マンション投資の赤字で節税可能？すぐに物件売却をおすすめするケース

不動産投資をしていて、赤字になってしまったとしても、それは節税になるからむしろ得だ、というような話を聞いたことはないでしょうか。

マンション投資で赤字になった際、具体的にどのような節税効果が得られるのでしょうか。

また、マンション売却で赤字が出ているとしても、「節税できるからいい」などと考えずに、物件を売却するなどして損切りを考えるべき、という意見も多いようです。

それはどのような場合なのでしょうか。それぞれ詳しく解説していきます。

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マンション投資の赤字による節税とは？

赤字というのは、不動産経営から得られる収入よりも、ローンの支払やその他の必要経費などの支出が上回ってしまっている状態です。

一般的な感覚では「損」が出ている状態ですが、それで節税できるとはどういうことでしょうか。

損益通算を活用した節税の仕組み

マンション投資の赤字による節税で、カギとなるのは「損益通算」という仕組みです。

私たちが得ているさまざまな所得は、何によって生じた所得であるかによって10種類に分類され、それぞれ課税方法などが異なっています。このうち、次の4つの所得についてだけが、損益通算ができると決められています。

• 不動産所得
• 事業所得
• 山林所得
• 譲渡所得

損益通算とは、所得がマイナス（赤字）になってしまった場合、そのマイナス分を、他の所得と相殺できるという仕組みです。

ある人が、自分でお店を経営するかたわら、マンションの賃貸もしているとしましょう。お店の売上から得られる収入は事業所得、賃貸マンションの賃料から得られる収入は不動産所得です。

ある年に、事業所得が300万円、不動産所得が100万円であったとすると、合わせて400万円の総所得があったことになり、この所得に対して、所得税や住民税が課税されます（より正確には所得控除などを差し引いて課税所得を計算します）。

これがもし、マンション経営が赤字で、不動産所得がマイナス100万円だったとすると、事業所得300万円から赤字の100万円を差し引き、総所得は200万円となります。当然、所得が低くなったぶん、課税される税額も少なくなるというわけです。

これが損益通算による節税の仕組みです。

先に挙げた4つの所得以外の所得については損益通算は認められておらず、赤字になったとしても、ただ単に所得が0とみなします。マイナス分をどこかにつけることはできません。

不動産所得の赤字が節税につながると言われるのはこのようなわけがあります。

不動産投資の赤字は繰越すことも可能

不動産投資による赤字が非常に大きく、損益通算をしても相殺し切れずに、赤字が残ってしまった場合、翌年以降に赤字を繰り越すことも可能です。

たとえば、ある年に、損益通算後、最終的な所得がマイナス100万円だったとしましょう。

次の年に、200万円の所得があったとしても、前年のマイナス100万円の赤字が繰り越されて、この年の所得は200万円－100万円＝100万円となります。

もしも、所得が50万円だったなら、この年も相殺し切れず、50万円－100万円＝マイナス50万円が、そのまた次の年に繰り越されます。

繰越は、赤字が出た年の翌年から最長3年間までです。

ただし、赤字の繰越ができる条件として、青色申告で確定申告を行っている必要があります。

不動産投資をはじめた初年度は、

• 不動産所得税
• 登録免許税
• 登記のための司法書士報酬
• 仲介手数料
• 入居者募集のための広告宣伝費

など、初年度特有の経費があり、赤字になりやすいため、この大きな赤字を繰越していけるのは、節税の観点から大きなメリットです。

不動産所得で損益通算できないものに注意

不動産投資の赤字を損益通算するとき、注意したい点として、「例外的に損益通算できないもの」が2つあります。

1つは、「別荘」のような、「通常、生活に必要にない不動産」の貸し付けによって生じた赤字です。

もう1つは、「土地を取得するための借入金の利子」です。

借り入れたお金で土地を購入し、賃貸するなどして不動産所得を得ている場合、この土地購入のための借入金返済に含まれる利息分は、必要経費として計上できます。経費として計上はできますが、不動産所得が赤字になった場合でも、この利子相当額については、損益通算はできないと決められています。

たとえば、年間マイナス100万円の赤字であったとして、そのうちマイナス30万円は、土地購入のための借入金返済にかかる利子であったとします。

ほかの所得300万円があり、損益通算を行うとなったとき、マイナス100万円をまるまる損益通算することはできず、土地購入のための借入金返済にかかる利子にあたるマイナス30万円を除いた、マイナス70万円だけが損益通算の対象になります。

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赤字の投資マンションを売却したほうがいい場合

ここまで、不動産投資の赤字による節税の仕組みを紹介しました。

たしかに、不動産投資の赤字による節税は可能ですが、ここで非常に重要なポイントがあります。それは、赤字には「帳簿上の赤字」と「キャッシュフロー上の赤字」とがあるということです。

この2つを混同すると非常に危険です。

不動産経営では、取得した物件そのものは資産として計上されます。この資産の額が、何年にも渡って少しずつ経費に計上されていく「減価償却」という仕組みがあることはご存じでしょう。

減価償却は、帳簿上は経費になり、あたかもお金が減ったように見えますが、実際にはお金を支払ったわけではありません。物件の価値が経年劣化などで下がっていくことを、会計上で表現しているだけなのです。

ということは、お金は実際には減っていないにもかかわらず、帳簿上だけで生じたマイナスであり、ここで、帳簿上の収支と、実際の手取り（手元のお金＝キャッシュフロー）とに差が生まれます。

その結果、不動産所得は赤字になるけれど、手取りとしてのお金は入ってきているという状況もありえます。その場合、所得としては赤字なので損益通算によって節税もでき、非常に有利です。

「不動産投資は赤字で節税できる」とは、このような状況を指していっていると考えるといいでしょう。

逆にいえば、実際に支出が収入を上回ることで赤字になってしまっている場合、つまり「キャッシュフロー上の赤字」が出ている場合は、これは単にお金が減っているという状況ですから、本当の意味で「損」をしています。

このような場合は、たとえ損益通算で節税できたとしても、お金は減っているのですから、まったくの本末転倒で、不動産投資としては「失敗」しているのです。

もしも、こうした状況に陥っているのだとすれば、「赤字でも節税できるからいい」などと考えずに、経営状況を立て直すか、物件を売却するなどして損切りを考えるべきです。

くれぐれも、帳簿上の赤字と、キャッシュフロー上の赤字の違いを間違えないようにしましょう。

ワンルームマンション投資は不動産投資のなかでも失敗率が高い？

不動産投資は、物件の種類で分けると、大きく、

• ワンルームマンション
• 一棟マンション
• 戸建て

の3つがあります。

このうち、ワンルームマンションへの投資は、一棟や戸建てに比べると初期投資額も少なくて済み、気軽に始めやすいというメリットがあります。

半面、ワンルームマンション投資はキャッシュフロー上の赤字に陥るリスクも高いといわれています。つまり失敗率が高いということです。

ワンルームマンションは１部屋しか持っていないならば、入居者がいなければ賃料収入が完全にゼロになります。空室がまともに跳ね返ってくるという意味では、空室リスクが大きいという弱点があります。

また、減価償却できる額も少ないため、帳簿上の赤字による節税効果も大きくありません。

始めるまでのハードルが低いため、安易に投資をして失敗してしまう人が多いという実情もあることでしょう。

お伝えしたように、キャッシュフロー上の赤字に陥ってしまった物件については、任意売却などで処分したほうが良い結果に終わる確率が高いでしょう。ワンルームマンションは空室の期間が続けば続くほど損が累積していくため、早期に損切りを判断することが重要です。