マンション経営が失敗する！？
投資が赤字になる３つのポイント

 

マンション経営で投資に失敗するか成功するかは、次の３つのポイントで総合的に考えます。

• 購入
• 賃貸運用
• 売却

このうち１つでも、マイナスが大きいと挽回ができず、取り返しのつかない失敗になってしまいます。

オーナーの知識が不足と不動産会社のモラルの低さが、マンション経営を赤字にして、投資として失敗している理由と考えられます。

知っておきたいポイントを詳しくまとめてみました。

 

マンション購入時の収支シミュレーションが失敗

購入する際に不動産会社から

「マンション経営は低リスクで資産形成が可能」

「自己資金が要らず入居者の家賃でローンが完済できる」

「積み立ての保険や株式よりも、レバレッジが効いているのでリターンが大きい」

このような説明を受けて、よく相場価格やリスクを調べずに購入された方は、購入時から損が確定している可能性があります。

 

マンションを維持管理するだけで赤字になることも

不動産会社が売主のマンションは、不動産会社は契約することで、1件あたり、新築3000万円の物件で約700万円、中古2000万円の物件だと約300万円の利益が発生します。

そもそも相場よりも価格が高く設定されているので、所有してから家賃収入でその差額を埋めようとしても、築年数に応じて価格が下がるために、損がなくなりません。

 

そもそも購入時の収支が、いい加減なシュミレーションになっているケースも多いです。

そのような場合は、維持管理するだけで赤字が広がります。

 

以下のリスクや必要な費用が、予想されていないことがあります。

・家賃が下がる

・管理費修繕積立金が極端に安く値上がりが想定

・入居者が退去した際にリフォーム費用

・設備の経年劣化した際の交換費用など

ひどい場合は、年間の固定資産税・都市計画税が、計算から漏れている場合もあります。

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マンション経営の収支具体例

購入時の収支
2400万円の35年ローンで購入した場合
家賃収入96,000円
管理費等の支払い10,000円
ローン返済月額85,000円

 

家賃　　　　+ 96,000
管理費　　　－10,000
ローン月額　－85,000
トータル　　 ＋1,000

 

月額の手残りは1,000円しかありませんが、そのまま返済が終われば、物件がまるまる自らの資産となるので、それほど悪い条件ではないように感じます。

しかし、家賃や管理は変動します。年月が経たてば経つほど、家賃は下がり、管理費修繕積立金は上がるのが一般的です。

特に新築や築浅物件の場合、最初は新築としてのプレミアムがのっているため、そのまま家賃と管理費修繕積立金が変動しない可能性はまずないのです。

変わらないのは月額のローンの返済額のみです。

 

下記は購入後10年経過した場合の例です。
家賃　　　　+ 90,000
管理費　　　－15,000
ローン月額　－85,000
トータル　　＋10,000

 

月額の手残りは10,000円の赤字になってしまいます。家賃が6,000円低下し、管理費修繕積立金が5,000円値上がりした想定です。
ここで例に出した金額で算定し、このまま完済まで維持すると、固定資産税都市計画税、リフォーム、エアコンや水回りなどの設備負担、退去で次の入居者が決まるまでの期間の持ち出しも含めて、1000万円以上の負担になる場合もあります。

完済した時点での資産価値はゼロにはならないので、資産になるのは間違いありませんが、月額の持ち出しが1万円以上あるのと、築年数が経過するほど持ち出し金が大きくなることを考えると、そのまま持っているのは嫌だと感じるオーナー様は多く、売却を選ばれる方が多いのです。

 

資産だと思って購入したが、数年で負債になっていることは大きなストレスです。

最初から多少の赤字は承知の上で、早期の売却を視野に入れての購入である。あるいは家賃や管理費修繕積立金が変動しても手残りが期待できる物件で、その変動後のシュミレーションも理解して経営しているなら問題ありません。

しかし、ほとんどの場合、オーナー様は最初からこのように収支が変化することを理解しないまま物件を購入されています。

 

