投資マンション売却の固定資産税の精算について

今回のコラムでは、投資マンションにおける固定資産税の精算方法について詳しく解説しています。「起算日とは？」、「関東と関西でルールが異なる！？」など、マンション売買には必ず必要となる知識ですので、売却をする前に詳しく学んでおきましょう。

マンションの固定資産税とは

固定資産税は、土地や家屋などの固定資産に対してかかる税金です。マンション所有者は、所有物件を管轄する自治体に、毎年固定資産税を支払わなければいけません。

1月1日現在の所有者が納税対象者に

毎年1月1日時点で、固定資産を所有している人が、固定資産税の納税対象者となります。納税対象者に対して、毎年4月から6月に1年分の納税通知書が届きます。納期は一括納期と年4回の分割納期の2パターンから選べます。

固定資産税の計算方法

固定資産税は、税額を求める際の基準価格になる「固定資産税評価額」に1.4％の税率をかけて計算します。固定資産税評価額は、総務省が定めた「固定資産評価基準」に基づいて、各自治体が土地と家屋それぞれに対して評価額を決めています。

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マンション売却時の固定資産税は誰が負担する？

年の途中でマンションの売却が行われた場合でも、固定資産税の支払い義務は、1月1日にマンションを所有しているオーナー側に発生します。しかし、途中でオーナーが変わっている場合でも、前オーナーが全額を支払うのは不平等と感じる方が多いでしょう。

そのため、売主と買主との間で、負担の割合を決定し売買契約を締結するのが一般的です。売買契約書のに基づいて、引き渡し時に精算を行ないます。

売主が全額納税

固定資産税の納税義務者は1月1日時点での所有者であり、途中で納税義務者を切り替えられません。納税通知書の納付書を買主に渡しても、納税しない場合は売主に督促があり、売主側に債務が残ってしまいます。あくまでも納税義務のある売主が全額を納付しなければいけません。

買主は精算金を売主に渡す

引渡し日を基準として、日割りで計算して買主が売主に残りの金額を精算します。買主は引き渡し日以降の日数分を、365日で日割り計算して売主に渡してください。後でトラブルにならないように、やりとりの証拠として領収書を残しておきましょう。

マンション売却の固定資産税の精算方法

固定資産税の精算方法は法律で決まっていないため、売主と買主間で事前に話し合いを行いましょう。地域によって起算日の習慣が違うため注意が必要です。

固定資産税を確定させる

納税通知書や固定資産税の評価証明書、関係証明書を利用して、支払う固定資産税の年額を確定しましょう。

起算日を決める

関東では1月1日、関西は4月1日を起算日にする習慣があります。所有する不動産の属する地域の習慣に従うのが一般的です。そのため、物件の所在地の習慣や売主・買主の合意で起算日や両者の負担金額が決定されます。

合意した内容は売買契約書への記載が必要です。

日割り計算をする

起算日からの引渡し日までを売主側の負担金額、それ以降を買主側の負担として日割りで計算してください。

引渡し時に売買代金とともに精算

買主は取引明細書を作成して、日割り計算した固定資産税の買主側の負担分を、管理費や修繕積立金などと共に物件の引き渡し時に精算しましょう。売買代金と同時に精算をするのが一般的です。

売主は領収書も忘れずに発行してください。

固定資産税の精算計算例

東京都豊島区の投資マンションで、マンションの固定資産税と都市計画税の合計が50,000円だとします。

売主は5月1日に物件を引渡。前日までを売主の負担期間とし、引渡し日以降の残り期間を買主の負担として計算します。

1月1日から4月30日までの経過日数は120日です。売主側の負担割合は120/365日で、50,000÷365×120＝16,438円が売主の負担分になります。

一方、買主側の負担割合は245/365日で、50,000÷365×245＝33,562円となり、これが売主側に支払う精算金額になります。

固定資産税は投資マンション経営には必ず必要となる費用です。知らないとマンション売却の際に余計なトラブルの元になる可能性があります。固定資産税の計算方法など、わからないことがある方は、不動産取引経験豊富な専門会社に相談することをお勧めします。