不動産投資で失敗を回避する方法｜初心者が陥りやすい事例を解説

不動産投資は資産形成の手段として注目されていますが、初心者にとっては多くの落とし穴があります。たとえば、賃貸物件の空室が埋まらず家賃収入が途絶えたり、高額なローン返済に追われたりと、赤字に転落するケースも少なくありません。

知識や準備が不足したまま始めてしまうと、取り返しのつかない失敗につながる可能性があります。不動産投資のリスクを正しく理解し、できるだけ失敗を避けることが非常に大切です。

初心者が失敗しやすい不動産投資の事例

不動産投資は安定した資産形成が期待できる一方で、投資金額が大きいため失敗したときのリスクも大きい投資手法です。そのため、不動産の知識や経験の浅い初心者は注意が必要です。

ここでは、不動産投資の初心者が失敗した事例を3つご紹介します。同様の失敗をしないように、参考にしてみてください。

空室が埋まらず家賃収入が得られなかった

不動産投資における最も多い失敗要因は「空室リスク」です。どんなに条件が良い物件でも、入居者がいなければ家賃収入は1円も入ってこないため、空室が長期化するとローンの返済が厳しくなります。

空室リスクが引き起こすデメリットは以下のとおりです。

• 家賃収入を得られないためローンの支払いを自費でまかなう
• 空室を埋めるために、家賃の値下げを行う
• 当初見込んでいた家賃収入が得られず、物件の収益性が低下する

たとえば、「新築で駅近なので高い利回りが見込めます」といった営業トークには注意してください。マンション購入後、近隣に競合となる新築物件が次々と建設され、想定していた家賃では全く入居者が決まらない可能性があるからです。

こうなってしまうと、入居者確保のために家賃を値下げせざるを得なくなり、当初の収支計画は大きく狂ってしまいます。

空室期間が長引くとキャッシュフローが悪化し、自己資金を切り崩してローン返済や経費をまかなう「持ち出し」の状態になるため注意が必要です。

高額なローン返済で資金繰りが行き詰まった

不動産投資を始める際、金融機関の投資用ローンを利用するケースが一般的です。しかし、返済能力を超えた過度な借入は、経営を圧迫する大きな原因となります。

金融機関が貸してくれるローンの限度額と、「無理なく返せる金額」は必ずしもイコールではないからです。実際に、空室リスクや修繕費により家賃収入がローン返済額を下回る月が続いてしまうと、物件を手放さざるを得ないケースも発生しています。

ローンを借りる際に確認すべき項目を以下の表にまとめました。

チェック項目	確認する内容
頭金の準備	物件価格の1〜2割程度の自己資金を用意できているか？
返済計画	空室や家賃下落が起きても、問題なく返済を継続できるか？
金利タイプ	変動金利タイプの場合、金利が上昇した際の返済額を試算しているか？
出口戦略	将来物件を売却する際、ローン残債を上回る価格で売れる見込みはあるか？

特に、自己資金をほとんど使わない「フルローン」や、諸費用まで含めて借り入れる「住宅ローン」は、借入金額が大きくなるためリスクが高まります。

資金に余裕がないと返済が厳しくなるため、「家賃収入で十分に返済できるから大丈夫」という担当者の甘い言葉を鵜呑みにしてはいけません。

想定外の修繕費用により収益が圧迫された

不動産投資では、建物の経年劣化により突発的な修繕費が発生する可能性があります。修繕費を見込まずに返済計画を立ててしまうと、収益が圧迫されてしまいます。

修繕が発生する設備と費用を以下の表にまとめました。

修繕工事の内容	費用の目安
給湯器の交換	約15万円～30万円
エアコンの交換	約10万円～20万円
キッチン・水回りの部分修理	約5万円～
入居者退去後の原状回復	約10万円～40万円

特に、中古の賃貸物件を購入する場合、購入後すぐに設備が故障する可能性があります。

宅地建物取引業法の第40条により、宅建業者（不動産会社）が売主で買主が個人であれば、契約不適合責任が適用されます。そのため、場合によっては修繕費の請求が可能です。

突然の支出に備えて、毎月の家賃収入は修繕積立金として計画的に貯めておくことが重要です。

参考： e-Gov 法令検索｜宅地建物取引業法

不動産投資で失敗しやすい人の主な特徴

先述した不動産投資の失敗事例を踏まえて、次に失敗しやすい人の特徴をご紹介します。代表的なのは以下の2つです。

• 目先の利益だけ考えている
• 不動産に関する知識が全くない

不動産投資を始めようと考えている人は、ご自身が当てはまっていないか確認してみてください。

目先の利益だけ考えている

目先の利益だけ考えていると不動産投資は失敗しがちです。不動産投資は短期的に大きな利益を狙う手法ではなく、数年〜数十年という長い期間をかけて資産を築いていく手法だからです。