購入時の収支ならば手残りがある状態でローン返済ができる、という情報しか伝えず、強引な営業で押し切ろうとする営業担当者は少なくありません。
中古市場や家賃相場などの理解が乏しい担当者が大半です。

「マンション経営が赤字になり、だまされた」と感じるオーナー様がいるのも無理もありません。

ワンルームマンション投資は失敗して赤字になる！？危険なのは本当か？ 

節税目的の購入なので赤字収支

家賃収入に対して、減価償却など支払う経費が多く赤字になる場合は、給与所得など他の所得と損益の通算ができ節税効果があります。この効果のみを、期待した購入をされた方は失敗する方がほとんどです。

 

たしかに初年度は、マンション取得のために経費が大きくなりますので、節税効果があります。しかし、次年度以降は大きな経費の計上ができず、家賃収入の方が大きくなり、納税する必要が出てくるケースもあります。付帯設備の減価償却が終わるころには、さらに経費が少なくなるので納税が増えます。

 

そもそも赤字を前提にした収支になので節税効果があり、還付金を合計してプラスになります。そのようなマンション経営は、単体で考えたときに黒字にならないので、投資商品として不適当です。長期的にみると失敗する確率が高いです。

 

適正価格を調べず購入、築年数による低下が想定されていない

購入物件が、10、20、30年後に価格はどうなっているのか、調べて購入をしないと失敗します。所有期間の「家賃によるトータル収入」、「負担した経費」、「売却時の差益」をトータルしてプラスにならないと失敗します。

 

販売業者によっては、「場所が良いので価格は大きく下がらない」などと、あいまいな説明をしていますが、価格の下落が想定されておらず非常に危険です。

 

物件価格は古くなれば年々下がるのが当たり前です。ポータルサイトで、同エリアの売りに出されている物件を、築年数を変化させて検索をすれば、価格が想定できます。

 

景気によって相場が上下しているので、数年後は正確に予想できませんが、現時点の築年数による価格低下のイメージできれば良いのです。

 

購入する物件が割高と判断される場合は、値引きが大きくても購入しないのが正解です。

特に新築の物件は、購入した翌日に2割下がると言われます。それだけ価格が変わってもメリットがあるのであれば購入しましょう。適正価格を把握しないと失敗します。

高値売却ができる理由とは？

マンション経営の賃貸運用の失敗

賃貸運営していると入居者の入れ替わりが平均して３年に一回あります。

売買と比べて金額も小さいので、賃貸募集に注力するオーナーさんは少ないと思いますが、実はマンション経営にっとて非常に大切です。

賃貸管理会社の交渉で家賃値下げ

近年は入居者が出た後、築年数が古く競争力がない物件は、なかなか新しい入居者が決まらない部屋が増えています。

賃貸管理会社は1名の担当者が300戸以上管理を担当している場合が多くなります。

したがって、1戸に対してリソースを割くことができず、的確なリフォームや募集条件などの提案ができないことがあります。

その場合は、家賃を値下げして競争力を高め、早期に入居者を入れることしか提案できない場合があります。

「近隣で同じような物件募集があるので、5,000円下げないと決まらない」などもっともな理由をつけて値下げ交渉をしてきます。

オーナーさまも詳しくないので、そんなものかと、安易に受け入れてしまうことがあります。

 

しかしながら、月額5,000円マイナスは小さく感じるかもしれませんが、長期間で考えると月額の持ち出しが累積し大きな損失になります。

さらに、売却をするときに物件利回りに影響を与え、売買金額で数百万円のマイナスになることもありますので、家賃の値下げは可能な限り断りましょう。

 

適切なリフォームを行い競争力を維持する

理想は、安易に家賃を下げるのではなく、可能な限りリフォームなどで競争力をつけて家賃を維持することです。

 

費用対効果的に「やったほうがいいこと」を全部やると費用がかさんでしまい、家賃で吸収しきれない場合もあります。
そのために選択と集中を意識する必要があります。

賃貸管理会社によっては法外な金額を請求したり、必要のない内装費を要求することもあります。

内装業者が関連会社の場合は相場よりも高くなっているケースが多いので、合い見積もりをとるなど工夫をしましょう。

投資マンションは平均3年に１回は入退出がありますので、その都度、内装費用が必要になります。可能なかぎり必要のない費用は支払わないことがマンション経営では鉄則です。

