収益還元法をわかりやすく解説。他の評価方法との違いや活用方法なども紹介

投資用不動産の価値を正確に把握するには、「収益還元法」を理解することが重要です。将来の収益性を重視して不動産価格を算出するため、投資家にとって欠かすことのできない評価手法となっています。この記事では、収益還元法の基礎知識から具体的な計算方法、投資での活用方法までわかりやすく解説します。

収益還元法とは？

不動産には様々な評価方法がありますが、投資用物件において最も重視されるのが「収益還元法」です。まずは、収益還元法の基本情報と、なぜ投資用の不動産で重要視されているのかを説明します。

収益還元法の基礎知識

収益還元法とは、対象不動産が将来生み出すであろう収益から現在価値を計算する手法です。この手法によって算出された価格のことを「収益価格」と呼びます。

具体的には、その不動産が将来的に期待される収益をもとに不動産価格を算出します。収益性が高い物件ほど価値が高くなり、収益力が低ければ評価も下がるという合理的な評価方法です。

国土交通省が定める「不動産鑑定評価基準」においても、「収益還元法は、賃貸用不動産又は賃貸以外の事業の用に供する不動産の価格を求める場合に特に有効である」と明記されており、有用性が公的にも認められています。

出典：国土交通省「不動産鑑定評価基準」

なぜ投資用不動産で重視されるのか

不動産投資において収益還元法が重視される理由は、投資の本質が「将来のリターンを期待してお金を投じること」にあるからです。

投資家が最も知りたいのは、その物件がどれだけの利益を生み出せるのかということでしょう。市場のデータで期待利回りが分かれば、収益還元法の計算を活用できます。

また、金融機関は投資用不動産への融資を検討する際、物件の収益性を測るための判断材料としています。収益還元法による評価額は、融資審査において物件の事業性を示す根拠としても活用されているのです。

利回り・キャッシュフローとの関係

収益還元法を理解するためには、利回りとキャッシュフローの基本を押さえる必要があります。利回りは投資金額に対する年間収益の割合を示し、キャッシュフローは実際に手元に残る現金の流れを表します。

収益還元法では、これらの指標を用いて不動産の価値を計算します。特に、不動産の純収益を不動産価格で割った利率である「還元利回り」は、資産価格を示す重要な指標です。

収益還元法の種類と計算方法

収益還元法には主に「直接還元法」と「DCF法（ディスカウントキャッシュフロー法）」の2つがあります。それぞれに特徴があり、使い分けることで正確な不動産評価を割り出すことが可能です。

直接還元法の仕組みと計算式

直接還元法は、収益還元法の中でも最もシンプルな手法です。一定期間（通常は1年間）の純収益を還元利回りで割ることで不動産の価格を求めます。

計算式：不動産価格 = 年間純収益 ÷ 還元利回り

年間純収益とは、年間の総収益（家賃収入など）から総費用（管理費、修繕費、税金など）を差し引いた金額です。還元利回りは、前述したように不動産の純収益を不動産価格で割った利率です。

たとえば、年間純収益が400万円の物件で、市場における適正な還元利回りが5%の場合、収益価格は400万円÷0.05=8,000万円となります。

直接還元法は、現在の収益状況をベースとしているため、即時に評価が分かるのが特徴です。個人投資家や不動産業界など広く使われているのは、この利便性によるものでしょう。

DCF法（ディスカウントキャッシュフロー法）

DCF法は「Discounted Cash Flow」の略称で、より精緻な不動産価格を算出するための手法です。将来のキャッシュフローと保有期間満了時の売却価格を現在価値に換算（割り引く）して合計することで、不動産価格を算出します。

将来の各年度における純収益の変動や、建物の経年劣化による賃料下落、大規模修繕の実施タイミングなど、より詳細な将来予測を評価に反映できます。

つまり、将来受け取るお金を今受け取った場合の金額として求めることができる方法なのです。このDCF法は機関投資家や大規模な不動産取引において重要視されており、投資判断の根拠としてより信頼性の高い評価額を提供します。

