投資マンション売却を築年数で考えるタイミングとは！？

投資マンション売却には、築年数とローン年数が影響します。

年金や相続を意識して、長期保有で投資マンションを購入された方も、
ライフスタイルが変わり将来を見直すこともあるかと思います。

買ったばかりの投資用ワンルームマンションは、順調に家賃が入ってきて売却の必要はないと感じるかもしれません。
しかし、月日が経ち、家賃収入の低下、費用の増加などによる収支の変化や、ライフプランの変更などによって、
検討の余地が生じることも少なからずあると思います。
そして、売却する際に大きく影響するのが築年数です。
築年数によって、物件の評価額と、買主がローンを組む際の年数が変わります。
買主は月々の返済金額の大きな影響を受けます。
購入できる金額が大きく変わってきます。これが売買金額を左右します。

投資マンションの購入者は90％以上がローンを組んで購入されるので、
物件のグレード、利回り、立地以上に、ローンの影響を受けます。

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◆築年数２０年以内

評価額も高く、新築と変わらない35年ローンで借り入れできます。
ロ一ンの年数が長い＝月々の返済金額が少ないことから、低利回りの物件でも投資対象となるので、売買価格は高くなります。
投資する姿勢としてオススメできませんが、「ローンが通れば買ってもいい」と言う投資家もいるほどです。
逆に「ローンが通らなければ白紙にしてください」と当然のように考えています。
ローンを組んでレバレッジを効かせるのが、マンション投資の魅力と考えているようです。

◆築年数２０年～３５年

ストロングポイントと言える築年数ではありませんが、ままあるレベルであるため、
評価額は家賃と立地、管理状態に大きく左右されます。
ただ、ローンの年数は評価額が高くても、15年～25年くらいに収まります。
返済期間が短くなり、月々の返済額が多くなるので、ある程度の利回りでないと、投資家の手は伸びません。
築浅の物件と比べて、高額で物件を購入することができなくなります。
しかし、自己資金が出せる方は、価格が落ち着いているのでオススメの物件になります。

◆築年数３５年以上

一部の金融機関では取り扱いをしない場合もあります。
また、取り扱いがあっても、評価額は厳しくなります。
頭金は多く求められ、ローン年数もさらに短く、金利も高くなります。
そのため、高利回りでないと売却は難しくなります。
また、一般的に「ロ一ンで購入したい」という方が市場では大半であることもあり、
なかなか高額の買い手は見つからないでしょう。
全額を自己資金で用意できるが、高利回りを狙う買主や、
ローンを組むことはない海外の投資家が主な買主になります。

以上の数字は、あくまでも現時点での状況であり、景気や金融政策の影響で変わります。
ただ、築年数によって所有物件の価格や、投資家の手の出しやすさが変わっていくことは知っておくべきです。
現状売却の予定がない物件をお持ちの方でも、「築年数が10年を過ぎたら、1年に1回は売却を検討する」といったルールを決めるなどしてください。
売りたいと思ったときには買い手がつかなくなっている・・・という事態に陥らないように、柔軟な姿勢でいることをお勧めします。
また、最新の融資の条件は一般の方には押さえにくい情報です。
そのような相談を定期的にできる、金融機関とのパイプを持った不動産会社と付き合いを持ち、日頃から最新の市場状況を聞いておくとなおよいでしょう。

築年数が古いマンションは売却できない

価格次第で売却はできますが、買主、金融機関が少なくなり価格競争がおこりずらいです。
築年数が古い物件は賃貸募集の競争力が無く、資産価値も安いので、買主は築年数が浅い物件に比べてリスクが高くなります。
そのためハイリスク・ハイリターンの取引きになりますので、高利回りで取引を希望されます。

築年数が古く管理組合が機能しない、修繕や立て直しの計画がない、入居することが困難な物件は資産価値が無く、取引が成立する可能性は低いでしょう。築年数が古い物件を所有しているオーナーは管理組合の運営状況をふまえて売却の判断をしてください。