投資ワンルームマンション利回りの考え方【初心者でもわかる】

投資ワンルームマンションの売買を検討する際に、販売図面などで「利回り」は必ず記載されており、価格決定の重要ポイントです。投資用ワンルームマンションの購入条件で『利回り○○％以上が希望』と、初めから示される買主様も増えています。

物件の査定金額にも大きな影響がありますので、オーナーは知っておきたい知識です。今回は、そんな『利回り』について、一般的な考え方を説明いたします。

実質利回りと表面利回り、2つの考え方

利回りは、購入価格に対して、年間家賃収入がどれくらいあるのかで計算します。株式配当や債券などの金融資産を運用する場合と同じです。

投資用ワンルームマンションの利回りは、購入価格に対してどれだけの家賃収入が得られるかを、わかりやすく比較できる指標です。

投資用ワンルームマンションの利回りは実質利回りと、表面利回りの2種類があります。

実質利回り（ネット利回り）

実質利回りは、月額の家賃収入から、建物管理会社に支払う管理費や修繕積立金を引き、手取り月額家賃収入に12カ月をかけて年間家賃収入を算出、その額を購入価格で割ったものになります。

実質利回り＝（月額家賃収入－管理費修繕積立金）×１２÷（購入価格）×100

ワンルームマンションは、表面利回りの高さだけで購入決定してしまうと危険が多いものです。

現実の管理費修繕積立金等の月額コストはそれぞれの物件によって違います。仮に同じような築年数、広さの物件であっても、建物管理組合の運営状況により月額コストが違います。

新築物件の場合は、直近で大きな修繕予定などが無いため、管理費修繕積立金等が低く設定されており、物件によって表面利回りも実質利回りも大きな違いはないのですが、

中古物件は差が大きくなることがあります。 すでに管理費修繕積立金等の値上げで手取り額が大きく減っているケースがあるからです。

表面利回り

表面利回りは、月額家賃収入から管理費修繕積立金を引かずに年間総収入を計算し、購入価格で割った数字です。

販売図面で表示されている利回りは、この表面利回りです。

表面利回り＝月額家賃収入×12÷購入価格×100

例）月額家賃収入70,000円、管理費修繕積立金10,000円、購入価格10,000,000円、の場合、実質利回りと表面利回りでは以下のような違いになります。

表面利回り(％) 7万円×12÷1,000万円×100＝8.4％

実質利回り(％) (7万円－1万円)×12÷1,000万円×100＝7.2％

まずは、表面利回りで大まかな条件に合うのか判断し、次に実質利回りにて、具体的な手取り収入で投資対象として見合うのか検討するのが一般的です。

どちらの利回り計算にしても、相場観を持つことで、色々な投資ワンルームマンションを瞬時に比較しやすくなります。

どちらの利回り計算を利用するにしても、価格には大きな影響が避けられません。

オーナーさまは、築年数が古くなり、実質利回りが低下する前に売却を進めることも、中長期で考えたときに高値売却をする上で、有利な戦略になると言えます。