投資用ワンルームマンションの売却時はいつ？高く売るコツと売るときの流れを解説

投資用ワンルームマンションの売却は、価格が上昇したときや物件の保有期間が5年を超えたとき、赤字経営が続いているときに検討するのが一般的です。

不動産投資の出口戦略として、計画的に売却すればキャピタルゲイン（売買差益）を期待できますが、逆に行き当たりばったりで売却すると大きな損をしてしまう可能性もあるため要注意です。

投資用ワンルームマンションの売却を検討するタイミングや知っておくべき基礎知識、高く売るためのポイント、売却後の税金対策について詳しく解説します。

投資用ワンルームマンションの売却を検討するタイミング

所有する投資用ワンルームマンションの売却を検討するタイミングは、大きく分けて3つあります。

価格が上昇したとき

ワンルームマンションの価格は不動産市況や市場のニーズによって変動します。

不動産市場が活発なときや、所有する物件の周辺で大規模な再開発計画があり地価が上昇しているときは、比較的好条件で売却できる可能性があるため売り時と判断できます。

物件の保有期間が5年を超えたとき

土地や建物を売却する場合、売却益（譲渡所得）に対して所得税や住民税が発生します。

税率は不動産の所有期間によって異なります。売却する年の1月1日時点で所有期間が5年以下（短期譲渡所得）の場合、所得税30％+住民税9％（合計39％）が課税されます。

一方、5年超（長期譲渡所得）の場合は、所得税15％+住民税5％（合計20％）の税率が適用されます。

※参考：国税庁「土地や建物を売ったとき」

所有期間5年以内で売却すると税率が高いため、5年を超えた時点で売却を検討したほうが税負担を抑えられます。

赤字経営が続いているとき

月々のローン返済額および維持費が家賃収入を上回り、赤字経営が続いている場合も売り時です。

これ以上の損失の拡大を防ぐために、物件を売却して損切りする方法もあります。

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投資用ワンルームマンションを売却するときの流れ

投資用ワンルームマンションをスムーズに売却するには、査定依頼から引き渡しまでの流れをチェックしておくのが大切です。

マンションを売却する際の基本的な流れを、6つのステップに分けて解説します。

査定依頼

まず、不動産の売却では不動産会社に物件の査定を依頼します。

ワンルームマンションの売却に対応している業者は複数ありますが、それぞれ実績や専門性、サービスの内容、査定基準などに違いがあります。

より高値で売却するには、投資用ワンルームマンションの売却実績が豊富で、適切なアドバイスやサポートを行ってくれる業者を選びましょう。

また、こちらの質問に対して明確な答えを返してくれるか、親身になって相談に乗ってくれるかなど、担当者の対応の良し悪しをチェックしておくことが大切です。

媒介契約を締結する

不動産会社を決めたら、媒介契約を締結します。媒介契約には、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。

一般媒介契約は複数社への売却依頼やオーナーによる直接取引が可能な自由度の高い契約です。一方で、不動産会社から売主への報告義務がない分、販売状況を把握しにくい欠点があります。

専任媒介契約や専属専任媒介契約は、一社のみと契約を締結する方法です。一般媒介契約に比べると集中的なサポートを受けられるため、手厚いサービスを期待できるのが利点です。

ただし、一社にしか依頼できないため、業者選びは慎重に行う必要があります。なお、専属専任媒介契約は、オーナーによる直接取引が不可のため注意してください。

それぞれの契約方法に特徴があるため、不動産会社に何を求めるかを明確にしてから契約を締結しましょう。

販売活動を開始する

媒介契約を締結すると、不動産会社による販売活動が始まります。不動産会社との打ち合わせにより、希望売却価格やアピールポイントを検討し、効果的な売り出しを行いましょう。

具体的なアピールポイントとしては、物件の賃貸需要や利回りの高さ、リフォームなどによる付加価値、周辺の再開発計画の情報などが挙げられます。

希望価格とアピールポイントがまとまったら、店頭や不動産ポータルサイト、不動産情報誌などに物件情報が紹介されます。販売活動の手法は不動産会社によって異なるため、事前に内容を確認しておくとよいでしょう。

