係が悪くなり、入居者が退去してしまって空室になるリスクや、管理会社と関係が悪化して入居者募集に力を入れてくれないなど、良好な関係が築けていないことで起きるトラブルは多いです。
こういった事態が起きてしまうと、空室によって家賃収入が減り、投資ローンが返済できない事態になりかねません。
このため、不動産投資を成功させるには、管理会社や仲介会社、入居者などの関係者と良好な関係を築くことが非常に重要であることを、覚えておくようにしてください。
サラリーマンを続けながら、本格的な賃貸経営ができると勘違いしている人も少なくありません。しかし、サラリーマン大家は本業があれば、賃貸経営に集中することができないため、本格的な賃貸経営は困難であるケースが多いです。
そのため、サラリーマン大家として賃貸経営を行うためには、管理会社に賃貸物件の管理を任せる必要があります。
パートナーとして適切な管理会社を選択しなければ、入居者募集や入居者対応、建物の修繕などでつまずくことになります。
サラリーマンは一定規模を超えた賃貸経営を行なってしまうと、事業だと見做されることもあります。会社によっては副業規定に該当し、何らかの処分の対象になることもあるようです。
ちなみに、一定規模を超えた不動産投資とは、以下に該当するケースです。
上記に該当する場合は、事業的規模の不動産投資と見做されるため、注意が必要です。
(株)TOCHU最初からいきなり1億とか2億のアパートやビルのローンを組むのは難しいので、まずは小さめの区分マンション、ワンルームマンションから始めていく方が多いです。
1件あたり2,000万前後ぐらいの物件が多いですね。そういった物件を運営してキャッシュフローがプラスになり、実績が増えれば金融機関からの評価もプラスになります。信用を積み上げていって、大型の物件に移行していくという流れが理想的ですね。
ただ、実際には最初の物件でつまずいてしまう方も少なくありません。以前、「年収400万でも不動産投資が始められる」といった触れ込みで、ローンの借り入れ審査の枠が緩くなった時期があったんです。その時に年収400万前後で、勤続年数1年2年ぐらいの方が、いきなり3件物件を買って、数年後には継続できなくなり、赤字の状況で物件を手放すというパターンがたくさんありました。
今はその反省もあって、金融機関の審査は厳しくなっています。そういった貸し出しを基本的にはやっていないか、やるとしてもすごく審査が厳しくなっています。
(株)TOCHU最近は、年収が500万以上で、そこそこ社会的な地位もある方が不動産投資を始められるケースが多くなってきていますね。
お医者さんとか研究開発をされている方なども多いですね。ただ、面白いのは、本業で優秀だからといって必ずしも投資がうまくいくわけではないんです。
例えば、名医で、すごく有名なお医者さんがいらっしゃいます。そういう方々は人間的にも素晴らしい方が多いんで、営業担当をすぐ信用して、「じゃあ、あなたが気に入ったから買う」みたいな、そういう男気のある買い方をして、蓋を開けたらめちゃくちゃ赤字が出ているみたいなケースは本当によくあります。
数学の先生で投資に失敗している方もいます。掛け算、割り算、足し算、引き算しか使わないのに、なぜか投資で失敗してしまう。これって謎ですよね。だから、仕事ができるというのは、投資の成功とはまた違うものなのかなと思います。
サラリーマン大家が不動産投資で失敗しないためには、いくつかのポイントを押さえておく必要があります。例えば、不労所得ではないことを自覚しておくこともポイントのひとつです。
ここでは、サラリーマン大家が失敗しないために押さえておくべき重要なポイントについて解説していきます。サラリーマン大家の方や、これから不動産投資を検討している人は目を通してください。
まず、最も重要なポイントは、会社を辞めてはいけないということです。小規模の不動産投資では、長期にわたって家計をまかなえるほどの安定した収入を得ることができないためです。
仮に会社員の給与と同等の収入が得られたとしても、不動産投資の場合は空室になってしまうと家賃収入がなくなってしまいます。そのため、不動産投資は給与所得よりも収入が安定していないので、会社を退職して不動産収入のみに絞って生活するのは、絶対におすすめしません。
サラリーマンが不動産投資をする場合は、絶対に会社を辞めないようにしましょう。
家賃収入が増えたとしても、無駄遣いをしてはいけません。何度も説明しているとおり、不動産投資は安定した収入が得られないリスクをはらんでいるためです。
