ワンルーム投資コラム

マンション経営のリスクとは?
失敗事例とリスク対策を紹介

マンション 入居者募集の看板

マンション経営にはさまざまな落とし穴がありますが、デメリットについては業者からなかなか説明してもらえない……という悩みをお持ちの方もいらっしゃるのではないでしょうか。今回のコラムでは、マンション経営のリスクやその対策についてご紹介します。

 

マンション経営のリスク

  • 投資額が高額
  • 大きな修繕費用が発生する
  • 空室で無収入
  • 家賃滞納
  • 入居者トラブル
  • 売却できない
  • 家賃下落
  • 災害の発生
  • 金利上昇
  • 管理会社の倒産
  • 価格下落

 

投資額が大きい

他の投資と比較し、マンション経営は投資に必要となる金額が大きいことが特徴です。成功したときにリターンが大きい一方、判断を誤ると多額の損失を出すことになります。株式投資のように、分割して売買することもできません。

 

多額の修繕費用が発生する

物件が老朽化すると、設備交換やリフォームが必要となり、多額の修繕費用が発生します。エレベーターや水回りの設備は高額となることが多く、オーナーにとって大きなリスクとなります。

 

空室期間の長期化で収支が悪化する

都心部や駅から遠い物件などは、空室期間が長引くリスクがあります。また、購入時には条件が良かった物件であっても、時間の経過とともに周辺環境が変化し、入居率が低下することもあります。もちろん空室期間中は収入がなくなるため、オーナーの収支は悪化してしまいます。

 

家賃滞納

家賃の滞納が発生すると、最悪の場合入居者を退去させる必要が生じます。次の入居者が決まるまでに時間も費用もかかり、滞納された家賃を全額回収できないケースも多いのです。

 

入居者のトラブル

騒音や共有部の使用方法など、入居者に関するトラブルが発生すると、対応が必要となる場合があります。また、所有する物件で事件などが発生した場合、心理的瑕疵のある物件とされ、資産価値が下がることもあります。

 

売却できない

オーバーローン(住宅ローンの残債が物件の売却価格より大きいこと)の場合、売却が難しいこともあります。また、条件がそれほど良くない物件だと購入希望者が少なく、買主がなかなか見つからないかもしれません。

 

家賃の下落

老朽化や周辺環境の変化にともない、家賃も下落していきます。条件により異なりますが、年間約1%ずつ下がっていくと考えておきましょう。家賃が下がれば、もちろん収支は悪化してしまいます。

 

災害の発生

地震・水害・火災などで物件が使用できなくなるリスクもあります。再建築ができなかったり、高額の修繕費用が発生したりするかもしれません。

 

金利の上昇

金利が上がると、ローンの返済に影響が及ぶこともあります。繰り上げ返済などを活用して収支を改善しないと、マイナスが拡大していくかもしれません。

 

管理会社の倒産

賃貸管理会社が倒産してしまうと、家賃や敷金を回収できなくなる恐れがあります。また、建物の管理会社が倒産した場合、修繕積立金がなくなってしまうこともあります。

 

資産価値の下落

特に新築の物件は、資産価値が急速に下がります。相場を読み誤り、高い時に購入すると、損は大きくなります。また、物件の老朽化でも資産価値は下落します。

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マンション経営のリスク対策

打ち合わせをするビジネスマン

  • 資産価値が安定している物件を選ぶ
  • 賃貸競争力のある物件
  • 入居の審査を厳しくする
  • 余剰資金を確保する
  • 入居者のクレーム対策をする
  • 災害に備える

 

資産価値が安定している物件を選ぶ

条件の良い物件を選択し、資産価値下落のリスクを回避しましょう。駅近・都心部の物件などがその例です。また、世帯数の減少リスクの少ない立地を選ぶことも大切です。人口動態や開発計画などをチェックすると良いでしょう。

物件の管理状態も資産価値に影響しますので、現地でしっかりと確認します。

 

賃貸競争力のある物件を選ぶ

上記のように駅近・都心部といった条件を満たした物件は、入居者にも人気が高く、空室の長期化を回避することができます。

また、営業力の優れた賃貸管理会社を選ぶことも大切です。空室による収支悪化のリスクを回避する選択肢として、サブリース契約を検討しても良いでしょう。

 

