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家賃の下落率は、ワンルームマンション投資において重要な指標のひとつです。
そこで今回は、東京都のワンルームマンションの家賃について紹介します。ぜひ上昇・下落率を把握し、売却のタイミングを見極める参考にしてみてください。
目次
2020年は、新型コロナウィルスの感染拡大が各方面に影響を及ぼしました。そこで、2020年の東京都23区における家賃下落の状況、そして成約件数、価格の推移についてデータで振り返ってみます。
まずは、2020年11月の全国主要都市の「賃貸マンション・アパート」募集家賃動向の分析を参考に、家賃の上昇・下落率をみていきます。
この数年は、東京23区内のマンションタイプの平均家賃は右肩上がりが続いていました。
しかし、新型コロナウィルスの影響が顕著になりだした4月以降は、シングル向き（30㎡以下）が5ヶ月連続で、カップル向き（30～50㎡）は3ヶ月連続で、平均家賃が下落し続けているようです。
一方で、ファミリー向き（50～70㎡）、大型ファミリー向き（70㎡超）両タイプの平均家賃については、前年同月より上昇して推移しています。
参考として、中古マンションの売買についてのデータも紹介します。
2020年11月度の東日本不動産流通機構の月例速報MarketWatchサマリーレポートによると、2020年4月～5月は、緊急事態宣言が発令されたことにより、東京23区の中古マンション成約件数は減少しています。前年同月比で、3月マイナス10.8％、4月マイナス54.4％、5月マイナス38.9％と、大きな下げ幅です。
しかし、緊急事態宣言解除後は前年と同水準まで回復し、10月には前年同月比プラス32.7％まで回復しています。
2020年11月の首都圏における「中古マンション」の価格動向によると、成約件数と同様に、東京23区の中古マンション平均販売価格は減少傾向にあり、緊急事態宣言解除後に回復しています。
その後、11月まで6ヶ月連続で前年同月の数字を超えており、築31年～40年のシングル向きの中古マンションを除き、全面積・全築年帯で前年同月比が上昇しています。
なお、販売価格の上昇が続いている主な要因として、以下のことが考えられます。
新型コロナウィルスは、販売価格の上昇にも影響している可能性があります。こうした不動産販売価格の動向も、家賃の上下落に影響することがあるので、参考としてみておくとよいでしょう。
ワンルームマンションの価格推移について 東京の相場情報を専門会社が解説
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(株)TOCHUもうこれは確実に上がってますね。感覚だと10％～20％ぐらい上がってる印象があります。これは5年ぐらいの間の話ですね。実は価格がここ7年ぐらい上がり続けてきてるんです。
アベノミクスの影響で不動産価格が上がってきて、その価格上昇に連動するように賃貸の方も上がってきてるんですよ。ただし、賃貸は借地借家法があるので、入居中に家賃を急に上げるということはできません。そのため、更新時の値上げか、退去後の次の募集時に値上げをするという形で、物件価格の上昇に対して1、2段階遅れて賃料も上がってくるという状況になってます。
面白いのは、古い物件でも賃料が上がっていることです。本来なら築年数が古くなれば家賃は安くなるはずなんですが、そこが横ばいで推移してるとか、特に都心の物件だと上がってるケースもある。経験上、こういった形で賃料がどんどん上がっていくというのは珍しいんです。
確かにインフレで給料も多少は上がってきてはいますが、それと比べても家賃の上昇率は高いですね。色んな要因が重なって、こういう状況になってきているんだと思います。
(株)TOCHU一番大きいのは、都心部で世帯数が増えていることです。都心部の世帯数が増えることによって、需給のバランスが変わってきます。特に当社が扱うような40㎡以下の（投資マンション・ワンルームマンション）物件というのは、世帯数が増えると入居者も増えるということになって、物件の取り合いになるわけです。そうすると、やっぱり入居する方が多ければ多いほど家賃は上がりやすくなる。
ここで重要なのは、人口じゃなくて世帯数なんです。例えば、人口が増えていってもファミリータイプに住まれるご家族であれば、投資用のワンルームマンションには全然影響はないんです。でも、晩婚化や少子化が進んでいって、シングルの方や、リンクス（DINKs）でも50㎡以下でお2人で住まれるというケースが増えてくると、我々が扱う投資物件のニーズがすごく高まってくるということになります。
実際のデータを見ると、2020年時点の東京都の世帯数は207万世帯だったんですが、これが2040年には249万世帯まで伸びると予測されてるんです。つまり、あと10年以上は世帯数が増え続けていくということになります。投資を考えている人からすると、これはかなりのチャンスですよね。
また、インフレの影響で全体的な物価上昇の中で、家賃も上昇するという状況も出てきています。
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家賃が下落する主な理由として、もちろん新型コロナウィルスによる影響は考えられます。しかし、その他にもいくつかの要因があります。今後の予測も交えてみていきましょう。