ただし、将来キャッシュフローなので多くの仮定を含むため、前提条件の設定が結果に大きく影響することも特徴の一つです。

ワンルームマンションでの計算例

都心のワンルームマンションを例に直接還元法での計算を行ってみましょう。

物件条件

• 月額賃料：10万円
• 年間賃料収入：10万円 × 12ヶ月 = 120万円
• 年間経費（管理費、修繕費、税金等）：24万円（賃料収入の20%と仮定）
• 年間純収益：120万円 – 24万円 = 96万円
• 適用する還元利回り：4.5%（東京都心部の相場）

計算結果 収益価格 = 96万円 ÷ 0.045 = 2,133万円

この計算により、ワンルームマンションの評価額は約2,130万円となります。

実際の投資判断では、この評価額と市場価格を比較することで、その物件が割安か割高かを判断できます。市場価格が2,130万円を下回っていれば投資価値があり、上回っていれば慎重な検討が必要ということです。

収益還元法のメリットとデメリット

収益還元法は投資用不動産の評価において非常に有用な手法ですが、メリットと同時にデメリットも存在します。これらを正しく理解することで、より適切な投資判断が可能になります。

投資家目線のメリット

収益還元法の最大のメリットは、投資家の視点から不動産の真の価値を測定できることです。従来の評価方法では見えてこない「稼ぐ力」を数値化することで、投資対象としての価値を客観的に判断できます。

特に優れている点は、物件の収益性を具体的に把握できることです。例えば、適切なリノベーションにより賃料を月額1万円上げることができれば、年間純収益が12万円増加し、還元利回り4.5%の物件であれば約267万円の向上効果があることが計算できます。

また、複数の候補物件を比較検討する際、収益還元法を用いると統一的な評価が可能になるでしょう。

投資家目線のデメリット

一方で、収益還元法にはいくつかのデメリットも存在します。最も大きな課題は、還元利回りの設定が評価結果に大きく影響することです。わずか0.5%の利回り差でも、評価額は10%以上変動する場合があり、適切な還元利回りの設定が極めて重要になります。

また、将来の賃料収入や費用の予測には不確実性が伴います。空室リスク、賃料下落リスク、修繕費の増加など、様々な要因により収益が低下する可能性があるのです。特に築年数が古い物件や、競争が激しいエリアの物件では、このようなリスクを慎重に評価する必要があります。

さらに、市場環境の変化も収益還元法による評価に大きな影響を与えます。金利が上昇すると、金融機関からの借入コストが上がるため、投資家は不動産投資に対してより高い利回り（還元利回り）を求めるようになるからです。

物件の種類によって適用しやすさが異なる

収益還元法は全ての不動産に等しく適用できるわけではありません。賃貸収入が安定的に見込める投資用物件には適している一方、自己居住用の住宅や特殊用途の建物など適用が困難な場合もあります。

最も適用しやすいのは、賃貸マンション、賃貸オフィス、商業施設など、継続的な賃料収入が期待できる物件です。これらの物件では過去の運用実績や市場データが豊富にあり、比較的精度の高い評価が可能です。

逆に適用が困難なのは、工場や倉庫などの特殊用途建物、文化財建造物、公共施設などです。これらの物件では収益性よりも他の要素で価値が変化する場合が多く、収益還元法以外の評価手法を併用することが一般的です。

その他の不動産評価方法と実務での活用方法

不動産評価には収益還元法以外にも複数の手法があり、それぞれ異なる特徴と適用場面があります。また、実務においては手法を適切に使い分けることが重要です。

取引事例比較法・原価法

取引事例比較法とは、近隣で過去に売買された類似物件の価格をもとに、評価対象物件の価格を推定する方法です。この手法は市場動向を直接的に反映するため、流動性の高い住宅地や活発な取引が行われるエリアでの評価に適しています。

収益還元法との大きな違いは、物件の収益性が直接考慮されないことです。取引事例比較法は、周辺の取引事例が少ない物件の場合、適正な評価も困難なケースがあります。

次に、原価法（積算価格）は、対象不動産を現在に再建築した場合の費用を求め、そこから経年劣化による減価を差し引いて価格を算出する方法です。

原価法は新築物件や築浅物件の評価には適していますが、収益性を反映しないため、投資用物件の評価には限界があります。例えば、建築費が高額でも収益性が低い物件では、原価法による評価額が収益還元法による評価額を上回る場合があります。