入居時の審査を厳格に行う

入居者の年収と家賃のバランスをチェックしましょう。家賃が年収の20~25%に収まるのが理想的です。勤続年が長く安定している方を斡旋してもらえるように不動産会社に依頼をしましょう。家賃保証会社への加入を必須とすることも、リスク回避策として有効です。

 

余剰資金を確保する

マンション経営においては、予測していないタイミングでリフォームや設備交換といった出費が発生することもよくあります。こうした事態に備えるためにも、余剰資金はしっかり確保しておきます。

また、リスク回避の有効な手段である、ローンの繰上返済を行うための資金も確保できるとさらに良いでしょう。

繰り上げ返済でマンション投資の収支が改善。資産を増やすために知っておきたい!

入居者のクレーム対策を行う

物件の設備や内装に不具合があると、入居者の不満につながり、最悪の場合退去されてしまう事態ともなりかねません。室内の維持管理は適切に行い、老朽化を少しでも遅らせることのできるよう努めましょう。

 

災害に備える

地震や水害は、ハザードマップを確認して、できるだけリスクの低い土地を選びましょう。地震対策としては、新耐震基準の物件であるかを確認することも大切です。

また、万が一の事態への備えとして、火災保険や地震保険には必ず加入しておきましょう。

高値売却ができる理由とは?

マンション経営を成功に導く物件の選び方

 

立地が良い

入居者はやはり立地を重視します。駅からの距離は徒歩7分以内で、スーパーマーケットやコンビニエンスストアが近いなど、周辺環境のよい物件を選ぶことが大切です。

 

築25年以内の中古物件

新築物件に比べて価格の下落傾向が緩やかな中古物件のほうが、リスクに強いと言えるでしょう。また、できるだけ築浅の物件を選ぶことで、大規模修繕のリスクを回避でき、リセールバリューも確保できます。

 

室内の広さは40㎡以下

家賃は部屋の広さに比例しないため、ファミリータイプよりワンルームの方が投資効率は優れています。また、広い物件はそれだけリフォーム代も高額になります。

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マンション経営の失敗事例

 

利回りの良さで購入を即決したが……

利回りが12%近いとおすすめされた郊外の物件を、即決で購入したAさん。それから半年後に入居者の退去が決まりました。新たな入居者を募集しようとようやく現地を確認すると、そのマンションでは3分の1近くが空室になっていることが分かりました。

今の条件のままでは入居者が見つからないからと、購入時の家賃から3割程度下げてみても物件は空室のままです。とうとうリフォーム費用を支払い、早期に手放すことになってしまいました。

 

売りたくても売れない

新築の物件を3千万円で購入したBさんは、収支が悪化したため売却を検討し始めました。しかし、購入後4年の物件を査定に出すと、2,300万円になるという回答しか得られません。どうやら、相場をよく確認せず、かなり高値のときに買ってしまったようだということが分かりました。

さらに、ローン残債は約2,800万円で、査定額との差額である500万円を用意できない事態となってしまいました。投資を目的に購入したマンションが、むしろ大きな負債となってしまったのです。

 

築年数が古く、高額の修繕費用がかかる

安価で利回りも良いからと、修繕履歴も確認せずに築40年以上の物件を購入したCさん。しかし、購入から1年後に物件の水道に詰まりが発生しました。調べてみると、マンションの共有部の配管が原因であることが分かりました。完全に修理するために、いったん入居者を別のマンションに引っ越してもらう必要が生じてしまいました。もちろん、その間の費用は負担しなければなりません。入居者はたびたび面倒が起こることに嫌気がさしたのか、結局物件から退去してしまいました。そして次の入居者の募集をするも、水漏れの履歴を敬遠されてなかなか申し込みが入りません。長期の空室により損失が広がってしまいました。

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コラム監修者

伊藤幸弘

資格:宅地建物取引主任者・賃貸不動産経営管理士・ファイナンシャル・プランニング技能士・競売不動産取扱主任者
書籍:『投資ワンルームマンションをはじめて売却する方に必ず読んでほしい成功法則』
プロフィール:2002年から中古投資マンションを専門に取引を行う。
2014年より株式会社TOCHU(とうちゅう)を設立し現在にいたる。


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株式会社TOCHU(とうちゅう) 代表取締役の伊藤の投資マンション業界をより良いものにしたいというメッセージも込めています。
今後、どこかのタイミングで売却する可能性がある方はご覧ください。

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