投資マンション売却の必要書類について。
売主が契約で用意する書類を解説

権利書には通知の番号が隠れるようにシールが貼ってあるんですよ。これを司法書士が登記の時に剥がして、その番号を使って所有権の移転をするんです。ところが、よかれと思ってオーナーが先に剥がしてしまうことがあるんです。

シールを剥がして見せちゃうと、司法書士が困っちゃうんです。「シールが剥がれてるってことは、以前売ろうとしたんですか？」とか、「この番号が見えちゃってるってことは、ちゃんと権利移転できるかな」って不安になるわけです。そうなると、本人確認がより厳密になります。

書類にも「売る時以外はこのシール剥がさないでくださいね」って書いてあるんですけど、読まないオーナーが多いんです。結果的に余計な手間と時間がかかってしまいます。

投資マンションの売却時には結構たくの書類が必要になってくるんですよ。まず一番重要なのが「登記識別情報」。昔で言う権利書ですね。これは物件を購入した時に司法書士から送られてくる書類です。

次に必要なのが印鑑証明書と実印。それから本人確認資料も必要になります。あとは賃貸借契約書ですね。これは今の入居者との契約内容を示す重要な書類です。

入居者情報と鍵、敷金の情報なども必要になってきます。固定資産税の納税通知書も忘れずに用意しておかないといけません。

それから賃貸管理会社との契約書も重要です。これがないと、管理会社との契約がどういう内容なのか、解約条件はどうなっているのかがわからなくなっちゃうんです。特に物件を15年、20年と長く持っていると、当時の契約内容が曖昧になっていることが多いんですよ。

買主は管理会社との契約を引き継ぎたくない場合もあるので、その時は解約できるかどうかの条件を確認する必要があります。

このように、投資マンションの売却には通常の不動産売買以上に多くの書類が必要になります。特に賃貸借関係の書類は重要で、これらがないと売買がスムーズに進まないことがありますから、日頃からしっかり保管しておくことをおすすめします。

一番困るのが「登記識別情報」（権利書）をなくしてしまうケースですね。信じられないんですけど、結構な頻度で起こるんです。10年前、15年前に買った物件の権利書が見つからないことがよくあります。

私の経験でも、お客様の権利書を探すのに3時間も付き合わされたことがありますよ。もう家中の引き出しをひっくり返して、「絶対あるはずだ」って。仏壇の中まで探しましたからね（笑）

結局見つからない場合は、司法書士に依頼して本人確認の書類を作り直すことになります。これが10万円～15万円くらいかかります。紙1枚なくしただけでこれだけの費用がかかるんですよ。

もうひとつ困るのが「賃貸契約書」です。これもよく紛失されます。オーナーからすると、毎月家賃が入金されてローンが返済されていけば、普段見る機会が少ない書類なんですよね。でも、入居者が入れ替わる時に新しい契約書が送られてくるんですが、2年とか3年のタイミングでしか見ないから、古い契約書を持っていて、最新のものを持っていないということがあります。

賃貸契約書をなくした場合は管理会社に写しをもらうことになりますが、これが大変なんです。管理会社によっては「売買するなら関係ありません」と非協力的だったり。「倉庫にあるので探すのに数カ月かかります」なんて言われることもあります。

そうなると、入居者に直接コンタクトを取らないといけなくなるんですが、これも一苦労です。昔は、マンションの前で夜まで待ち伏せしたこともありましたよ。まるでスパイみたいですよね（笑）。パンと牛乳持って電信柱の陰から「あ、明かりがついた」なんて。それでも出てきてくれないこともありましたけどね。

やっぱり賃貸契約書は価格に大きく影響しますね。これがあるとどれくらいの家賃が取れているのか、契約期間はいつまでなのか、契約内容がどうなっているのかがはっきりわかります。

あとは賃貸管理契約書も重要です。管理会社とどういう契約になっているのか、これも価格に関わってきます。

それから物件のパンフレットですね。分譲時のパンフレットとか、中古で買った時の販売図面があると、物件の詳細な情報が確認できるので、購入検討者にとって大きな判断材料になります。