実務においては、収益還元法・取引事例比較法・原価法の3つを併用し、総合的に価格を判断するのが一般的です。金融機関の融資審査でも、複数の評価手法で価格を比較検討することが多くなっています。

収益還元法が使われやすい不動産

収益還元法が最も使われる不動産は、賃貸マンション、オフィスビル、商業施設です。

賃貸マンションでは、戸数が多いほど空室リスクが分散され、比較的安定した収益予測が可能なためです。また、住宅需要は景気変動の影響を受けにくいため、長期的な収益予測の精度も高くなります。

オフィスビルは立地と設備によって賃料水準が大きく変わりますが、テナントとの長期契約が一般的です。そのため、収益の安定性が高いという特徴があります。

商業施設は立地による影響が特に大きく、駅前や繁華街の物件と郊外の物件では全く異なる評価となります。さらに、テナントの業種や契約条件も収益性に大きく影響するため、収益還元法以外により詳細な分析が必要です。

収益還元法を投資で活用するときのポイント

収益還元法は計算方法を覚えるだけでなく、その背景にある前提条件や市場環境を正しく理解することが重要です。より活用するためのポイントをご紹介します。

「数字の裏にある前提」を読み解くことが重要

収益還元法による評価額は、多くの前提条件に基づいて算出されます。これらの前提条件が現実と乖離していると、評価額の信頼性は大きく損なわれてしまいます。

最も重要なのは、収益予測の妥当性です。家賃収入の見積もりでは、現在の賃料水準だけでなく、将来の賃料変動リスクも考慮する必要があります。築年数の経過に伴う賃料下落、競合物件による影響、エリアの人口動態などは長期的な収益性に大きく影響します。

費用面では、管理費、修繕費、税金などの見積りを考えることが大切です。特に大規模修繕の実施時期と費用は、単年度の収益に大きく影響します。

市場データを参考にしつつ、物件固有のリスク（立地、築年数、テナント属性など）を適切に反映して計算する必要があります。

初心者は直接還元法から理解する

不動産投資の初心者が、いきなりDCF法のような複雑な手法に取り組むのはおすすめできません。まずは直接還元法の仕組みを十分に理解し、実際の物件で計算を重ねることが重要です。

直接還元法の習得では、年間純収益の算出方法を正確に覚えることから始めましょう。総収益から総費用を差し引くという基本は単純ですが、何を費用に含めるかは物件によって異なります。

管理費、修繕費、保険料、税金（固定資産税・都市計画税）など、項目を漏れなく把握することが大切です。

実際に投資する際は、様々なパターンで利回りを計算します。価格の変動幅を把握することで、より現実的な投資判断が可能になります。

DCF法も押さえておくと投資では有利

直接還元法に慣れてきたら、DCF法についても理解していきましょう。大型物件の取得や金融機関との融資交渉では、DCF法による詳細な分析が求められることがあるからです。

DCF法は、将来の各年度における収益と費用の変動を個別に予測することができます。たとえば、3年後の大規模修繕、5年後のテナント更新、10年後の設備更新など、具体的なイベントを織り込んだ評価が可能です。

また、最終的な売却価格（復帰価格）を評価に反映できるため、キャピタルゲインも含めた総合的な投資収益を評価できます。これは特に、保有期間が決まっている投資戦略において有効です。

現在では、DCF法の計算を支援するソフトウェアやExcelテンプレートも多数提供されており、複雑な計算も比較的容易に行えるようになっています。基本的な考え方を理解していれば、これらのツールを効果的に活用できるでしょう。

収益還元法は、不動産が将来どれだけ収益を生み出すかを算出する合理的な手法です。直接還元法はシンプルで初心者にも使いやすく、DCF法は正確な評価に適しています。それぞれの特徴を理解して使い分けることで、投資判断の精度を高められるでしょう。