築40年のマンションは売れない？売却相場と後悔しないためのコツを解説

築40年を超えるマンションは、売却が難しいと考えている方もいるかもしれません。

しかし、ポイントをきちんと押さえれば売却は十分可能です。築40年マンションの成約件数や価格相場に加え、スムーズに売るためのコツをわかりやすく解説します。

大切な不動産を納得して手放せるよう、ぜひ参考にしてください。

築40年のマンションは本当に売れない？

マンションは築年数が経過するほど売れにくくなる傾向にあります。特に「築40年」以上とそれ以外の築年数では、マンション売却の成否が大きく変わると見聞きした経験のある人も多いでしょう。

しかし、築古のマンションでも売買契約が成立した事例は数多く存在します。この章では築40年以上のマンションの成約件数や売却価格について詳しく解説します。

築40年以上のマンションの成約件数

公益財団法人東日本不動産流通機構（東日本レインズ）が公開している資料の中には、中古マンションの築年帯別成約件数がわかるものもあります。

資料によると、2024年10月〜12月に東京都で成立した成約件数は以下の通りです。

築年帯	～築5年	～築10年	～築15年	～築20年	～築25年	～築30年	築30年超	合計
中古マンションの成約件数	400件	704件	518件	672件	672件	433件	1,538件	4,937件

出典：公益財団法人東日本不動産流通機構 | 首都圏中古マンション・中古戸建住宅地域別・築年帯別成約状況【2024年10～12月】

中古マンション売買の成約件数で見ると、築30年超の中古マンションは全体の30％以上を占めています。

細かなデータは公表されていませんが、1,538件という数の中に築40年以上のマンションも多く含まれていると考えられるでしょう。

築40年以上のマンションの売却価格

東日本レインズの資料では、中古マンションの売買価格についても紹介されています。

同資料で紹介されている、2024年10月〜12月の東京都における中古マンションの成約価格の平均は以下の通りです。

築年帯	～築5年	～築10年	～築15年	～築20年	～築25年	～築30年	築30年超	合計
成約価格（万円）	9,089	8,349	7,788	7,927	6,906	5,341	3,421	6,297

出典：公益財団法人東日本不動産流通機構 | 首都圏中古マンション・中古戸建住宅地域別・築年帯別成約状況【2024年10～12月】

築30年を超える中古マンションの売却価格は、全体平均を大きく下回る結果となっています。

前述した成約件数の結果も考慮すると、築年数が経過した中古マンションの売却も可能ですが、高額での売却は難しいと考えるべきでしょう。

近年の中古マンションの市場動向

近年の中古マンション市場の動向にみられる傾向として、以下の3つが挙げられます。

1. 成約物件の1平方メートルあたりの単価は12年連続で上昇を続けている
2. 成約物件の平均専有面積はほぼ横ばいだが、2024年には2年ぶりに縮小
3. 新規登録物件・成約物件ともに築年数の平均が上昇傾向にあり、特に新規登録物件の平均築年数は2024年にはじめて30年を超えた

重要なのは3つ目の築年数に関するものです。新規登録物件と成約物件ともに経年化が進んでおり、新規登録物件の平均築年数は30年を超えています。

築年数の平均が30年超とのことなので、築40年を超える中古マンションも多く登録されていると考えられます。

参考：公益財団法人東日本不動産流通機構 | 首都圏不動産流通市場の動向（2024年）

築40年のマンションが売れない理由

先に述べたとおり、築40年のマンションの売却が成立した事例は多数存在します。

そうはいっても、新築や築浅の物件に比べると売れにくいのも事実です。この章では、築40年のマンションが売れない理由として考えられるものを5つご紹介します。

旧耐震基準の対応が必要になるから

築40年のマンションが売れないといわれる理由として、耐震基準に関する問題が挙げられます。

耐震基準は過去に数回改正されているものの、過去に遡っての適用はされません。新耐震基準の適用が開始されたのは1981年6月1日です。

そのため、2025年時点で築44年以上のマンションは、旧耐震基準で設計されている可能性があります。

旧耐震基準は規模程度の地震では倒壊しないものの、震度6〜7の大地震では倒壊の恐れがあります。新耐震基準が適用されている現在において、耐震性が低い建物は敬遠されやすいのです。

