ワンルームマンション投資は節税になる？
経費と節税の仕組みを解説

初期費用を安く抑えられるため、他の不動産投資に比べて必要資金が少なく、サラリーマンのような個人にも人気のワンルームマンション投資。

それに加えて、節税効果を期待してワンルームマンション投資を始めた人も多いと思います。

しかし、ワンルームマンション投資での節税だけを目的にした購入と運用はお勧めしません。

なぜなら、ワンルームマンション投資には節税効果はあるものの、その期間は限られており、長期的にはプラスに働きにくく、向き不向きがあるからです。

そこで実際の例を交えながら、ワンルームマンションに投資した際の節税の仕組みや注意点についてみていきましょう。

ワンルームマンション投資で節税になる税金の種類

ワンルームマンション投資において、節税効果が見込める税金は、確定申告後に節税効果が生まれる取得税と住民税、ワンルームマンションを相続する際に節税効果がある相続税と贈与税です。

どの税金も納税額が多い方が、節税メリットがより大きくなります。

所得税や住民税は、不動産賃貸で発生した損益とサラリーマンとしての収入が損益通算され、その結果によって、税金の還付を受けることができます。

相続税や贈与税は基礎控除を超える部分の納税額を抑えたり、現金から不動産に組み替えることによって、評価額を下げたりする効果が期待できます。
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ワンルームマンション投資の節税の仕組みについて解説