空室のリスクだけでなく、建物の故障に伴う修繕のリスクなどさまざまな要因があります。
例えば、入居者が集まらないことで家賃収入が得られなくなる事態や、建物が老朽化した際に大規模な修繕が必要な場合、修繕費やローンの支払いを手出しする必要があり、多額の資金を用意する事態になりかねません。
このため、不測の事態に対応できるように、たとえ家賃収入が増えたとしても、無駄遣いせずに資金を貯めておくようにしてください。
なお、資金計画を立てておくことで、より不測の事態に対応することができるため、資金計画を立てておくことをおすすめします。
不動産投資で、最良のタイミングで不動産を売却して利益を確定させる出口戦略を考えておくことは非常に重要になります。不動産投資は、投資を終了した時点で損失ではなく、利益が確定してはじめて成功したと言えるためです。
例えば、4,300万円で投資用不動産を購入した場合、家賃収入と不動産の売却金の合計が不動産の購入費である4,300万円と不動産を手放すまでに掛かった維持費などの諸経費を含めた金額を上回り、利益が出ないと成功とは言えません。
このため、たとえ20年を超える長期投資を考えていたとしても、不動産価格が上昇したタイミングなど最良のタイミングがあれば、不動産売却を検討することをおすすめします。
不動産投資を行う際は、不動産の売却も視野に入れながら、出口戦略を立てて投資計画を立てるようにしましょう。
(株)TOCHU私の体感では、サラリーマン大家さんの成功率は1割くらいですね。10人に1人くらいしかうまくいかない。また、景気のいい時、悪い時がありますから、なかなか成功するのは難しいかなと思います。
私もたくさんのサラリーマン大家さんにお会いしてきましたが、失敗する方には共通点があると感じています。まず特徴的なのが、家とか車が汚い人です。
これ、抽象的な話なんですが、例えばお宅に伺ったら、前日食べたお弁当の容器が置いてあったり、車の中にマクドナルドの飲んだカップが置いてあったり･･･。だらしない方は投資もだらしないんです。
だらしないというのは、今家賃いくらで貸してるとか、ローン残債がいくら残ってて、返済がいくらっていうのを全然把握していない。今現状どれぐらい投資にお金を使っていて、どれぐらいキャッシュフローが回ってるのかも全然わからない。整理整頓ができない人は、物件管理もできないケースが多い。
もう一つの大きな失敗理由は、投資をはじめたときの情熱が低いことです。「絶対最後まで持ちきる」とか、「将来、老後をこれでゆたかにするんだ」みたいに思っていれば、途中で手放すという選択肢はありません。しかし、所有する情熱が低い段階で投資をはじめてしまい、途中でちょっとうまくいかないと、すぐやめちゃうっていうパターンは本当に多いんです。
(株)TOCHU経営者としての感覚で物件の運営ができているかどうかっていうのは大事です。不動産投資も経営なんです。「副業で株を買いました」という感覚ではダメです。
物件を持ってる間に、収支をいかによくしていくか。例えば、いらない修繕費を削減したり、集金代行手数料を安くしたり、自主管理にしていく。返済を少なくするためにローンを借り替えていく。空室期間を短くするために、色々な不動産会社に入居者募集の営業をかける。入居者が出た後のリフォームも、いろんな見積もりを取って、なるべく安くあげていく。そういった工夫をしている方は成功しやすいですね。
あとは、会計的なスキルが強い人。いくらで入ってきて、いくらで出ていく。ローンを何年で組めば、金利何％だったら返済はいくらになるか、そういうことをしっかり把握していることは重要です。
このエリアだとこれぐらいの利回りで、いくらぐらいで売れているといった情報を常に集めている方。場合によっては我々より詳しい方もいらっしゃいます。そういう方は我々不動産会社からしても、頼もしいというか。言い方は悪いですけど、丸め込めないんです。
不動産投資について不安を感じている人や、現時点不動産を売却して利益を得ることができる人は、不動産の売却を検討することをおすすめします。
サラリーマン大家が不動産投資で、長期的に稼ぎ続けることは容易ではないためです。不労所得を得られると思い、安易に不動産を購入したが、結局は負債を抱えたという人も少なくありません。
そのため、今後の投資計画を見直した際に損をしてしまう可能性が高い場合は、年数が経過して不動産価値が落ちる前に投資用不動産を売却し、損を最小限に抑える損切りを行うことが重要になります。