耐震工事などで耐震性能を高めることは可能ですが、手間やコストの面から負担となります。

したがって、築40年を超えるマンションの中でも、旧耐震基準で設計されている物件は特に売れにくいといえるでしょう。

参考：国土交通省 | 建築：建築物の耐震改修の促進に関する法律等

リフォーム費用が高額になりやすいから

築40年を超えるマンションは経年劣化により修繕が必要な部分も多く存在します。

快適に住むためには大規模なリフォームが必要になる可能性が高く、リフォーム費用は高額になる傾向です。

マンション購入とリフォームの両方で高額の支出が発生するのを懸念して、築年数が古いマンションを避ける人もいます。

マンションの設備が古いから

築40年のマンションはリノベーション工事などをしていない限り設備が古く、老朽化が目立ちます。

見た目や使い勝手の悪さが大きなマイナス要因となり、購入候補から外されてしまう可能性が高いです。

住宅ローン・投資ローンが組みにくいから

金融機関は築年数が古い不動産の価値を低く見積もる傾向にあります。担保としての価値がないと判断されてしまうと、住宅ローンや投資ローンの承認が下りません。

ローンを組まずにマンションを購入するのは難しいため、そもそも購入できる人がほとんどいないという事態が起こりやすいです。

修繕積立金が高額になりやすいため

修繕積立金とは将来の大規模な修繕工事のために積み立てるお金で、管理費とあわせて引き落とされるのが一般的です。

マンションの築年数が古くなるにつれ、建物全体の修繕や管理にかかる費用が増えるため、修繕積立金も高額化しやすい傾向にあります。

高額の修繕積立金を負担に感じ、築年数が古いマンションを購入候補から外している可能性もあるでしょう。

築40年のマンションをスムーズに売るポイント

築年数が古いマンションは懸念事項が多いため、売却のためには対策を行うべきです。

この章では、築40年のマンションをスムーズに売るポイントを4つご紹介します。

水回りのリフォームを行う

マンションの築年数が古いからといって、「必ずしもリフォームやリノベーションを行うべき」と言い切ることはできません。

不動産の購入にあたって、買い手が自分の好みに合わせてリフォームなどをしたいと考える場合も多くみられるからです。

そのため、内装や設備は古いままでも売買価格が安いことで、購入につながる可能性があります。

しかし例外として、水回りのリフォームは状況に応じて行うのがおすすめです。水回りの設備は寿命が10年〜20年と短く、劣化を放置すると腐食や水漏れ、使い勝手の悪化などにつながる恐れがあります。

全体的なリフォームはしない場合でも、水回りは劣化の状況に合わせてリフォームを実施すると、売却後のトラブルを防ぐことにもつながります。

できるだけ空室率を下げる

売却するのが投資用マンションの場合、できるだけ空室率を下げるのが理想です。

築年数が古いマンションでも空室率が低ければ、住民の満足度が高いマンションとして好印象を与えられる可能性があります。

空室率を下げるための対策として以下の例が挙げられます。

• 競合物件の条件や周辺の家賃相場などを調べ、必要に応じて家賃を調整する
• 外装、床、壁、水回り、ベランダなど目立つ部分をきれいにする
• ターゲット層に合わせてマーケティング施策を変更する
• エリアに合わせてターゲット層を変更する

また、大前提として「なぜ自分のマンションは空室率が高いのか」という検証も必要です。

時間や手間はかかりますが、空室率の改善につながる適切な対処を行うためにも、空室率が高い原因を分析することをおすすめします。

適切な売却価格を設定する

目立つ懸念事項がなくても買い手が見つからない場合、売却価格が高すぎる可能性があります。

前述したように、築古マンションの成約価格は平均よりも低めです。リフォーム費用や修繕積立金などの懸念がある中で、売却価格が高い築古マンションを選ぶメリットはないでしょう。

一方、売却価格を設定し直した直後に買い手候補が見つかった、という事例は珍しくありません。

築40年のマンションでは間取りや設備、土地の立地などを考慮して、売れる価格に設定することが大切です。

不動産買取を検討してみる

不動産買取とは不動産会社に直接買い取ってもらう方法です。仲介と違い買主を探す必要性がないため現金化のスピードが速く、遅くても1カ月程度ですべての手続きが完了します。

必要な手続きが少ない点も大きなメリットです。ただし、成約価格は仲介で売却した場合の6〜8割程度になる点には注意しましょう。

買取は安くてもいいから早く売却したい場合や、紹介した対処法による成果が出ない場合に適した手段です。