不動産投資をしているサラリーマンは確定申告で節税できる可能性が高い

不動産投資は節税対策になるという話は知っていても、具体的にどのような仕組みなのかを理解している人は少ないかもしれません。サラリーマンが、不動産投資を行った際、確定申告で節税できるケースについえて詳しく解説します。

なぜ確定申告がサラリーマン大家にとって必要なのでしょうか

ここでは不動産投資をはじめたばかりのサラリーマン大家さんへ、確定申告について必要な知識を紹介します。

サラリーマンをしているとなかなか取り組むタイミングがないため、何となく確定申告は避けたいと感じている方も多いことでしょう。しかし、確定申告をすれば節税できることもあります。

そもそもの大前提として、確定申告は義務なので避けて通ることはできません。確定申告について正しく理解しておく必要があります。

確定申告を基本から分かりやすく解説します。

そもそも確定申告とはどういう手続きなのでしょうか

確定申告とは、所得があった人が国に対して所得や控除額を自ら計算し、所得税の納付額を申告して納税または還付する手続きです。

不動産投資をしていないサラリーマンの方は、会社が源泉徴収をして所得を申告してくれるため給与所得を改めて確定申告する必要はありません。

しかし、不動産投資を行うサラリーマンは、勤務先からもらう給料とは別に所得が増えることになるため今までしたことがなかった確定申告が必要になります。

申告の基本は所得と収入の違いを理解すること

確定申告の基本はまずは「所得」と「収入」の違いを理解することです。

分かりやすく説明すると「収入」金額から、その収入を得るためにかかった必要経費を差し引いた金額が「所得」金額です。必要経費の中で差し引くことできる金額を「控除」と呼びます。

サラリーマン大家が申告をする必要がある所得は「給与所得」と「不動産所得」

不動産投資をしているサラリーマンの確定申告について紹介していきます。

まず、サラリーマンとして勤務先から得る金額は「給与所得」といいます。

給料や賞与、パートやアルバイト、役員報酬や青色専従者給与もこの給与所得に含まれます。

そして、土地や建物のなどの不動産を貸して得た金額は「不動産所得」です。また、レアケースですが船や飛行機を貸して得た金額も不動産所得に該当します。

ちなみに不動産を売却した金額は「不動産所得」に含まれず「譲渡所得」に該当するため注意が必要です。
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確定申告のやり方について知ろう

それでは、確定申告の流れと手続きの概要、申告に必要なものなどを分かりやすくご紹介します。

確定申告の時期について

申告の対象期間は毎年1月1日から12月31日までの一年間です。この期間の所得を翌年の2月16日から3月15日までの間に税務署に申告します。

ただし、令和2年度の確定申告は新型コロナウイルスの影響で、申告期間が4月15日まで延長されました。

申告時期は毎年一定ではないので必ず国税庁のホームページなどを閲覧してご確認ください。

確定申告書を作成するには必要な書類とは

サラリーマンをしながら不動産投資をしていれば、普通のサラリーマンよりも多くの書類が確定申告に必要です。

まずは、勤務先から発行される源泉徴収票です。勤務先で年末調整をしてもらっている場合は、生命保険料控除証明書などはすでに勤務先に提出済のはずです。また住宅ローンがある方は、住宅ローンの借入金の年末残高証明書も必要です。

そして、不動産投資をしている方は不動産から得た賃料が分かる書類が必要になります。代表的な書類は家賃収入・更新料・地代などの合計をまとめた総収入額一覧表、管理費や修繕費、減価償却費などの必要経費をまとめた総経費一覧表などです。

税務署に提出するために必要な書類と方法とは

サラリーマン大家さんが確定申告の際に、税務署に提出する書類は「確定申告書B」 です。これに加えて不動産を売買した方は、「申告書第三表（分離課税用）」を提出する必要があります。青色申告を選択する際には、「総勘定元帳」などの簡易帳簿も同時に提出しましょう。

これらの確定申告書と同時に、マイナンバーカードや通知カードのコピーと申告内容に応じて領収証、売買契約書などを提出して確定申告を行いましょう。

税務署に提出する方法は、大きく分けて3つの方法があります。

1つ目は、国税庁のホームページ内にある「確定申告書等作成コーナー」にあるサイトを利用して作成した確定申告書を、e-Taxで送信する方法です。パソコンやタブレット、スマホでも簡単に作成できるため始めたの方にはお勧めの方法です。