家賃下落の要因として考えられる要因を、4つ紹介します。
2020年11月の賃貸住宅市場レポートでは、貸家着工数が新型コロナウィルスの影響をほとんどうけず横ばいであるのに対して、世帯の増加数が大幅に減少していることが指摘されています。
この状態では、住宅供給に対して需要数が追い付かないため、現在よりも空室率が上がっていく可能性があります。その結果として、家賃は下落基調になるかもしれません。
1947年から1949年に生まれた団塊の世代の人々が、2025年から後期高齢者となります。
今後は多くの相続物件が売却され市場に出回る見込みですが、一方で、買い手である生産労働人口が減少するため、供給過多になり価格が下がっていくであろうという予測があります。
1992年に指定された生産緑地の期限が、2022年に到来します。生産緑地を譲渡できるようになれば、新たに大量の土地が売却され、土地の価格が下がってしまうのではないかと懸念されています。
ただし、この問題を解消させる動きとして2017年に生産緑地法が改正されたため、影響は限定的といわれています。
区市町村別人口の予測によれば、東京都の総人口は2025年、都下では2020年がピークを迎えるようです。
23区で人口減が始まる時期は地区ごとに異なりますが、大半の区は2025年までにはピークを迎え、人口減少が始まります。
また、世帯人数の減少（単身世帯の増加、ファミリー世帯の減少）も予測されています。これらのことからも、価格に影響が出てくることが予想されています。
新型コロナウィルスの影響を受けた賃貸仲介業者の生の声をリサーチしたデータである、第24回賃貸住宅市場景況感調査『日管協短観』2020年4月～2020年9月によると、賃貸仲介業者は、以下のようなことが家賃下落を招いたと考えているようです。
2008年のリーマンショック時は、半年から1年位かけて売買価格は徐々に下がりました。
不動産は金融商品に比べて流動性が低く、売り手も様子を見ながら下げていく為、今のところ家賃がすぐに暴落する可能性は低いといわれています。しかし、すぐには下がらなくとも、遅れて緩やかに下がっていくであろうと予想している専門家もいます。
また、人気のエリア、利便性が高くテレワークのしやすい広めの室内等、条件の良い物件は賃料があまり下落せず、条件の良くない物件は価格が更に下落するという2極化が進んでいくともいわれます。
(株)TOCHU新型コロナウイルス
コロナの影響でリモートワークが普及して、郊外に人が移るんじゃないかと業界の人たちは心配していました。でも、実際はそうはならなかった。なぜかというと、都会の生活って便利なんですね。便利だからこそ、わざわざ郊外に行ってのんびり暮らすよりも都会の方がいいって選ぶ方が多かったんです。
2022年の生産緑地問題
生産緑地の問題で、どんどん建物が増えて賃貸需要が落ちちゃうんじゃないかって心配されてましたね。他にも、オリンピック後に価格が下がるんじゃないかとか、今だと金利上昇の影響がどうなるかとか、色々な懸念材料が出てきましたけど、実際のところ、東京においては全く影響なかったですね。
正直なところ、なぜこんなに影響を受けないのか、僕もよくわからないんです。経済学者の人が予想してても、多分当たらないと思います。やっぱり市場は僕らにはコントロールできないし、予想もできないんですよ。市場は巨大な売りたい人と買いたい人、借りる人で動いてますから。
その中で唯一頼れるのが、人口だったり世帯数とかそういうものなんです。これらは急には変わらないものなので、予想する時の指標としては信頼できるということですね。
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(株)TOCHU私は上がると思ってます。なぜかというと、まず価格自体は30％、40％も上がってるのに、賃料はまだ15％ぐらいしか上がってないんです。ということは、まだまだ伸びしろがあるということですよね。
そこに、インフレの影響や給料の上昇、世帯数の増加という要因が加わってくると、家賃は上がっていくだろうと。ただし、これは都心の物件に限った話です。都心部以外の物件で投資してる人はどんどん厳しくなっていくと思います。
例えば、地方のアパートなんかは、住む方が少なくなっていくでしょうね。高齢化してそこしか住めないという方もいらっしゃるかもしれませんが、収入面でも厳しい。若い方は都会に出たがる傾向にありますから、都心部の需要は高い状態が続くんだろうなと思ってます。
ただし、金利の上昇は要注意です。異常な低金利をいつまでも続けられないし、このまま行くと為替がどんどん痛んで経済的なダメージが大きくなります。世界的に見たら金利は戻っていくはずで、そうなると不動産価格は下がるだろうと予想しています。
(株)TOCHU家賃が高い方が高く売れるのは間違いないです。そのため、売ることを考えるのであれば、計画的に次の入退去の時には家賃を上げていこうとか、更新の時に交渉してみようとか、そういうことはやった方がいいと思います。
賃料交渉は確かに大変です。しかし、入居者にもちゃんと説明すれば理解してもらえると思います。例えば、「近隣の事例だと10％～20％ぐらい家賃が上がってるから、この物件もちょっと値上げをさせてもらいたい」という交渉はしても全然問題ないと思います。