それでは実際にそれぞれの節税の仕組みについて解説していきます。

所得税・住民税の節税の仕組み

会社からの給料と、不動産投資により発生した家賃収入を合算して申告することを損益通算といいます。

所得税や住民税を算出する際に損益通算が認められているため、もし不動産投資で赤字が出た場合は、本業の給与から、その赤字分を差し引いた金額を申告できます。

損益通算によって収入よりも経費が上回ると課税対象額が減るため、その結果、節税になり、給料所得から税金が還付されます。

<所得税のシミュレーション>

600万円の給与所得にかかる所得税の計算

600万円×20%（税率）−42万7,500円（控除額）＝77万2,500円（所得税額）

もし、家賃収入より経費が100万円高くなり、損益通算がマイナスになる場合の計算式

500万円×20%（税率）−42万7,500円（控除額）＝57万2,500円（所得税額）

損益通算によって、所得に100万円の赤字が発生したことにより、20万円の節税効果が生まれました。

＜住民税のシミュレーション＞

600万円の給与所得にかかる住民税の計算

600万円×10%（税率）＋均等割額4,000円＝60万4,000円

もし、家賃収入より経費が100万円高くなり、損益通算がマイナスになる場合の計算式

500万円×10%（税率）＋均等割額4,000円＝50万4,000円

損益通算によって、所得に100万円の赤字が発生したことにより、10万円の節税効果が得られました。

つまり、所得税と住民税合わせて30万円の節税効果が生まれたことになります。

減価償却の計算方法とシュミレーション例

ワンルームマンション投資において、減価償却も経費として計上できます。

減価償却とは、簡単に表現すると建物や設備の経年劣化に対処するための代金のことです。

建物や設備には耐用年数があり、減価償却を計算する際は、その耐用年数を元に算出します。

この耐用年数に応じて償却率が設定され、年間の減価償却費を算出できます。

３,000万円の鉄筋コンクリートの新築マンションを例に減価償却費を計算してみましょう。

鉄筋コンクリート造のワンルームマンションの耐用年数は47年で償却率は0.022、設備の対応年数は15年で償却率は0.067になり、下記のような計算式になります。

国税庁　減価償却率の資料

本体の減価償却額　2,500万円×償却率0.022＝550,000円/年

設備の減価償却額　500万円×償却率0.067＝335,000円/年

合計　550,000+335,000＝885,000円

この場合、減価償却として毎年885,000円の経費を計上できます。

経費計上できる支出

どこまでが不動産投資において経費と考えられるのでしょうか。

簡単にいうと「不動産事業に必要な支出かどうか」が基準となり、家賃収入を得るために必要な費用はすべて経費として計上できます。

経費一覧

• 税金：固定資産税、都市計画税、不動産取得税、登録免許税、など
• 管理費：管理委託費、賃貸管理代行手数料　居住スペースの設備の保守管理や共用設備の清掃にかかる費用
• 修繕費：入退去時の室内の修繕やリフォーム費用、物件のクリーニング費用、修繕積立金
• 損害保険料：地震保険、火災保険
• 入居者募集のための費用：不動産会社に支払う手数料、不動産広告の掲載料
• その他：減価償却費、不動産投資ローン、税理士へ報酬など

詳しい確定申告についてはこちらから、確認してください。

マンション投資の確定申告について解説。知っておきたい経費や注意点とは！？

相続税・贈与税の節税の仕組み

相続税や贈与税も不動産投資によって、負担を軽減できる税金です。

現金をそのまま相続すると全額が相続税の対象となります。

しかし、現金から不動産に組み替えることによって、相続税の基準となる相続税評価額を圧縮できます。

ケースによっては、現金の3分の1程度に圧縮されることもあります。

不動産の相続税や贈与税は、土地と建物部分を別々に計算します。

一般的に土地は取引される価格の80%、建物自体は70%程度の評価額になります。

購入金額が土地1,500万円、建物1,000万円の場合の計算

1,500万円　×　80%　＋　1,000万円　×　70%　=　1,900万円

3,000万円で購入した物件の評価額が1,900万円に評価額が下がり、結果として1,100万円分の評価額を圧縮できたといえます。

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ワンルームマンション投資の節税で気を付けたい注意点

税務調査の対象になることも

場合によっては、税務署から税務調査を受けるケースもあります。

例えば、減価償却の金額を増やしたいために、実際の建物価よりも根拠なく評価額を大きくして申告した。

また、物件購入時に売買代金に値引きがあったが、申告時には値引き前の契約書で計算が開始されているなどといった例があります。

他にも、経費の水増しも、税務調査の対象になり、修正を求められます。

税務調査によって、申告に悪質な不正が認められた場合には、より重い追加課税が必要な重加算税になることもあります。

物件売却のときに税が増える

物件を売却する際に、売却益に対して譲渡所得税がかかります。

譲渡所得税は売却益から算出されますが、減価償却費を差し引くことができます。

節税のために減価償却を早く進めていくと、物件売却時に利益が多くなるので、より多く税金を収めることになります。

建物本体と給油器やエレベータなどの付帯設備を分けて減価償却する場合、付帯設備は建物に対して償却期間が短いので、短期的には節税効果は高まりますが、減価償却が早く進みます。