この方法はさらに「マイナンバーカード方式」と「ID、パスワード方式」の2つに分かれています。

2つ目は、確定申告書を印刷して税務署に持参する方法です。

そして3つ目は、確定申告書を印刷して税務署に郵送する方法です。ただし、確定申告書は信書に該当するためゆうパックやゆうメールでは送付できない点にご注意ください。サラリーマンとして勤務している方は、税務署に持参する方法は難しいと思いますので、e-Taxか郵送がお勧めです。
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サラリーマン大家は確定申告で賢く節税できるのでしょうか

不動産投資を行っているサラリーマンが気になるのは、やはり「少しでも節税をして手元に残るお金を増やしたい」ということではないでしょうか。そこで、ここでは適法でかつ問題が生じない範囲で、一般的な節税の方法についてご紹介します。

大原則は事業に対して使ったお金は費用に計上できること

不動産投資は、一般的には所有している不動産を賃貸し、その対価として収入を受け取るという事業です。

事業である以上、きちんと収入・経費・経費の項目・取引の年月日・取引先を明記した帳簿を付けて、収入と経費を区別することが必要になります。ちなみに、この帳簿のことを簿記と呼び、青色申告をするのであれば必ず作成をしておく必要があるためご注意ください。

そして、不動産投資として事業に使用した経費であれば収入から差し引くことによって最終的に課税される所得をコントロールすることが可能になります。

サラリーマン大家が費用に計上できる一例

費用に計上できるものは大きく分けて次の5つに分かれます。

1つ目は、不動産に関わる税金です。代表的な税金としては毎年課税される固定資産税、都市計画税、不動産を取得した時にだけ課税される不動産取得税、登録免許税などです。

2つ目は、建物にかかる修繕費用です。例えば外壁を塗装したり、内装工事を行ったり、補修を行ったりなどの費用は、不動産事業に関わる費用として計上できます。

3つ目は、建物に関する減価償却費用です。減価償却費用とは、建物の減っていく価値を予め見積もった費用で、建物は使用し続けると価値が減っていくため法律で認められています。確定申告では、建物の費用を耐用年数で割って、その金額を毎年減価償却費用として経費に計上できます。注意点は、土地と建物を一括で購入した際には、減価償却ができるのは建物分だけという点です。契約書上で明確に金額を分けている場合は問題ありませんが、金額がまとめられている場合は後日税務署に税務調査で指摘されないように、固定資産税評価額などの根拠のある数字を元に割合を決めましょう。

4つ目は、管理会社や専門家に支払った費用です。例えば、不動産管理会社の管理費、不動産業者に支払った仲介手数料、司法書士に支払った登記手数料などは不動産事業の経費に計上することができます。

5つ目は、不動産を購入した際に銀行から借入をした方限定で、ローンの金利部分は経費として
計上することが可能です。注意点は、元金部分は経費として計上できないため返済費用の内訳をきちんと区別して把握しましょう。

上記以外にも、建物の火災保険料や契約書に貼る印紙税など経費に計上できる費用は多岐に渡ります。全てご紹介することはできませんので、気になる方は税理士などの専門家に質問するのが良いでしょう。

他の投資（株式投資、仮想通貨）よりも不動産投資が節税に有利な理由は何でしょうか

一般に不動産投資は他の投資よりも節税について有利と言われていますが、それはなぜでしょうか。

あくまでも一般論ですが、先ほどの一例に挙げたとおり不動産投資を事業として捉えた場合、経費として計上できる範囲がかなり広範囲になることが分かるかと思います。

もちろん正しく申告することが大前提ですが、不動産を購入するために勉強した書籍やセミナー代金、不動産を見に行った際に使用した交通費や宿泊代、不動産業者と打ち合わせをした喫茶店の費用や食事代金、借りる人を探すためにインターネットに掲載した広告費用なども、きちんとした根拠があれば経費として計上できる場合もあるでしょう。

これらの費用のように、不動産投資の場合は経費として計上できる余地が他の投資よりも幅広く、課税される所得をコントロールしやすいため、節税に有利と呼ばれているのです。

まとめ

以上が、不動産投資をしているサラリーマン大家さんに対する確定申告についての簡単なご紹介と節税のポイントのまとめです。

税金に関しては、その状況によって解釈が変動することも多いため、心配な方は確定申告の前には必ず税理士などの専門家に確認をとることをお勧めします。

ぜひ正しく経費を計上して、正しく申告を行い、賢く節税をしましょう。

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