専属専任媒介と専任契約の違いは？一般媒介契約も含めて初心者向けに解説

不動産売却で重要なのが、「専属専任媒介」「専任媒介」「一般媒介」という契約方法の選択です。

それぞれ特徴やメリットが異なるため、自分に合った契約を選ぶことが重要です。

特に専属専任媒介契約は制約も多く、事前に注意点を理解しておく必要があります。

各契約の違いやポイントを初心者向けに分かりやすく解説しますので、参考にしてください。

専属専任媒介契約と専任媒介契約の違いを比較

そもそも、媒介契約とは不動産会社と不動産を売買したいまたは賃貸借したい人が結ぶ契約のことで、「仲介」とも呼ばれます。

不動産の売買や賃貸借の取引をする際は、トラブルが起きないよう、専門的な知識を持つ不動産会社に依頼するのが一般的です。

媒介契約は、依頼者と不動産会社にとって最も拘束力の強い「専属専任媒介契約」、売主・買主ともに課せられる制約や義務がある「専任媒介契約」、制約や義務に定めのない「一般媒介契約」の3種類があります。

ここでは、それぞれの契約内容の違いを分かりやすく解説していきます。

専属専任媒介契約とは

専属専任媒介契約は一言でいうと、依頼した不動産会社に全てを任せる契約のことです。

依頼者は、他の不動産会社と重複して媒介契約を結ぶことができません。

また、依頼した不動産会社から紹介される相手としか取引できず、依頼者が取引相手を見つけた場合でも不動産会社に仲介手数料を払う必要があります。

契約を結んだ不動産会社は、契約締結日から5日以内に指定流通機構（レインズ）へ物件登録をしなければなりません。

不動産会社は1週間に1回以上、依頼者へ業務の処理状況を報告するよう義務付けられています。

専任媒介契約との違い

専任媒介契約も依頼した不動産会社以外の業者と重複して媒介契約することはできません。

専属専任媒介契約と違う点は以下のとおりです。

• 自己発見取引（自分で取引相手を見つけて契約すること）ができる
• レインズへの物件登録は契約締結日から7日以内に行う
• 依頼者へ2週間に1回以上、業務処理報告をする

専属専任媒介契約に比べ、レインズへの登録までの日数や依頼者への報告の頻度が少し緩くなっています。

一般媒介契約との違い

一般媒介契約は、他の不動産会社とも重複して媒介契約できます。また自己発見取引も可能です。

他に専属専任媒介契約と違うところは、以下のとおりです。

• レインズへの登録が任意である
• 依頼者への業務処理報告の義務がない
• 契約の有効期間の定めがない（実務上は3カ月程度）

一般媒介契約は、専属専任媒介契約に比べて制約や義務などの定めがないため、比較的自由に売却活動ができるのが特徴です。

法律上は契約期間に制限がなく、依頼者と不動産会社が自由に契約期間を定められますが、一般的に3カ月程度といわれています。

それぞれの契約内容の違い

媒介契約の種類ごとにそれぞれの内容の違いを表にまとめました。

契約内容	専属専任媒介契約	専任媒介契約	一般媒介契約
複数の業者と取引	不可	不可	可能
自己発見での取引	不可	可能	可能
レインズへの登録	必須（5日以内）	必須（7日以内）	任意
業務の報告義務	1週間に1回以上	2週間に1回以上	義務なし
契約期間	最長3カ月	最長3カ月	定めなし

複数社の契約取引や自身で契約相手を見つけた場合、専属専任媒介契約と専任媒介契約は依頼者に課せられる制約があります。

また、専属専任媒介契約と専任媒介契約の契約期間は上限が3カ月までですが、依頼者から更新の申し出があれば期間の延長が可能です。

参考： 国土交通省 | 建設産業・不動産業：＜消費者の皆様向け＞不動産取引に関するお知らせ

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専属専任媒介契約が向いている人と向いていない人

専属専任媒介契約は、どのような人が利用すると効果を最大化できるのでしょうか。

どの媒介契約が自分に適しているか特徴をまとめましたので、ぜひ参考にしてみてください。

専属専任媒介契約に向いている人

専属専任媒介契約に向いている人は以下のとおりです。

• 不動産会社から定期的な報告をしっかり受けたい人
• 自分で取引相手を見つけるのが難しい人
• 営業活動に手間や時間をかけられない人
• できるだけ短期間での売却を希望する人