売却の際には注意しましょう。

融資が受けづらい

節税を狙いマンション投資を行うと、損益通算を利用するため、マンション投資の事業自体は赤字になってしまいます。

その結果、金融機関からの評価が下がってしまい融資が受けられなくなるリスクがあります。

追加購入のローンが承認されない

金融機関は、マンション経営の実績に対して、融資額を審査します。

マンション経営が赤字だと金融機関の評価が悪くなり、追加購入の際に新たな融資が組みにくくなる恐れがあります。

自宅の購入時にローンが減額

節税により、所得が少なくなっているため、新たなローンを組みづらくなる可能性があります。

また借入り限度額にも影響がでる心配も出てきます。

節税の期間が短く、効果が小さい

初年度は経費の計上が最大になるので、節税効果が高く還付される金額も多くなります。

しかし、2年目以降は、家賃収入よりも経費が少なくなり納税が必要になることも。

収支がマイナスになった場合は、自己資金の持ち出しになるケースも考えられます。

結果的に節税になった以上に負担が大きくなる恐れもあります。

換金性が悪く、資産価値が下がる

相続税は安くできたものの、流通性の悪い郊外や古い物件を相続した場合、現金化したくても評価額以上に安くしないと売れないこともあります。

また、築年数に応じて価格は下がっていくので、資産価値が大幅に下落すると、節税効果以上のマイナスになってしまう恐れも。

相続後も所有する場合は、収支が安定している物件を選定しないと、赤字の物件を相続させてしまうので注意しましょう。

サブリースの家賃保証物件の場合も安心できません。

相続後に家賃の値下げ交渉が発生することもあり、サブリース契約だからといって同じ家賃を永久保証されるわけではありません。

高値売却ができる理由とは？

税制改正や法律の変更によるワンルームマンション投資への影響と対策

近年の税制改正によるワンルームマンション投資への影響と対策について解説します。

マンション投資と節税対策

マンション投資は相続税の節税対策にもなります。理由は財産を現金で所有するよりも不動産で所有したほうが財産評価額が低くなるからです。

たとえば、土地は路線価を元に相続財産評価額を算出しますが、これは公示価格の約80％となり時価よりも安くなります。その結果、現金保有よりも不動産保有のほうが相続税は安くなります。

建物も同様に、固定資産税評価額という時価よりも安い評価額になります。マンション投資は、保有中の減価償却等の経費計上による節税だけではなく、保有後の相続税対策という特徴があります。

かつて節税対策としてタワーマンションの購入が流行りました。これは、高層階になるほど価格は高いのに、相続財産評価額は敷地持分も建物持分も低層階と同じ評価方法になっていたからです。

しかも、高層建物なので敷地持分は小さくなります。この時価額と相続財産評価額の乖離を利用して相続税の節税を狙ったのです。高層階になるほど乖離は多く節税効果があるということになります。また、固定資産税評価も高層階と低層階は同じという制度でした。

最近の法改正

過度な節税対策は税制改正・法改正の影響を大きく受けます。

タワーマンションの固定資産税評価方法が高層階と低層階が同じでしたが、2017年税制改正により変更されました。

これにより2018年以降建築の高層階の固定資産税額は上がったのです。そして次は、タワーマンションの相続税評価方法の改正を控えています。

現行法では時価に対して相続税評価額が低くなり過ぎており、公平な租税負担が保たれていないという理由です。

具体的には、築年数・所在階・敷地持分等に応じた計算により、評価額が市場価格の60％を下回る場合は、60％に引き上げて評価するという内容です。

簡単にいうと、築年数が浅く・高層建物の高層階・敷地に対して戸数が多い・専有面積が広い等をいくつか兼ね備えた区分マンションは相続税評価額が従来よりも上がります。

この法改正を後押しした一つとして、2022年4月の最高裁判決があります。極端な相続税対策として不動産を活用したとして、当局に多額の追徴課税が命じられた判例です。

参考：裁判所「裁判例結果詳細」

対策

マンション投資の本質は節税ではなく、投資です。

そして税制等の法改正は生き物のように変化します。いつ・どんな改正があるかはわかりません。多少の改正があっても揺るがない不動産投資ができる体制づくりが対策です。

すでに一定のタワーマンション高層階の固定資産税評価額が改正されていますが、これはマンション投資の利回りに影響します。節税を当てにして投資していた場合はある意味失敗です。

不動産投資の体制づくりとは物件の収益性を重視することです。節税が第一目的ではいけません。そのためには、立地・建物管理体制・設備の充実・時代にマッチして且つ安全性が高い賃貸借契約を重視し、物件価値を上げることを最優先しましょう。

そして、法改正等の情報もチェックします。特に物件購入時の情報収集は大切です。

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区分マンションの節税効果は不動産投資のリスクに見合わない

