マンション投資のマイナス収支は失敗？
【2026年最新】プロが教える5つの逆転策

「毎月3万円の持ち出しが出ている。これって本当に投資なの？」

「営業マンには『節税になるから赤字でいい』と言われたけれど、不安が消えない……」

マンション投資における「マイナス収支」を根拠なく放置することは、将来の資産形成を放棄することと同義です。

2026年現在、物件価格の高騰と金利上昇の兆しの中で、投資判断はよりシビアになっています。

本記事では、TOCHUの伊藤がマイナス収支の正体から具体的な出口戦略までを徹底的に解剖します。

 

マンション投資の「赤字」の正体

まず、あなたの「赤字」がどの種類に該当するかを正確に把握しましょう。

 

キャッシュフローの赤字

「家賃 ＜ ローン返済 ＋ 管理費・修繕積立金 ＋ 集金代行手数料 ＋ 固定資産税」となっている状態です。

• 実態: 毎月のオーナーが給与などから補填している状態。
• リスク: 空室が1ヶ月発生しただけで、補填額が一気に増加し、生活を圧迫します。
  これを「将来の年金代わりの積立」と呼ぶのは、投資としては非常に危険な解釈です。

 

なぜあなたの物件はマイナス収支に陥ったのか？

様々なオーナー様を分析して見えてきた、赤字転落の主な原因を深掘りします。

 

新築プレミアム終了と家賃下落

新築マンションは「新築」を求めている入居者に人気があり、物件競争力が非常に高い状態です。

しかし、最初の入居者が退去した瞬間、物件は「築浅（中古）」扱いとなり、家賃は10〜15%下落するのが一般的です。

ここを想定していないと収支は即座に悪化します。

 

想定外の「管理費・修繕積立金」の値上がり

昨今の物価高騰と人手不足により、マンションの管理コストは上昇傾向にあります。

また、修繕積立金は新築時に販売しやすいよう低く抑えられていることが多く、築年数が経過すると「長期修繕計画」にのっとって値上げされる物件が大半です。

購入時の甘いシミュレーションにはなかった数千円〜数万円の値上げが、キャッシュフローを直撃します。

 

経年による家賃低下

一般的に築年数が経過すると家賃は下がっていきます。

設備が古くなると物件の競争力がなくなり、家賃の見直し（減額）をしなければ入居者が決まらない「空室リスク」との戦いになります。

 

想定外の支出

退去時の内装費用や空室期間中の共益費負担、室内設備の交換費用（エアコン、給湯器等）によりマイナスに陥ることがあります。

購入時に「希望的なシミュレーション」を信じすぎてしまい、営業担当者の言葉を鵜呑みにして収支計算を怠った結果、最初から計算が狂っているケースも少なくありません。

 

マイナス収支をプラスに変える「5つの逆転策」

現状を打破し、健全な経営に戻すための具体的なアクションです。

 

ローンの借り換え（リファイナンス）

現在、高金利で借りているならチャンスです。

現状よりも低金利のローンに借り換えるだけで、月々の返済額が減り、一気にキャッシュフローがプラスになることがあります。

 

ローン一部繰り上げ返済

一部繰り上げ返済により元金を減らせば、月々の返済金額を少なくできます。

収支のマイナスを解消して黒字化することで、継続的な投資が可能になり、「時間を味方につける」という不動産投資の本来のメリットを享受できます。

 

賃貸管理会社の変更

客付けに弱い管理会社に任せていませんか？

仲介手数料（AD）の調整や、ターゲットの変更（ペット可への条件緩和など）を柔軟に提案してくれる会社に変えるだけで、空室期間は劇的に短縮されます。

 

サブリース契約の解約

サブリース会社に中抜きされている手数料（家賃の10〜20%）を取り戻します。

解約にはノウハウが必要ですが、長期的な収支改善には不可欠な選択肢となる場合があります。

 

内装投資による「賃料アップ」

初期コストはかかりますが、設備のグレードアップや現代のニーズに合わせた内装への変更により、周辺相場より数千円高い賃料設定が可能になります。

 

戦略的売却（損切りと利益確定）

不動産価格が高騰している現在の市場であれば、マイナス収支の物件でも高値で売れる可能性があります。

売却益でローンを完済し、次の優良投資へシフトする「前向きな撤退」も立派な戦略です。

 

マンション投資でマイナス収支に陥った具体的な事例

TOCHUに寄せられた相談事例をもとに、注意すべき2つのパターンを紹介します。

 

事例1：新築ワンルーム「フルローンの罠」

• オーナー: 30代後半・上場企業勤務
• 物件: 23区内・新築ワンルーム（3,800万円）
• 収支状況: 家賃11.5万円に対し、ローン返済と諸経費で14.3万円。月々2.8万円（年間33.6万円）の持ち出し。

購入2年後、退去を機に家賃が10.5万円へ下落。

赤字は月3.8万円へ拡大し、固定資産税を含めると年間50万円近い持ち出しに。

家計を圧迫し続ける「負債」となってしまった事例です。

 

事例2：サブリース契約「家賃減額の強制」

• オーナー: 40代・医療従事者
• 物件: 横浜市・築12年ワンルーム

「長期一括借り上げ」を信じていましたが、更新時に15%の減額通知。

拒否すれば解約という状況で、調査の結果、当初のサブリース賃料が販売用に高く操作されていたことが判明。

解約しても市場家賃が低いため、赤字から抜け出せなくなった深刻な事例です。

 

不動産投資は「経営」である

マンション投資でマイナス収支が続く状態は、いわば「赤字経営の会社」と同じです。

経営者であるあなたには、改善するか、撤退するか、あるいは拡大するかの決断が求められます。

一番やってはいけないことは、「いつか上がるだろう」と根拠なく放置することです。

収支がマイナスになっているのは、投資として健全ではありません。

プラスに転換できなければ継続が難しくなり、資産の拡大もできません。

不動産投資で大切なことは、利益を確保し、時間を味方につけることなのです。