基本的には、賃料が10％上がれば売却価格も10％上がるというように連動します。ただし、相場の家賃じゃないと意味がないんです。相場より低い家賃を相場並みにするか、もしくは相場の中で若干高く家賃がついている状態。完全に逸脱して高いというのはダメですが、相場価格の中で高い、常識の範囲内で家賃が高いというのは、高く売れる要因になります。
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不動産の売却をするにはタイミングが大事とよくいわれます。もし今、所有するマンションを売却をするなら、どのようなメリットがあるのでしょうか。
2021年1月現在の日本では、超低金利が続いています。金利が低い時は、投資用のワンルームマンションが高く売れるタイミングの一つです。
不動産投資では、金融機関から借り入れを行いレバレッジを効かせることが一般的です。つまり、金利が低いことは、買い手にとって支払う利息を抑えることができることを意味します。売りに出したワンルームマンションに買い手がつきやすく、結果として高く売れる確率が高まると考えられます。
2020年11月時点では、販売価格や成約件数がコロナ前の水準まで戻っています。しかし依然として新型コロナウィルスが収束したとはいえず、東京都をはじめとする都市部では、2021年1月から再び緊急事態宣言が発令されています。
先の見えない経済的不安から、物件の売却が増え、販売価格が今より下がる可能性もあります。売却手続きには完了するまで数ヶ月ほどかかるため、早めに動いておくことで、もし今後価格が下落したとしても損をせずに売却できるかもしれません。
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(株)TOCHUこれはもう私としては売った方がいいと思ってますね。家賃は上がるでしょうが、金利が怖いです。これから、金利が上がって不動産価格が下がるというのは、これは絶対あると思います。
家賃が上がるというのは予想の範囲内なんですけど、金利もほぼ確実に上がると。流動性という部分で見れば、金利などの要因で動きが鈍化する可能性が高いです。家賃はすごく重要な要素の一部なんですけど、家賃だけを見るというのはおすすめできません。
個人的な意見としては、わざわざ今買う必要はないと思います。持っている物件が古くなったら売るとか、影響が出る前に売ってしまうというのはありだと思います。つまり、問題なければ持ち続けておく方がいいですし、ただ、今が高く売れるチャンスの良い時期であるということは確かです。あえて買い増ししていくようなタイミングではないということですね。
あなたのマンション・アパートの価格が分かる
2002年より投資用中古ワンルームマンション売買のキャリアをスタート。
20年以上にわたり投資マンション市場に携わり、売主・買主双方のリアルな課題解決を通じて、個人投資家の資産形成をサポートしてきた。
2014年に株式会社東・仲（現：株式会社TOCHU）を設立。
投資用中古ワンルームマンションを中心とした売買仲介・買取事業を展開し、これまでの取扱実績は20,000件以上。
現在、会社には年間7,000件以上の投資マンション売却・不動産投資に関する相談 が寄せられており、多くの投資家の売却戦略や資産運用をサポートしている。
2025年には業界初となる価格透明化サービス 「TOCHU iBuyer」 を展開。
中古投資マンション市場の価格不透明性を解消し、投資家が適正価格で売却できる仕組みづくりを推進している。
「誠実な取引こそが市場の信頼をつくる」という理念のもと、 投資マンション市場の健全な発展を目指して活動している。
・投資マンション売却
・投資マンション買取
・オーナーチェンジ物件売却
・不動産投資コンサルティング
投資マンション売却・不動産投資の専門家として、各種メディアや業界媒体で紹介されている。
・NHKにて不動産市場に関する取材
・「住宅新報」にてTOCHU iBuyerが紹介
・「リフォーム産業新聞」にて企業取り組みが掲載
・不動産業界メディア「リビンマガジンBiz」にてサービス紹介
・不動産オーナー向け専門誌「月刊 地主と家主」に書籍が掲載
・ERA LIXIL不動産ショップ全国大会にて成績優秀により複数回受賞。
・不動産業界団体 投資不動産流通協会 の会員として研修・研究活動に参加。
・JAPAN BUILD 「不動産テックEXPO」 のセミナー登壇
不動産取引のデジタル化・透明化に向けた取り組みを発信している。
・公認 不動産コンサルティングマスター
・宅地建物取引士
・ファイナンシャル・プランニング技能士
・賃貸不動産経営管理士
・投資不動産取引士
・競売不動産取扱主任者
・日本不動産仲裁機構 認定ADR調停人
『投資ワンルームマンションをはじめて売却する方に必ず読んでほしい成功法則』（クロスメディア・パブリッシング）
『マンション投資IQアップの法則 〜なんとなく投資用マンションを所有している君へ〜』（CHICORA BOOKS）
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