サラリーマンのマンション投資は危険？安心して始めるための基礎知識

サラリーマンが十分な知識を持たずにマンション投資を始めると、赤字経営に陥るリスクがあります。

マンション投資にはメリットだけでなくリスクも伴うため、正しい知識を身につけ、慎重に検討することが大切です。

サラリーマンがマンション投資で陥りやすい落とし穴や、よくある失敗事例、失敗したときの対処法について解説します。

不動産投資を始める前に、失敗しないためのポイントを押さえておきましょう。

サラリーマンのマンション投資が危ないといわれる理由

マンション投資はサラリーマンの副業として注目を集める一方で「手を出すのは危ない」と注意喚起されることも少なくありません。

なぜサラリーマンのマンション投資は危ないといわれるのか、その理由は大きく分けて3つあります。

サラリーマンをカモにする悪徳業者の存在

投資用不動産を取り扱う業者の中には、マンション投資に興味を持った方を騙そうと付け狙う悪徳業者も存在します。

マンション投資に限らず、投資に100％はあり得ませんが、悪徳業者は「必ず儲かる」「絶対に損しない」など、メリットばかりを強調して強引に勧誘してきます。

一方でリスクの説明はほとんど行わないため、業者の説明を鵜呑みにして安易に投資を始めた結果、大きな損失を被ってしまう人が後を断たないようです。

投資の知識不足による高値つかみ

マンション投資における「高値つかみ」とは、相場よりも高値で物件を購入してしまうことです。

これは物件相場に関する知識が不足している場合に、起こりやすい失敗といわれています。

高値つかみしたマンションは出口戦略で売却しようとする際、買値よりもかなり値段を下げなければ売れない可能性があります。

特に悪徳業者は「お買い得」と甘い言葉で勧誘して高値つかみさせようとするケースが多いので要注意です。

突発的な支出に対応する余力がない

マンション投資では、空室リスクや修繕リスク、金利上昇リスクなどが発生するおそれがあり、場合によっては突発的な支出を迫られることも珍しくありません。

月給制のサラリーマンは収入が安定している一方、まとまったお金をすぐに用意するのが難しいことがあります。

そのため、突発的な支出に対応する余力がなく、経営難に陥ってしまう可能性があるのです。

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サラリーマンがマンション投資で失敗した事例と回避策

インターネットなどでマンション投資の体験談を調べると、サラリーマン投資家が陥った失敗例が散見されます。

失敗から学べる教訓は多いので、マンション投資の体験談から今後想定されるリスクや懸念点を確認しておきましょう。

サラリーマン投資家が陥りやすい失敗事例を2つご紹介します。

事例1：空室保証されない？　サブリース契約の落とし穴

Aさんはマンション投資の空室リスクを抑えるために、空室保証のあるサブリース契約を締結しました。その後、マンション経営を始めましたが、年度末に退去者が相次ぎ、空室がなかなか埋まりません。

空室保証があるサブリース契約を締結していて良かった、と安心していたAさんでしたが、不動産会社からは「免責期間中なので保証はできない」といわれてしまい、家賃収入が減少してしまいました。

このトラブルの原因は、サブリース契約に免責期間があることを知らずに契約してしまったことです。

一般的なサブリース契約では、一定の免責期間が設けられているケースが多く、免責期間中はたとえ空室が出ても家賃の保証を受けられません。

免責期間の長さやルールは不動産会社によって異なるため、契約内容をよく確認しておく必要があります。

またサブリース契約の空室保証は、当初の契約通りの家賃が恒久的に保証されるものではありません。

保証額は定期的に見直され、場合によっては賃料が減額されることもあるので注意が必要です。

事例2：管理会社のずさんな対応で損失が拡大

Bさんはオーナーチェンジタイプの物件を購入し、マンション投資を開始しました。

しばらくは何の問題もなく順調に運用してきましたが、ある日、マンションの入居者からBさんの元に「設備が壊れているので何とかしてほしい」というクレームが直接入りました。