なお、すでに入居者がいる物件は、専有部分の内覧ができないため、過去の修繕履歴や住宅診断結果報告書などの物件情報を用意しておくと、スムーズに売却を進められます。

買主との交渉

購入希望者が見つかったら、売買契約の交渉に入ります。

不動産会社の仲介を利用している場合、売主と買主が直接交渉することはありませんが、相手からの要求にすべて応えると損をする可能性があります。

売主として譲れない部分があるときは、不動産会社を通してきちんと主張することが大切です。

売買契約の締結

買主との交渉に折り合いがついたら、売買契約を締結します。

売買契約を締結する際は、買主から手付金を受け取ると同時に、仲介手数料の一部を支払うケースが多いため、事前に準備しておきましょう。

物件の引き渡し

物件を引き渡す際、売主と買主、仲介した不動産会社、司法書士などの関係者が集まり、金融機関での決済を行います。

残金が支払われたら、買主に物件に関する書類や鍵などを渡し、引き渡しは完了です。投資用ローンを完済していない場合は、売却金を使って一括返済し、司法書士に所有権の移転登記を代行してもらいましょう。

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投資用ワンルームマンションを高く売るためのコツ

投資用マンションをなるべく高く売るために、以下のコツを押さえておきましょう。

ターゲット層を明確にしておく

買主は物件に対するニーズが異なるため、ターゲット層に合わせてアピールポイントを絞り込みましょう。

ワンルームマンションと一言でいっても、ターゲットとなる層は単身者、DINKS、セカンドハウス希望者、投資家など多岐にわたります。

物件の相場をチェックする

売却価格を決める際は周辺の類似物件の取引実績をチェックしたり、不動産ポータルサイトの売り出し価格を参考にしたりして、大まかな相場を把握しておきましょう。

物件の相場を知らずに売却価格を決めてしまうと、本来の価値よりも大幅に低い金額で取引してしまうおそれがあります。

物件の清掃やリフォームを行う

空室がある賃貸物件を売りに出す場合は、あらかじめ清掃やリフォームを行い、物件の魅力を引き出しておくのが大切です。

「買主が清掃や改修をするだろうから」と清掃やリフォームを怠ると、物件の印象が悪くなって買主がつかなくなり、値下げを余儀なくされることもあります。

特に室内の汚れや設備の不具合などが目立つ場合は、不動産会社と相談した上で、ハウスクリーニングや改修を検討しましょう。

値下げ交渉を前提とした価格設定にする

物件の売り出し価格を決める際は、値下げ交渉を見越し、相場よりやや高めに設定すると良いでしょう。

不動産売買では、買主は多くの場合に値下げ交渉をしてきます。最初から相場価格で売りに出してしまうと、買主からの値下げ交渉に応じられなくなってしまい、交渉が決裂してしまう可能性があります。

値下げに応じた場合、売却価格は相場価格とほぼ同等になりますが、交渉に応じてもらった事実が買主の心証を良くするため、スムーズに取引が進みやすくなるでしょう。

投資用ワンルームマンション売却後の税金に注意

投資用ワンルームマンションの売却では、譲渡所得に応じて税金（所得税と住民税）が課せられます。

さらに、売却時にローン残債がある場合は抵当権抹消登記の手続きを行う必要がありますが、その際に登録免許税が必要です。ほかにも、売買契約書に記載された売買価格に応じて、所定の印紙税を支払います。

これらの税金は、発生した段階で現金を納付することがほとんどのため、あらかじめ必要なお金を準備しておきましょう。

また、不動産の譲渡所得がある場合は、売却した翌年の確定申告期間に確定申告を行う必要があります。

会社で年末調整を行っている会社員であっても、不動産の売却による譲渡所得は年末調整の対象外となるため、必ず確定申告を行いましょう。