また、不動産投資において長期視点が欠けてしまうと、「表面利回り」だけで判断してしまう人がいます。

たとえば、築古物件は物件価格が安いため利回りは高く見えがちですが、空室リスクや高額な修繕費の発生といった落とし穴が潜んでいるかもしれません。

不動産投資において重視するポイントは以下の通りです。

• 実質利回り
• エリア内の人口変化
• 入居者の賃貸需要
• 出口戦略

「今すぐ大きな利益を得たい」という人には、不動産投資は向いていません。10年後、20年後も安定して収益を生み出せるかという、長期的な視点を持つことが不動産投資で成功するポイントです。

不動産に関する知識が全くない

不動産投資についての知識がない状態で始めてしまうと、失敗するリスクが高まります。

なぜなら、知識がないと不動産会社の営業が提示する物件や収支シミュレーションが、妥当なのか判断ができないからです。その結果、相場より割高な「カモ物件」を購入してしまったり、将来発生するコストを見落として赤字経営に陥ったりするリスクが高まります。

不動産投資を始める際は、最低限以下の内容を理解しておきましょう。

• 物件選定の基準
• 赤字にならない資金計画
• 正しい税金の知識
• 賃貸管理の基本

「楽して不労所得を得られそう」というイメージがあるかもしれませんが、不動産の知識がない状態で投資を始めてしまうと赤字が続く可能性があります。

まずは、書籍やセミナーなどで基本的な知識を身につけることが、自分を守る武器になるでしょう。

初心者が不動産投資で失敗を回避する方法

最後に、初心者が不動産投資で失敗しないために気を付けるべきポイントを解説します。

これらのポイントを意識せずに不動産投資を始めてしまうと、想定していた家賃収入が得られずに、「投資なんてしなければよかった」と後悔するかもしれません。

今回紹介するポイントを意識して、失敗のリスクを減らしましょう。

利回りの高さだけで購入しないようにする

不動産投資の初心者は、表面利回りを見て投資判断をしてしまいがちです。しかし、利回りが高い物件にはリスクも隠されています。

例えば、築古物件は購入価格が安いため利回りは高く見えがちですが、入居者が見つからず家賃収入が得られないという可能性が考えられます。さらに、設備が故障し想定していなかった修繕費が発生するリスクもあります。

このように不動産投資では、表面利回りだけで投資判断をしてはいけません。

表面利回りとは、物件価格に対する年間家賃収入の割合のことで、以下の計算式で求められます。

表面利回り＝年間の家賃収入÷物件価格

ポータルサイトでは表面利回りを記載していることが多いですが、不動産投資において重要なのは実質利回りです。実質利回りは経費や購入の費用などを考慮した利回りだからです。

実質利回りは以下の計算式で求められます。

実質利回り＝（年間家賃収入 – 年間経費） ÷ （物件価格 + 購入時諸費用）

不動産投資を始める際は、空室リスクや修繕費を考慮して必ず実質利回りで黒字になるか判断しましょう。

事前にエリアの賃貸需要を調べる

不動産投資において、立地選びは収益を左右する重要な要素です。そのため、まずは物件があるエリアが「今後も安定して人が住み続けるか？」という観点から賃貸需要を調べましょう。

新築で綺麗な物件であっても、立地次第では入居希望者が見つからず、家賃収入が発生しないリスクがあるからです。

賃貸需要を調査する際は以下の内容を確認しましょう。

• 人口の推移
• 交通機関へのアクセス
• 周辺の施設や治安
• 地域の将来性

例えば、物件選びの際に駅までの距離を重視している人は多いため、徒歩10分〜15分以内の物件を探しましょう。

エリアの賃貸需要を調べる際は、インターネットや自治体の窓口で調べることができます。データを確認するだけでなく、実際に現地へ足を運び、街の雰囲気や人の流れを確かめることで、失敗しない物件選びにつながります。

信頼できる不動産会社に相談する

不動産投資に関する知識を1人で身に付けるのは難しいため、初心者は信頼できる不動産会社を見つけて相談するのがおすすめです。

不動産投資に特化した会社であれば、物件のメリットだけでなく、潜在的なリスクやデメリットについても正直に説明してくれます。また、投資目的や資金計画を考慮して、最適なプランを提案してくれるでしょう。

一方で、媒介契約を急かしたり、メリットばかりを強調したりする不動産会社には注意してください。

信頼できる不動産会社を見極めるポイントは以下の通りです。

• 質問に対して根拠を提示し、丁寧に回答してくれるか
• 投資するリスクやデメリットも説明してくれるか？
• 自社の得意エリアや物件の種類を即座に説明できるか？
• 物件購入後の賃貸管理やサポート体制は整っているか？

必ず複数の不動産会社に相談し、それぞれの提案や担当者の対応を比較してください。信頼できる不動産会社を見つけるためには、複数社での検討が欠かせません。