驚いて管理会社を追及したところ、実は入居者から何度かクレームが入っていたのに対応を怠っていたことが判明。長期間にわたって不具合を放置したため設備は劣化が進み、大きな修繕を余儀なくされてしまいました。

実はBさんは物件を購入する際、管理会社のリサーチを一切行わず、以前のオーナーが契約していた業者をそのまま利用していたのです。

管理会社のずさんな対応が大きな損失につながるケースは多いため、オーナーチェンジタイプの物件でも、管理会社の下調べを行うことは大切です。

事例3：修繕費用の高騰で赤字に転落

サラリーマンのCさんは、中古の一棟マンションを購入して投資を始めました。

購入時は特に手入れをしなかったのですが、中古故に数年経つと建物や設備の劣化が目立ってきたため、大規模修繕を決意します。

ところが業者に見積もりを取ったところ、思った以上に多額のコストを提示されてしまいました。複数の業者から見積もりを取りましたが、どこも予算を超えてしまいます。

物件購入時に貯金を使い果たしてしまったことと、大規模修繕に向けた計画をきちんと立てていなかったことが災いし、Cさんは修繕費用を金融機関の融資に頼ることになりました。

その結果、月々の返済額が大幅に増え、収支も一転して赤字に転落してしまったのです。

物件購入の際、手元にいくらかのお金を残しておかなければ、突発的な支出に対処できず、資金繰りに悩まされる原因になります。

特に大規模修繕はまとまったお金が必要になるため、共益費などから修繕費を積み立てる計画を建てるのが一般的です。

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投資失敗のリスクを減らす物件選びのポイント

不動産投資のリスクを減らすには、優良な物件を選ぶことが大切です。

具体的なチェックポイントは以下の通りです。

• 立地
• 築年数
• 価格
• 管理の適正さ（中古の場合）

それぞれ詳しく解説していきます。

マンション投資で成功する立地の条件

まず立地については、生活利便性をチェックするのはもちろん、周辺で人口動態を大きく左右するような大規模再開発の計画があるかどうかも確認しておくことが大切です。

次に築年数ですが、築浅の物件ほど入居率の向上が見込めます。ただ、物件価格が高くなるため、人気のエリアを狙うなら、古い中古物件も視野に入れておくとよいでしょう。その場合、改修工事を行って付加価値を高めれば、中古物件でも入居率を上げることが可能です。

ただ、傷みが激しい物件を選ぶと、多額の修繕費がかかってしまう可能性が高くなります。そのため、中古物件を購入する際は修繕費込みの資金計画を建て、収支のバランスが取れるかどうかをしっかりシミュレーションすることが大切です。

不動産会社を選ぶときの注意点

失敗事例でも説明した通り、物件の管理が適正に行われているかどうかは重要な要素のひとつです。

建物や設備は必要に応じて修繕されているか、共用部分は清潔に保たれているか、などを細かくチェックしましょう。

物件選びに自信がない場合は不動産仲介業者に相談するのがおすすめですが、少なからず悪徳業者も存在するため、信頼できる業者かどうかの最終判断は慎重に行ってください。

具体的には、実績や専門知識の豊富さ、対応の良さ、ヒアリング能力の高さなどを比較すると、優良な業者かどうかを判断できます。

投資に失敗したら、焦らず冷静に対処することが大切

マンション投資は、本業を抱えるサラリーマンでも始められる副業として近年注目を集めています。

しかし、不動産投資には少なからずリスクが伴うため、失敗したり、損失を出したりする可能性もゼロではありません。

そのようなとき、焦って行動するとかえって損失を拡大させてしまうおそれがあるので、まずは収支の状況を把握し、失敗した原因を分析することが大切です

現状を把握したら、不動産投資の専門家や金融機関などに相談し、立て直しの図り方や損失のカバー方法などについてアドバイスをもらいます。

一方、物件を売却して損切りする場合は、売却益でローンや負債を完済できるか、いつまでに売却すれば被害の拡大を図れるのかなどを意識してみてください。