区分マンション投資には一定の節税効果があります。しかし、不動産投資におけるリスクを上回るほどの効果があるとは言い難いです。その理由について解説します。

区分マンション投資のメリットとリスク

不動産投資が株式など他の投資と異なる点に節税効果があります。

不動産投資では経費の計上項目が多く、所得を下げられることにより所得税・住民税を節税できます。

ほかにも多くのメリットがあり、反対にリスクも存在します。区分マンション投資のメリットとリスクを以下にまとめます。

メリット	リスク
多項目の経費計上により所得が圧縮されて所得税・住民税の節税になる 実際の支出を伴わない減価償却費という経費を計上できる 赤字の場合は給与収入と損益通算できる 現物資産として資産形成できる 株式の様に倒産や大暴落リスクがない 物件をローンで購入した場合は団体信用生命保険による保障機能がある	地震などの自然災害リスク 空室リスク 老朽化による修繕費用増大、賃料低下、人気の低下 時代と環境変化による、賃料低下・人気の低下 賃借人とのトラブル 初期投資金額（＝購入費用）が大きい ローンで購入すると利息負担がある

節税を重視した不動産投資は割に合わない

結論として、節税を重視した不動産投資は割に合いません。

不動産投資で重要なのは、他の投資手段と同じで収益性であることは変わりません。長期に安定した家賃収入と無駄な経費の縮小であり、節税による効果は収益計算上の一部分です。

節税はあくまでも不動産投資特有の副産物として考えましょう。たとえば、物件購入時は諸経費が多くかかるので、その分多く経費計上できて初年度は節税効果を実感します。

一方、減価償却費の経費計上は永遠ではなく、建物構造による法定耐用年数があります。中古物件を購入した場合は減価償却できる期間が新築よりも短くなり、経費計上できる総額も小さくなります。

また、投資物件の購入には大きな金額が動きますが、物件購入費用は経費計上できません。

減価償却費とはいいかえれば、物件購入費用を分割して経費計上しているようなものですから、特別に有利な節税とはいえません。

前述のとおり、不動産投資にはさまざまな投資リスクがあります。節税効果だけを重視した不動産投資はこれらのリスクに見合いません。投資の本質＝収益性を重視して考えましょう。