情報をきちんと開示した方が、いい値段になるんですよ。よくわからない物件より、情報がしっかりしている方が買いやすいですからね。たまに「価格が決まってから情報を開示します」とか「家賃は非公開です」って言うオーナーがいるんですが、それだと購入の手を挙げる人が少なくなります。

例えば、車を買う時に走行距離や事故歴を隠されて、「値段を言ってくれたら教えます」って言われたら、怖くて買えないですよね。不動産も同じです。情報を隠したがるオーナーの物件は、結局、業者の買取りになることが多くて、その場合は市場価格より下がってしまいます。情報が不足している分、リスクを被らなければいけないからです。

だから、オーナーには全部情報を公開していただきたいと思います。ただし、入居者情報などは、ちゃんと申し込みがあってから開示するようにしています。その前の段階では、家賃がいくらで敷金がどれくらいという程度の情報開示に留めています。そうすれば、入居者に迷惑をかけることもないし、オーナーが不利になることもありません。

まず、付帯設備の取扱説明書は引き渡し時にはお渡しした方がいいですね。入居者と貸主が負担する修繕費用の内訳を取り決める設備の負担表も作りますから、そこで取扱説明書も一緒に渡してあげると、次のオーナーは助かります。

それから、建物の管理会社の長期修繕計画も重要です。これが不足しがちなんですが、購入した段階である程度決まったものがあって、それが全然更新されていないケースが多いんです。20年前や30年前に作成したものしかないということもあります。

長期修繕計画を見ると、管理費や修繕積立金の値上げ予定とか、大規模修繕がいつ頃予定されているかとかがわかるんです。これは結構重要な情報なんですよ。ただ、この話は結構闇が深くて...。というのも、最初は販売しやすいように安く設定されていることが多いんです。

それから、物件に関する過去のトラブル履歴も重要です。例えば、水漏れがあったとか雨漏りがあったとか、そういう情報は事前に伝えておくべきです。契約間際になって「そういえば5年前に雨漏りがありました」なんて言うと、「なんで今まで隠してたの？」って買主は不信感を持ちます。

でも、最初から「5年前に雨漏りがあったけど、原因が特定されて修繕済みで、その後は問題ありません」と説明すれば、買主も安心して購入を検討できます。

人生でそんなに物件を売ることって少ないですから、まずは不動産会社に相談するところから始めるのがいいですね。

具体的な流れとしては、まず査定を出して、売却金額の目安を把握します。その後、どの不動産会社に依頼するか決める段階で、必要な書類や準備について聞くのがいいと思います。不足があれば「これがないんですけど、どうしたらいいですか？」って相談できますしね。

売却先が決まってないのに、賃貸契約書がどうのこうのと動いても、結局売れなかったら意味がないんです。ですから、ある程度話を進めながら同時並行で準備するのがおすすめです。

例えば、住民票とか印鑑証明書は、3カ月以内のものじゃないとダメなんです。すぐに用意しちゃうと、期限切れで無駄になる可能性もありますから、そこは不動産業者に委ねた方がいいですね。

先ほども紹介しましたが、物件に関する過去のクレームやトラブルの履歴は、必ず確認しておいた方がいいですね。特に家賃の滞納履歴は重要です。契約間際になって「実は滞納してるんです」なんて言われても、買主は困りますよ。

例えば、今は家賃が正常に支払われていても、過去に3カ月分の滞納があって、その分がまだ回収できていないとか。そういう過去の債権は基本的に旧オーナーが回収することになるんですが、買主からすれば、入居期間中に3カ月も滞納するような入居者がいるって分かっただけで、不安になりますよね。

保証会社に連絡して回収を試みたとか、連帯保証人に連絡したけど取れなかったとか、そういう履歴があれば、必ず事前に説明しておくべきです。後になって「説明がなかった」となると、信頼関係が崩れて、最悪の場合、契約破棄になることもあります。

これは民事的な損害賠償問題にもなりかねません。賃貸収入を目的として買っているのに、賃貸の重要な情報が隠されていたとなると大変なことになります。ですから、包み隠さず全部話して、記録しているものはまとめて開示する。それが良い取引につながるんです。