一方で、不動産を売却して少しでも利益が出ている状態でも、将来的に不動産価値が大きく下落する可能性は常にあるため、すぐに売却する方が賢明です。
投資用不動産を売却する場合は、信頼性の高い経験豊富で対応の早い不動産会社を選ぶことが重要になります。そういった不動産会社を選ぶことで投資用不動産を高く売却できる可能性が高くなります。
このため、経験豊富で対応の早い不動産会社を見つけるために、以下のポイントを押さえておくようにしましょう。
上記の内容を確認することで、信頼性の高い不動産会社を見極めることができます。サラリーマン大家にとって、パートナー探しは非常に重要なポイントです。妥協せずに、納得できるパートナーを見つけましょう。
(株)TOCHUうまくいかないというのは、キャッシュフローの問題です。毎月毎月赤字が出てしまう。家賃が入ってきて、管理費とか積立金を引かれて、ローンの返済があるんですが、それが毎月マイナスの収支になってしまう。
そうすると、自分で補填しなければなりません。やがて、自分のキャッシュが枯渇してしまう。そうなると事業の運営自体が成り立たなくなって、ローンの返済が止まってしまう。
最終的には任意売却であったり、最悪は自己破産してしまう方もいらっしゃいます。
そうならないためにも、まずは収支を改善することが第一です。月々のマイナスを止める。出血を止めるということですね。
そのためには、不要な集金代行をやめてみるとか、サブリースを切り替えてみるとか。金利が高いんだったら借り換えをしてみる。借り換えができないんだったら、一部繰り上げ返済をして、月々の返済額を下げていく。とにかく、キャッシュフローをプラスにしていくことが重要です。
それも難しい、どうにもならないっていうんだったら、早めに売った方がいいでしょう。これは意見が分かれるところで、「ローンが払い終わる最後まで持っていれば、赤字が確定しないし、持ち続けた方がいい」という意見もあります。
でも、例えば35年のローンを組んで払い終わり、黒字化させるためにその後20年持ったとしたら、合計で55年ですよ。そこまで考えて進めるんだったら止めませんが、ストレスから解放されるために売っていくという選択肢もありだと思います。
ただし、何度も言うようにキャッシュフローがプラスになる可能性があるのであれば売る必要はないと思います。ただし、古くなると家賃が下がるので、下がった時にまた繰り上げ返済が必要になったり、入居者が3年ぐらいで入れ替わるのでリフォーム代がかかったりという課題もあるため、慎重に考えなければいけませんね。
あなたのマンション・アパートの価格が分かる
宅地建物取引主任者・賃貸不動産経営管理士・FP技能士・公認 不動産コンサルティングマスター・投資不動産取引士・競売不動産取扱主任者・日本不動産仲裁機構ADR調停人
『投資ワンルームマンションをはじめて売却する方に必ず読んでほしい成功法則』
『マンション投資IQアップの法則 ~なんとなく投資用マンションを所有している君へ~』
2002年から中古投資マンションを専門に取引を行う。
2014年より株式会社TOCHU（とうちゅう）を設立し現在にいたる。
代表取締役伊藤幸弘
我々が扱っている投資マンションでは、ほとんどがサラリーマン大家さんです。セミプロでやっている方はすごく少ない。
最近でも、年金対策であったり、副収入を狙ってという方で、投資を始めてみたいという方が非常に増えています。投資が流行っているということもあって、株やFXといった投資は怖いけれど、不動産投資なら値動きがゆっくりな実物投資だからやってみたいという声をよく聞きます。
ただ、インターネットで「サラリーマン大家」について検索してみると、ネガティブな情報がすごく出てくるんですよ。「騙される」「やめとけ」とかね。実際にお客様からお話を聞くと、「騙されそうで怖い」「やってみたいけど怖いよね」というのが本音だと思います。
不労所得で何もしなくていいと思っている方も多いんですが、実は結構勉強もしなきゃいけないし、家賃が下がったとか入居者が出たとか、入居中のクレームやトラブルなどもありますから、精神的な疲労というのかな、労働はあるということを理解していただく必要があります。
それに、手放しでチャリンチャリン儲かるようなビジネスではないことに気づいて、がっかりするサラリーマンの方も多いですね。最初の情熱が低いまま始めてしまうと、途中でちょっとうまくいかないともうやめちゃうというパターンが本当に多いんです。