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【実例】ワンルームマンション投資に失敗して売却した例

実際に節税効果を期待してワンルームマンションを購入したものの、当初の期待に反して思うような結果を得られず失敗してしまった実例を紹介いたします。

節税効果が続くと思って購入した

Hさんは、「節税効果があるので、費用負担がありません」という営業トークにつられて物件を１件購入しました。

初年度は、節税効果もあり、確定申告後、大きな還付金が返ってきました。

それに気を良くしたAさんは、立て続けに3件購入し、その結果、2年目も還付金が発生しました。

しかし3年目以降は、計上できる経費が少なくなり、家賃収入が増加。逆に納税金額が増える結果に。

それに加えて、固定資産税が合計4件分かかってくるため、結果的に増税になってしまいました。

物件を購入した会社にクレームの問い合わせをするも、担当者がすでに退職しており保証されないとの返答がありました。

赤字が積み重なることが予想され、物件を売却出来たとしても多大な損害は免れないのですが、結局5年目に物件を手放すことになりました。

本業が減収になり、節税にならない

個人事業を営むAさんは、大きな利益が見込める仕事の依頼があり、節税効果を期待して物件を購入しました。

しかし予定していた本業の案件が流れてしまったため、減収になり、赤字のワンルームだけが残ることに。

節税効果以上に自己資金の負担が大きくなってしまいました。

繰り上げ返済などでキャッシュフローの改善を試みたものの、そもそも赤字で還付を受ける予定の物件だったので、結局、いつまでも利益回収ができません。

その結果、物件を数年であきらめて手放しました。

ワンルームマンション投資の節税に向いていない人

今まで述べてきたように、ワンルームマンション投資の節税は期間が限定的であったり、リスクがあったりと万人向けの節税対策とはいえません。

では、節税目的でのワンルームマンションに向いていない人とは具体的にどのような人でしょうか。

年収に大きな変動がない会社員

ワンルームマンション投資での節税には、不動産賃貸の損益とサラリーマンの収入の合算である損益通算がマイナスになることによって、初めて節税の効果があります。

しかし、マンションを購入した最初の年は節税効果が最大になるものの、その後は節税効果が徐々に減っていきます。

節税効果は長期的に期待できず、安定しないため、年収に大きな変動がないサラリーマンにはあまりおすすめできません。

そもそも納税額が少ない（所得が1,000万円以下）

そして、元々所得が低く、納税額が少ない方にもおすすめしません。年収1,000万円を超えると所得税の税率も23%になり、税負担も大きくなります。

しかし、それ以下の所得の方はワンルームマンション投資で発生する節税金額も少ないため、向いていないといえるでしょう。

節税効果よりも、総合的な利益で考える

節税効果よりも投資として利益が確保できるかの視点で考えることが大切です。

そもそも、ワンルームマンション投資も長期的に安定した収入を得ることが目的であり、節税以上に赤字を出してしてしまうと、意味がありません。

きちんと黒字収支を期待できる物件であれば、安定した収入が期待できるため、投資で得た利益を正しく納税するメリットの方が大きくなります。

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節税にならないワンルームマンションを持ってしまったら

節税効果のないワンルームマンションを所有している場合の対処法と考え方について紹介します。

節税にならないワンルームマンションとは

そもそもワンルームマンションは、規模が小さいために計上できる経費も少なく節税効果は低いです。そのうえで、築年数が古ければ計上できる減価償却費にも影響します。

また、節税とは収入があってこその効果です。空室期間が長ければ家賃収入も税金も発生しません。不動産投資で赤字になった際、会社員は給与所得と損益通算ができます。

しかし給与収入が低い場合は税率も低いのです。税率が5％の人と30％の人では、同じ損益通算額でも節税額が大きく違います。節税効果の要因は物件だけではありません。

節税にならないワンルームマンションとは、家賃収入を生み出す力が低く経費も少ない物件です。節税効果のポイントは安定した家賃収入と適切な経費計上です。

物件価値を向上させる

魅力的な物件は、築年数が古くても家賃収入を生み出します。そのためには設備の充実を図り、利便性と安全性の向上が大切です。

若い人の一人暮らし向きに、家電付き・家具付きの部屋にして成功しているオーナーもいます。最新のトレンドを取り入れるためには専門家である不動産会社に相談しましょう。

賃貸借契約の見直し

安定した家賃収入を得るためには、賃貸借契約の見直しも必要です。

• 管理規約上可能であれば、ペット可を検討する
• 入居募集時の賃借人の諸経費を軽減する
• 空室リスク対策としてサブリース契約を検討する
• 他で賃貸借契約が難しい高齢者の入居を、十分に安全対策を講じたうえで検討する

節税効果が薄くても、収益性や安定性を高めることで所有するメリットを享受できます。

売却する

保有をやめて売却します。この際に注意するべきことはタイミングと売却する相手です。

タイミングにより売却価格が変わることがあります。例として、賃貸契約の繁忙期ではない時期に空室だと買い手から低い評価を受けるかもしれません。

反対に、繁忙期前の空室は早い入居契約が期待できて、しかも買い手の自由な裁量で入居募集ができます。

売却相手が個人か不動産会社か、相手が投資物件を欲している時期か、どんな物件を欲しているのかを見極めましょう。売却の際は譲渡所得税も考慮しましょう。

5年以下の短期保有物件だと、5年超の長期保有物件よりも税金が約2倍になってしまいます。せっかく高く売却できても税金が取られてしまいます。

節税に固執しない

大前提としてワンルームマンション投資の目的は節税ではなく、収益獲得です。

いくら節税できても赤字では無意味な投資であり、ここが落とし穴です。つまり、節税効果が低くても収益性があることが大切です。そもそもワンルームマンションの節税効果は低いのです。

節税から収益性に視点を変えてマンション運用することも大事な対処法です。