専属専任媒介契約では、業務処理の報告が1週間に1回以上義務付けられているため、営業状況を細かく把握できます。

ただし、自分自身で買主を見つけた場合でも、必ず仲介手数料が発生する点には注意が必要です。

専属専任媒介契約に向いていない人

反対に専属専任媒介契約に向いていない人は、以下のとおりです。

• 自分で買主候補を見つけられる人（知人や親戚など）
• 人気エリアにある物件を売却したい人

専属専任媒介契約は自己発見での取引が認められていないため、個人のつながりで買主を見つけられる可能性がある人にはおすすめできません。

また、人気のエリアにある物件を所有している場合、複数の不動産会社に依頼することで競争が生まれ、好条件で売却できることがあります。

そのため、1社としか契約できない専属専任媒介契約は不向きといえるでしょう。

専任媒介契約が向いている人

専任媒介契約に向いている人は以下のとおりです。

• 不動産会社から定期的な報告を受けたい人
• 自分で買主候補を見つけられる人
• 信頼できる不動産会社だけに任せたい人

不動産会社からきちんと報告を受けたい人や依頼する会社を一本化したい人は、専任媒介契約が向いているといえます。

2週間に1回以上の報告義務があるため、定期的に営業活動や状況の確認ができます。

また、自己発見での取引が可能なため、自分で取引相手を見つけた場合、不動産会社を介さずに契約が可能です。

一般媒介契約が向いている人

一般媒介契約が向いている人は以下のとおりです。

• 複数の不動産会社に競わせて高値で売却したい人
• 不動産会社とのやり取りや内覧などの手間を惜しまない人
• 積極的に売却活動に関わりたい人

一般媒介契約は複数の不動産会社に依頼することが可能なため、人気エリアの不動産では価格競争を生むことができます。

また、複数の担当者と連絡を取り合ったり、内覧日を調整したりと時間に余裕がある人にも適しています。

不動産会社は報告義務や活動義務がないため、自分自身で進捗管理する必要があることを覚えておきましょう。

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専属専任媒介で契約するときの注意点

専属専任媒介契約は、依頼者にも不動産会社にもそれぞれ制約や義務が定められています。

不動産会社と契約する際の注意点としては以下のとおりです。

• 自分で買主を見つけても仲介手数料が発生する
• 1社のみが営業活動するため囲い込みの恐れがある
• 契約期間内に売買が成立しないリスクがある
• 契約解除は書類で行う
• 違約金が発生する場合がある

専属専任媒介契約の注意点について分かりやすく解説していきます。

自分で契約者を見つけても仲介手数料が発生する

専属専任媒介契約の最大の特徴は、自分で買主を見つけたり取引したりできないことです。

仮に、依頼者が知人や親戚内で取引相手を見つけたとしても、媒介契約を結んだ不動産会社に仲介手数料を支払う必要があります。

専任媒介契約や一般媒介契約であれば、不動産会社を介さずに取引できるのですが、専属専任媒介契約だと必ず不動産会社を介して取引する必要があります。

契約期間内に売買が成立しないリスクがある

専属専任媒介契約の場合、媒介契約を結んだ不動産会社1社のみが営業活動を行うことになります。

つまり、競合する他社がいないということです。この場合、「囲い込み」が行われてしまう可能性があります。

囲い込みとは、媒介契約を結んだ不動産会社が依頼された物件を他の業者に契約させないようにする行為のことです。

囲い込みによって売買が成立すると、その不動産会社は売り手と買い手の両者から仲介手数料を受け取ることができます。

また、囲い込みでは物件情報を拡散してもらえず、契約期間内に売買が成立しない恐れがあります。これは専任媒介契約でも起こりうることです。

1社だけに営業活動を依頼すると囲い込みのリスクがあることと、早期売却できない可能性があることに注意しましょう。

契約解除は口頭ではなく書類で行うようにする

契約解除は口頭や電話ではなく、必ず書面で行うようにしてください。

書面にすることで契約解除の証拠が残り、不動産会社とのトラブルを防止することにつながります。

そのため、契約解除通知書などの書面で契約解除を申し出たほうが安心です。

ただし、書面は依頼者自身で作成する必要があります。契約解除を申し出た証拠が確実に残るので、不動産会社と依頼者の認識のズレがなくなるでしょう。

契約解除で違約金が発生するケースがある

契約期間中の契約解除は、違約金が発生するケースがあります。

依頼者が報告せずに他の不動産会社と媒介契約を結んでいた場合や、依頼者の都合で解除する場合は違約金が発生する可能性が高いので注意してください。

契約期間中に契約解除すると違約金が発生するのか、発生する場合は金額がいくらなのかを、契約前に不動産会社へ確認しておきましょう。

また、確実に違約金がかからないようにしたい方は、契約更新のタイミングで解除することも一つの方法です。