中古マンションと新築マンションの投資の違いは？中古マンション投資のメリットや成功の秘訣を紹介

マンション投資の対象となる物件は、大きく分けて新築と中古の2種類に区分されます。それぞれ特徴やメリットが異なるため、投資物件を選ぶ際は新築と中古の違いをよく理解した上で検討するのが大切です。

マンション投資における新築マンションと中古マンションの違いや、中古マンションに投資するメリット、中古マンション投資で注意すべきポイントと成功のコツを解説します。

不動産投資における新築マンションと中古マンションの違い

不動産投資における新築マンションと中古マンションの違いを、5つのポイントに分けて説明します。

初期費用の違い

新築マンションは建物・設備ともに新しいため、物件価格が割高に設定されています。

一方、中古物件は新築という付加価値がプラスされないため、物件価格は比較的安めに設定されています。実際の物件価格はエリアや立地、建物の規模などによって異なりますが、築年数以外の条件が類似している場合、中古物件のほうが初期投資額を安く抑えられるでしょう。

入居率・空室リスクの違い

新築マンションは建物・設備が新しいという付加価値から、入居者が集まりやすい傾向です。ただし、入居者の募集を一からスタートする必要があるため、物件の購入から実際の運用までに手間や時間がかかるおそれがあります。

一方、中古の場合、すでに入居者がいるオーナーチェンジ物件を選べば、新たに入居者を応募せずに済みます。ただし、建物や設備が古いと入居者が集まりにくいため、何らかの措置を講じなければ空室リスクが高くなる可能性がある点に注意が必要です。

修繕費・維持費の違い

新築マンションは建物・設備ともに真新しいため、当面は老朽化の心配がなく、修繕費を安く抑えられます。

一方、中古マンションは建物や設備が老朽化している可能性があるため、状態によってはリフォームやリノベーションが必要です。前オーナーがすでに修繕を行っている場合も、いつ・どのような修繕を行ったのかをきちんと確認しておくことが大切です。

資産価値の違い

新築マンションは資産価値が高い分、付加価値を考慮すると、賃料を高めに設定することが可能です。

ただし、新築物件は誰かが入居した時点で中古物件となります。便宜上、新築と名乗れるのは築1年程度までで、その後は築年数がかさむにつれ、価値が大幅に下落してしまいます。

一方、中古マンションも築年数を重ねるにつれて資産価値が下がる点は共通していますが、一定の年数以降は下落幅が小さくなっていきます。

投資利回りの違い

新築マンションは物件購入価格が高い分、投資額に対する収益の割合が少なく、利回りは低くなりがちです。一方、中古物件は購入価格が低い分、高い利回りを期待できます。

ただし、空室リスクや修繕リスクも高い傾向にあるため、高い利回りを維持するための工夫が必要です。

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中古マンションに投資するメリット

新築マンションに比べて、中古マンションに投資すると以下のようなメリットを期待できます。

コストを抑えて高い利回りを期待できる

中古マンションは物件価格が比較的安く設定されているため、マンション投資の初期投資額を抑えられます。

マンション投資の実質利回りは、（家賃収入-経費）÷物件価格×100で計算されるため、物件価格が安ければ高利回りを期待できます。

減価償却の節税メリット

中古マンションの場合、法定耐用年数から築年数を差し引いて減価償却することになるため、減価償却できる期間が短くなります。

そのため、物件価格が同じなら、中古マンションのほうが一年あたりの減価償却費をより多く計上できます。マンション投資は一般的に、経営を軌道に乗せるまでの負担が大きくなりやすいため、短い期間でより多くの減価償却費を計上できるのはメリットのひとつとなるでしょう。

物件の選択肢が多い

中古マンションは新築マンションに比べて物件数が多く、立地や物件の規模、価格などの面で自分のニーズを満たした物件が見つかりやすい傾向にあります。

また、中古物件を購入することで浮いた予算を改修に充てれば、多少間取りや外観に難があっても、希望の物件に近づけられるでしょう。

条件のよい物件が見つかる

駅近物件や、付近に商業施設がある物件は利便性が高い分、購入価格も割高に設定されています。

中古物件なら同じ条件の新築よりも価格が安くなるため、駅近などの人気物件も予算内で購入できる可能性が高くなります。生活利便性の高い物件は空室リスクが少ないため、当初期待した利回り通りに運用しやすいでしょう。

リスクを抑えた投資戦略を立てられる

新築マンションの場合、これまでの運用データがない分、過去のデータや実績をもとにした戦略を立てにくい傾向にあります。

その点、中古マンションは前オーナーの残した実績や運用データをチェックすれば、物件の強みやリスクなどをある程度把握できます。そのデータをもとに、適切な賃料を設定したり、修繕計画を立てたりすれば、効率的な投資戦略を立てることが可能です。

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中古マンション投資で成功する秘訣

中古マンション投資で成功するには、物件選びや不動産会社の選択、賃金計画の策定などのコツを押さえておく必要があります。ここでは中古マンション投資で成功するための秘訣を4つ紹介します。

物件選びでは条件をしっかりチェックする

中古マンションを選ぶ場合は、築年数はもちろん、立地や建物・設備の状態、これまでの修繕履歴などをチェックするのが大切です。

価格だけで選ぶと、利便性が低くて入居者が入らない、修繕費に思った以上のコストがかかるなど、思わぬトラブルに見舞われる可能性があるため、物件の情報は入念に確認しましょう。

また築年数がかさんでいる物件の場合、耐震基準を満たしているかどうかにも注意が必要です。1981年までに建てられたマンションは旧耐震基準が採用されており、現行する新耐震基準とは耐震性に大きな違いがあります。

地震大国と呼ばれる日本では建物の耐震性は特に重視される要素なため、旧耐震基準が採用されている物件を購入する場合、耐震改修の必要性の有無を確認しましょう。耐震化にはかなりの費用と手間がかかるため、旧耐震基準の物件を選ぶには注意が必要です。

中古マンション投資に詳しい不動産会社に相談する

投資用マンションを取り扱っている業者は複数あり、それぞれ得意分野やサービス内容に違いがあります。

中古マンション投資の物件探しや運用について相談するのなら、中古マンション投資に詳しい業者を選びましょう。

リノベーション・リフォームの必要性を検討する

中古マンションは、新築マンションに比べると築年数がかさんでいる分、集客力がやや低い傾向にあります。

駅近や商業施設付近のエリアなら多少古くても需要がありますが、そうでない場合は、リノベーションやリフォームで付加価値をプラスしなければ借り手が付かないおそれがあります。

ターゲット層に合わせた改修を行う必要があるため、資金の調達や市場のリサーチなどを踏まえ、改修の必要性や計画について吟味するのが大切です。

入念な資金計画を立てる

マンション投資では、物件価格だけでなく、諸費用も含めて資金計画を立てる必要があります。

中古マンションの場合はそれらに加え、リノベーションやリフォームの費用なども必要になることがあるため、投資を始めるにあたってどれだけの費用が必要なのかきちんと試算し、入念な資金計画を立てることが大切です。

自己資金で足りない分は金融機関からのローンなどで補う必要がありますが、老朽化による資産価値の低下が懸念される中古マンションは担保評価が低い分、新築に比べて住宅ローンの審査が通りにくいことがあります。

場合によっては融資額が希望より少なくなってしまうこともあるため、ローンの仮審査の結果をもとに資金計画を立てることも大切です。