高値売却ができる理由とは？

マンション売却の失敗

よくわからない状態で、相場価格も調べず、不動産会社を適当に選び、投資マンションを安く売ってしまい失敗するケースが大半です。

査定の際には、具体的な査定根拠や、周辺の売り出し中の物件などの、情報を不動会社から聞き取りをしないと、大きな損をすることがあります。

 

マンション売却のタイミング

高く売れるときに売却をする。相場観は定期的に査定をするか、物件サイトなどで情報収集をしてチェックしましょう。

基本的には、「低金利」「日経平均株価が高い」「融資が積極的に行われている」この条件の時が価格が高くなります。

市場価格が上がっているときに売却をしないと失敗をします。

マンションを売却したくても、価格が悪い時は我慢できる、精神的・経済的な余裕が必要です。

 

根拠のある査定をする

査定の根拠として一番わかりやすいのが、売買成約事例です。

近隣（物件所在の最寄り駅など）事例の数と、近年（過去2年以内）の事例であることも大切です。

そして、投資マンションなので利回りをシッカリ把握して相場を知りましょう。

何の根拠もなく価格を決めてしまうことは、安く売りに出してしまうリスクが高く、売却の失敗に繋がります。

 

売却業者の選び方の８ポイント

さらに、１番大きい失敗は、投資マンション売却を依頼をする不動産会社の選定かもしれません。

自社の利益を最大化するのではなく、オーナーさまの利益を優先してくれる、会社を見つけることが大切です。

そのためには、面倒がらずに、不動産知識をつけて「だまされない」ことです。

特に不動産会社の選定で、気を付けなければならないのは、下記のポイントです。

 

• 熱心だが強引な勧誘をしない
• 投資マンションの相場を理解している
• 売却と賃貸にも精通している
• サブリースに適切な対処ができる
• 空室の場合、リフォームなどに提案力がある
• 根拠のある査定ができる
• 仲介会社としてオーナーチェンジに精通している
• 具体的な購入希望者を数多く抱えている

 

「何気なく」「勢いがあった」などの理由で選ぶことはせずに、慎重な姿勢でのぞんでください。

営業担当者が自社の利益を最大化する為でなく、オーナーさまの目線に立ち、顧客利益の最大化が自社の利益につながると考え、誠実に信頼できる対応できるかを、冷静に判断してください。

 

マンション経営の失敗事例

自己資金なしフルローン

Aさんは中古マンション販売業社の紹介された物件を購入しました。中古は価格が大きく下がることはないので長期的に考えて利益になりやすい。また、家賃も大きくくずれることがないので安心できると考えていまいました。販売会社の提携ローンで１００％ローンが組めることも、自己資金がないＡさんにとっては魅力的でした。

購入して半年後に入居者が退去することになり、内装の見積もりをすると古い設備の交換で約80万円の出費が出ることが判明し、自己資金がないので内装をすることができなくなりました。なんとかフリーローンで借り入れを起こし工事をしましたが、フリーローン返済と空室期間の負担が大きく、マンション経営が行き詰るようになりました。自己資金なしで購入はできるが、運用中に資金が必要になるとは考えていなかったＡさんは、将来に向けて大きな負債を背負うことになりました。

新築ワンルームマンションを購入

公務員のBさんは、本業の収入だけでは将来豊かになれないと考えて、様々な投資勉強会に参加しました。そこで出会った不動産投資の営業パーソンから、他の投資と比べてリスクが少ないと説明され、新築ワンルームマンションを購入しました。

購入してから3年間は、投資ローンと家賃収入の差額は、月々3,000円マイナスでしたが、Ｂさんは将来の積み立てのつもりで返済を続けました。4年目に入居者が退去して一挙に家賃が下がってしまいました。月々のマイナスが大きくなってしまったので、ローン完済まで続けていくことは難しいと判断をして、売却を視野に入れて査定をしました。すると、ローン残金と比較して６００万円も安くないと売れない事実が判明しました。

