不動産投資では空室対策が不可欠！具体的な方法とやってはいけないこと

長期空室になってしまう理由

賃貸募集の条件が悪い

ライバルとなる物件の調査が甘く、相場よりも高い賃料設定になっている。適正な賃料査定ができておらず、状況把握ができていない場合があります。

特に販売会社が管理をしている場合は、家賃の値下げを提案すると、オーナーからの反発やクレームを恐れているので、正しい情報を隠すことも。オーナーから、あきらめて値下げの申し出を待っているケースがあります。

分譲マンションの場合、同じ建物での別の部屋が１割以上の安い賃貸募集をしていると問い合わせがありません。インターネットで検索をすれば安い物件はすぐにわかります。

また、同じエリアで同じような築年数の物件の比較も比較されます。

物件設備が古い

分譲当時は問題なかったのですが、時代の変化とともに、現在は人気のない設備があります。例えばカーペット床、畳床、電気コンロ、３点UBなどです。リフォームやリノベーションを適切に行うことで競争力を維持する必要があります。

また、共用部分のオートロックや宅配ボックスなど設置がないと、入居しない方もいますので、購入の際には条件にしてもいいでしょう。

すでに所有しているオーナーは、マンション管理組合に働きかけて設置をしてもいいでしょう。

希望の設備がないと、物件サイトで検索されずに、問い合わせが入らなくなります。

残念な内装工事

オーナーは管理会社に依頼をし、管理会社はリフォーム会社に依頼をする、リフォーム会社は各種の職人に依頼をする。このような構造になっているので、責任の所在があいまいになり、仕上がりの確認がされていないこともあります。

弊社ではオーナーからの依頼で現地確認をしたときに、クロスの張替えが未完了だったり、クリーニングが未実施だったり、残置物があったり、さまざまなケースがありました。

また、現地確認すると分かるのですが、塗装をした方がいい日焼けや、使用はできるが、後悔をした方が良い建具などもあります。適切な提案がなされていない部屋が、そのまま賃貸募集されています。オーナーは任せきりにせずに現地を確認してください。

管理会社の業務怠慢

分譲販売を中心の事業にしている会社が賃貸管理している場合、賃貸はアフターサービスのために主力を割いていません。どうしても賃貸営業が後回しになります。また人員も営業のエースは管理には関与せずに、余剰人員が対応することがほとんどです。

また、規模の大きい会社では、１人が３００室近くの管理物件をかかえておりリソースが避けない、適切な募集活動ができていない場合もあります。

リフォームの見積もりが遅い、募集開始が遅い、ポータルサイトに登録が遅い、問い合わせのレスポンスが遅い、そのようなことが積もって空室期間が長期化します。

賃貸物件の７つの空室対策

最近は賃貸住宅が借り手市場となっており、アパート経営には空室対策が必須になっています。どれだけ魅力的な物件を所有していても、入居者がいなければ収益が上がりません。マンションやアパートの空室対策にはどのような方法があるのでしょうか？

ターゲットの見直し

同じエリアに複数の似たような物件がある場合には他の物件と差別化を測る必要があります。最も簡単な差別化要素がターゲットの見直しです。

例えば、一般的には賃貸物件ではペットの飼育が禁止されているので、ペット飼育が出来る物件のニーズは高いです。ペット特有のトラブルや退去後のクリーニング費用が増す傾向は気になりますが、同じエリアにペット飼育ができる物件が少ない場合にはペットを飼いたい人をターゲットにしてもいいかもしれません。

また、増加傾向にある外国人労働者は不動産のオーナーに避けられがちですので、外国人を受け入れるだけで差別化のアピールポイントになります。言語や文化面での配慮、事前のルール周知などは必要になります。外国人の場合は、家賃滞納時の回収が難しいという意見はありますが、外国人専門の滞納保証会社もありますので、受入を検討してみましょう。

入居者の負担軽減

入居者の負担を軽減するための措置として最初に考えられるのが敷金や礼金の値下げや廃止です。これによって入居者にとっては引っ越しの際の初期費用がやすくなり、ハードルが下がります。敷金や礼金は一時的なものなので、長期的に入居してもらう方が結果的に利益は大きくなります。

家賃の減額はあくまでも最終手段と考えましょう。家賃を下げれば、入居者は増えますが、入居者の属性は悪くなり、家賃滞納や騒音などのトラブルが増える傾向にあります。滞納家賃が未回収になったり、別の入居者の退去を助長したり、修繕費用などが増すなど結果的に長期的な収益が下がることもあります。家賃減額は最終手段と理解した上で、もし実施するならば周辺の物件の家賃相場を念入りに調べた上で少しずつ減額しましょう。

内見を増やす

新規入居者を増やすためには、まずは内見を増やすことに力を注ぎましょう。内見に行く人は賃貸物件のサイトや募集用チラシに掲載されている情報や写真をもとに訪問するかどうかを決めています。掲載している情報が古いものになっていないか、写真数が少なかったり、見た目が伝わりにくくないか、安っぽい雰囲気になっていないかなど入居者の立場になって考えてみましょう。天気の良い晴れた日に写真を撮り直したり、見栄えの良い物件写真を参考にしながら、撮り直すだけで、かなり印象は変わります。内見増加のために、写真のレベルアップを意識しましょう。

