投資ワンルームマンションの賃料低下と空室率について

どれだけ新しく、最新設備が導入されている投資ワンルームマンションであっても、時間経過とともに賃料の低下や空室率の上昇は避けられません。

ワンルームマンション投資における賃料の低下や空室問題、注意点について解説します。

ワンルームマンションの家賃は年間１％下がる

実は知られいませんが、投資ワンルームマンションの家賃は年間で１％下がると言われています。

自動的に下がるわけではなく、入居者が変わるタイミングなどで、経年劣化を鑑みて下げた家賃を、１年あたりにならした数字です。たとえば築 10 年の物件なら、新築時から家賃を 10％下げると大体適正価格になり、築 20 年なら 20％下げるくらいになるわけです。

オーナーさまにとって、家賃収入が１～２割減るというのは大問題です。ところが、投資用ワンルームマンションを実際に買おうとすると、そのことを説明してくれる不動産会社はそう多くありません。ローン返済や収支のシミュレーションも、購入時の想定家賃を満室で計算したもので行われることが非常に多いです。ここで、家賃の下落や、空室率、税金なども含め、ローン返済のシミュレーションをしてくれるような不動産会社を見つけることができれば最高なのですが、オーナーさま自らが、マイナス要素も含めた収支計算をできるようにしておくと、自己防衛につながります。

人口減少時代に合わせた空室率を想定する

また、近年は人口減少時代に突入しています。

東京・神奈川のエリアでも人口減少の影響があり、空き家物件が増え始めています。実際に、すでに日本は人口減少時代に入っており、2015年より人口は減少しはじめています。

ニーズに自信のある物件でなければ、空室率も厳しめに想定しておくくらいでいいと思います。人口は減る一方で、マンションの増加傾向は続いているため、賃貸物件の需要と供給のバランスは悪化しています。それは、デベロッパーが分譲をやめると事業が存続できない事情があるからです。

将来的には空室率が高くなるという予測もあり、競争力のない物件はスラム状態になり、通常よりも劣化が早くなります。そのような物件はより借り手がつきにくくなる悪循環に陥る可能性も否定できません。特に築年数が古い、お部屋の面積が狭い、駅からの距離が遠い物件は、近い将来、長期で空室になる可能性があり危険です。

加えて、空室率が上がり続ければ、その分家賃の相場も下がるので、家賃デフレ時代が到来しつつあると言ってもよいでしょう。ワンルームマンション投資は、比較的手堅い投資と言われてきました。

しかし、これからの時代は、ちゃんとシミュレーションを行って、少々家賃が下がり、空室が増えたとしても利益が残る。そして、キャッシュフローが悪化しない物件を厳選することが求められるようになると思います。ちなみに、ご自身で収支のシミュレーションをする場合は、毎年１％ずつ家賃を減らしていき、空室率１割と仮定して、想定家賃を計算してみてください。その結果、収支がマイナスになる年が出てくるようなら、収支がプラスになるように、繰り上げ返済をして月々の返済額を下げることが必要になるかもしれません。

ちなみに新築物件なら、プレミアによって４～５年は家賃も下がらず、満室稼働も期待できますが、その分下がり始めるとその幅が大きくなるかもしれないので、この計算は辛めにやっておいたほうが安全です。さらに、固定資産税や、退去者が出た際のリフォーム費用、経年劣化に伴う設備の交換など、様々な出費が発生します。

入退室は４年に１回、費用は２０～３０万円、設備交換はエアコンだと１０年に１回１５万円、水回りは３０年に１回・・・様々な費用があります。
購入時の家賃　×　満室稼働前提　の表面利回りだけで収支計算をせずに、ゆとりのある資金計画を心がけてください。

適切なシミュレーションをしていないので賃料低下の想定が甘い

驚くべきことに、上記のような適切なシミュレーションをすれば収支がマイナスになるのに、家賃低下がほとんどなく、空室率も甘めの想定でローン返済シミュレーションを行い、利益が出ると勘違いして投資ワンルームマンションを買ってしまう方もいます。

何よりも悪いのは、そのような物件を売る不動産会社と、そんな金利の融資を決済する金融機関ですが、投資家の自衛も必要な時代なのです。

また、最初の 10 年くらいは問題ないものの、賃料低下を踏まえると赤字に陥る可能性が高い物件を所有されている方が多いのです。

気になる物件をお持ちの方は、すぐにシミュレーションをしてみてください。月々のキャッシュフローがマイナスになると、不動産投資としては非常に危険な状態です。早めにオーナチェンジで売却を検討したり、借り換えや繰り上げ返済によって利息を下げる必要があります。

月々の収支をプラスにできないと、常にキャッシュフローがマイナスで、投資としては成功しにくい状態になります。

何よりも重要なのは、常にある程度の現金のゆとりを持っておくことです。当然ながら、まとまった資金がなければ繰り上げ返済などできません。そのためにも、契約した瞬間に損が確定するような物件を買ってしまわないように、自衛の手段を身につけることは必要不可欠です。