新築ワンルームの分譲価格が相場と比べて高いことに気が付かなかったために大きな含み損を抱えることになってしまいました。

管理費・修繕積立金の値上げで収支が悪化

地方公務員のCさんは、子供に相続することを考えて、長期運用でマンション経営を開始しました。投資した物件は、都心の築年15年の区分マンションで、利回りが５％ほどで相場の価格で納得できる購入です。家賃収入でローンを完済するつもりで、収支は若干プラスになっていました。マンション経営は、管理組合が機能しているので、アパートと比べて維持管理に手間がかからないことおも魅力に感じていました。

運用開始から５年後、管理組合の総会で管理費と修繕積立金の値上げ案が上程されました。経年劣化に合わせて将来的な修繕の為に必要になると、総会の案内には書かれていました。

Cさんは収支が悪化するので値上げに反対しましたが、多数決により、月額10,000円から15,000円に値上げが決定しました。収支がマイナスになってしまい自己負担が必要な投資になり、家賃収入のみでローン完済ができなくなってしましました。

マンション経営に失敗する人の傾向

長期的に考えない

節税効果などの目先の利益にとらわれてしまう方は失敗をします。
理想は5～10年以上運営をするイメージを持ってください。短期で取引をしますと、取引の手数料などのコストが発生し利益がでません。また、価格相場が下がった時にも慌てて売却をしたりせず、持ち堪えて価格が回復するまで待つ、大局で考える姿勢が大切です。

 

準備が不足している

マンション投資には、経営者的な思考が求められます。計画・実行・改善を繰り返し、学んだことが利益になると考えましょう。売買・賃貸の相場を把握して、機会損失を防ぐ事も大切です。物件ポータルサイトを定期的に調べ、相場観を養ってください。
安くて上質な賃貸管理ができる不動産会社を見つけたり、リフォーム会社などを調べて問い合わせをしたり、自分から行動を起こし、準備をしっかりしないと成功できません。

 

余剰の資金がない

収支が悪化したときに、繰り上げ返済して収支のキャッシュフローを改善する。
入居者が退去したときに、リフォームをしたり、設備交換したり、突然の出費が必要になるケースがあります。そのような時に資金に余裕がないと、運営が継続できず途中でリタイアすることになってしまいます。不足部分の借り入れを起こすと、金利が掛かりマイナスを大きくしてしまいます。現金の余裕を持っていないと、失敗する確率が高くなります。

 

マンション経営を改善するための方法

繰り上げ返済で収支をプラスにする

毎月の収支をプラスにできれば、自己負担がなく運用を続けることができます。さらにプラス部分を利用して、繰り上げ返済をすれば、完済が速くなります。
キャッシュフローがプラスであれば、放置していてもローン元本が少なくなり、物件価格と比べて含み益が発生します。いつでもローン額以上で、売却ができる心理的な余裕も出てきます。

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賃貸競争力をつける

適切なリフォームを行い、競争力を向上させる必要があります。水回りの交換や設備のリノベーションで、大きな費用がかかることもありますが、長期的に見ると競争力を維持した方がプラスになることが多くあります。入居者を早期につける、家賃が下がらない、また入居者が長期間更新して借りてくれるなど、様々なメリットがあります。一時的に費用はかさむのは嫌ですが、長期的に考えると得をすることになります。

 

相場価格が良い時に売る

失敗をしてしまった物件は、相場が良い時に売却をして入れ替えましょう。不動産市場は10年から20年の周期で変動を繰り返していますので、相場の上がり下がりを利用して、物件を買い替えてマンション経営を改善してください。株価や金利等の外的な要因を受けますので、情報をチェックして、その波にのりましょう。
安いときに買い、高いときに売る、理想的な売買を実現しましょう。そして、古くなりすぎて修繕費がかさむ前に物件を処分して、築年数が新しいものに変え変えていくこともお勧めです。