もし内件数獲得のために、写真に力をいれたなら、物件を訪れた内見客に好印象を持ってもらう必要があります。例えば、室内が綺麗に保たれているか、ゴミ置き場や駐輪場が不潔になっていないかなど気持ちよく内見してもらえる環境づくりが重要です。

管理会社や仲介会社を再検討する

間取りや立地に問題がないのに、空室が長期に渡り続いている場合には契約している管理会社に問題があるかもしれません。管理会社の乗り換えも検討しましょう。また、入居者が物件を決める際の窓口となる仲介会社に対して広告料を上乗せするなど仲介会社のインセンティブを作ることも重要です。

設備を増やす

他の物件と差別化を図れるような付加価値をつけることを検討してみましょう。今や無料インターネットは多くの物件の標準装備となっており、入居者が物件を検索するときにも必要設備としてチャックを入れて検索しています。引っ越しをする際には無料インターネットが装備されていないと自分で契約することになりますが、意外と面倒な手続きが多く、手間がかかります。最初からインターネットが使える環境は強みです。一方で、契約しているインターネットの容量が少ないと、入居者が増える度に回線が遅くなってしまいます。遅いインターネットは不満の温床となります。空室がすべて埋まっても回線がこまないように大容量の回線を準備しておきたいものです。賃貸住宅の一括契約専門のネット回線事業者も増加していますので、相談してみましょう。

また、家具やインテリアなどを買い揃えて、部屋をおしゃれにしておけば内見の時の印象も良くなります。借りてくれた人には、家具などをプレゼントすればお得感をアピール出来ます。

リノベーションする

築年数が古いアパートや入居者のニーズと合致しない間取りの場合にはリノベーションも選択肢に入ります。費用はかかりますが、浴槽やキッチンなどの水回りは劣化が早いので、単純な取替だけでは劣化を隠せなくなってきます。思い切ってリノベーションすることで一気に新築同然に生まれ変わらせることができます。中には、家賃を値上げするリノベ術もあります。
ただし、コストパフォーマンスに見合わないリノベーションをすると収益性が悪くなってしまうので、予算や地域ごとにニーズなどを踏まえたリノベーションをしましょう。

自分で現地を確認する

管理会社に任せきりにせずに、自分で現地を確認しましょう。現場に行くと、いろいろな情報が入手できます。分譲マンションの場合は、他の部屋が空室はどのくらいがあるか、共有部分の清掃は行き届いているか、また自分部屋の改善するポイントはないかなど気が付くことができます。また、実際に町並みなども確認をしながら、募集をしている家賃設定やターゲットの入居者属性は適切かどうかなども併せて感じ取りましょう。

現地の状況が悪い場合は、分譲マンションの場合は管理組合に働きかけて、マンション全体の清掃管理や修繕について提案をしてもいいでしょう。

マンションを高値で売却

やってはいけない空室対策

空室に悩んでいても、やってはいけない空室対策があります。空室対策を実施する前に知っておき、後悔しないようにしましょう。

コスパ無視のリフォーム

一般的にリフォームすれば、入居率が向上します。しかし、コストパフォーマンスを無視したリフォームはするべきではありません。
例えば、室内の間取りを変更したり、水回りをすべて交換する、とにかく新しい設備を入れるといった100万円単位で費用が必要な、大胆なリフォームするとします。これで、家賃を数千円あげることができたとして、コストを回収することは不可能です。たとえ過剰なリフォームを行っても、物件情報サイトに掲載する築年数や立地は変わりませんし、駅から遠ければ設備が新しくても期待以上の入居者は現れません。設備の状況をチェックして、後何年使えるのか、リフォームによって賃料がいくらアップできるのかなどを試算したうえでリフォームをしましょう。場合によってはフルリフォームではなく、一部のリフォームでも、家賃はそのままの方が結果的に費用対効果が高いこともあります。

地域最安値にする

地域で一番安い家賃に設定することは避けましょう。家賃には相場があります。自分で歩いたり、ネットで調べる、地域の不動産会社に聞けば、簡単に相場がわかります。相場より極端に安く設定すれば入居者は集められますが、結果的に地域全体の家賃に下落圧力がかかることもあります。物件の価値が一気に下がります。もし物件を売ろうとしても、購入時よりもかなり安い価格でしか売れなくなってしまうかもしれません。
家賃を決める時には「建物構造」「築年数」「駅からの距離」「間取り」「設備」「大きさ」などの要素をもとに、類似した物件の家賃を参考にして適正価格の範囲内で決定しましょう。

新規募集をせずに売却するという選択

空室対策を実施するには相応のコストがかかります。物件のなかには空室対策をせずに、売却してしまったほうが結果的に良い場合もあります。

今後下落することが見込まれる物件

不動産価格は人口の推移とともに今後、長期的には下落していくことが見込まれます。そのような中で駅から距離が相当あったり、周辺に競合となりうる物件がたくさんある場合には不動産価格が下落していくことが見込まれるので、空室対策にお金をかけずに売却してしまうという手段もとれます。ドライな考え方かもしれませんが、利益を上げてこその投資です。しっかりと、空室対策の効果と売却による利益をしっかりと比較検討してみましょう。
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