不動産投資の出口戦略とは？基礎知識や売却方法、成功するポイントを解説

不動産投資では出口戦略を考えておかなければ、期待した利益を得られない可能性があります。

いつ売却すべきなのか、どの方法を選べば期待したリターンが返ってくるのかなどを確認することが重要です。

そのため、不動産投資における出口戦略の考え方や選択肢、売却を検討すべき時期、戦略成功のポイントを解説します。

不動産投資の出口戦略の重要性や選択肢について理解を深めましょう。

不動産投資の利益は出口戦略の考え方次第で大きく変わる

不動産投資でどれだけ利益を得られるかは、出口戦略の考え方によって大きく変わります。不動産投資の出口とは、所有している物件を手放す、つまり「売却すること」を意味しています。

どれだけ収益性が高い物件でも、築年数が経過すれば建物や設備の老朽化が進み、空室リスクが高まるのが現実です。老朽化に伴う修繕にも費用がかかり、維持・管理費は増え続けてしまいます。

そのため、購入時から不動産をいつ、どのくらいの価格で売却するかといった具体的な出口戦略を考えておく必要があるのです。

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不動産投資における出口戦略の選択肢

不動産投資における出口戦略は、主に以下の3つの選択肢に分けられます。

• 家賃収入が見込める賃貸物件として売却する
• 更地にして土地として売却する
• 個人の居住目的で売却する

家賃収入が見込める賃貸物件として売却する

今後の高い収益が見込める賃貸物件として、リフォームや解体などの手を加えないまま売却する方法です。

すでに安定した家賃収入を得られる物件であれば、買主にとって魅力的な投資対象となりやすく、比較的スムーズに売却できる可能性があります。また、オーナーが変更するだけなので、入居者の負担を抑えられるのもメリットです。

なるべく家賃を高くした状態で満室状態を維持できれば、より高値での売却が期待できます。

更地にして土地として売却する

戸建て住宅や一棟マンションの場合、更地にして売却するのも選択肢の1つです。

建物の老朽化が進んでいて解体しやすい場合や、再開発の計画がある地域の物件では、そのまま売り出すよりも更地にすることで買主が見つかる可能性を高められます。

ただし、更地にすることで特例措置である「住宅用地の固定資産税軽減措置」が適用されなくなり、売却までの期間中の税負担が増える可能性があります。

また、更地にしたからといって必ずしも売却しやすくなるとは限りません。立地条件によっては、建物がある状態のほうが買い手にとって魅力的な場合もあります。

特に、再開発の予定がないエリアや、建物付きで購入したいと考えている買主が多い市場では、あえて解体しないほうが売却しやすいでしょう。

そのため、更地にする前に不動産会社や税理士と相談し、売却後のコストや市場ニーズを考慮して判断することが重要です。

個人の居住目的で売却する

戸建て住宅や区分マンションの場合、居住目的で物件を探している個人に売却する方法も選択可能です。

物件の居住環境や設備、立地などの情報を魅力的に紹介できれば、投資家に向けて売却するよりもよい条件で売却できるかもしれません。

まずは、不動産ポータルサイトなどで同じ条件の物件がどのくらいの価格で売却されているかを確認してみましょう。

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不動産投資の出口戦略を実行する時期はいつ？

不動産投資の出口戦略を実行する時期は、以下の基準を目安に設定するのがおすすめです。

• 物件を所有してから5年以上経過したとき
• 減価償却の適用期間が終了するとき
• 減価償却費よりもローンの元金返済額が大きくなったとき

物件を所有してから5年以上経過したとき

まず出口戦略を実行するタイミングは、物件を所有してから5年以上経過したときです。

不動産を売却すると、売却価格から取得費用と譲渡費用を差し引いた額に対して税金がかかります。

税率は不動産の所有期間によって変動し、5年以上保有してから売却すると、5年以内で売却するよりも税率が軽減されます。

詳しい税率は以下の通りです。

※参考：国税庁「土地や建物を売ったとき」

上記の表のように、所有期間が5年以上経過していると長期譲渡所得と判断され、所得税や住民税が安くなります。なお所有期間とは、売却予定の1月1日時点での所有年数です。

減価償却の適用期間が終了するとき

減価償却の適用期間が終了するタイミングも、売却時期に適しています。

減価償却とは、不動産や機械、家具などの資産の購入費用を、法定耐用年数に応じて分割し、毎年経費として計上する会計方法のことです。耐用年数は国によって定められており、資産がどのくらい使用できるかを表しています。

減価償却で経費計上できると、課税所得が減って税負担を抑えられます。一方、減価償却が終了したからといって、即座に税負担が大きくなるわけではありません。

減価償却が終わると経費計上ができなくなりますが、家賃収入が安定しているのであれば急いで売却する必要はないでしょう。経営状況と収益性のバランスを見て、売却をするか経営し続けるかを判断することが大切です。

減価償却費よりもローンの元金返済額が大きくなったとき

減価償却費よりローンの元金返済額が大きくなった場合、売却を検討してもよいでしょう。

不動産投資では、減価償却費を経費として計上できる間は課税所得を抑えながら経営を続けられます。しかし、ローンの元本返済額は経費計上できません。

返済が進むにつれて元金の割合が増えて減価償却費を上回ると、減価償却による税負担の軽減効果が薄れ、手元の資金が不足しやすくなります。

このような現象をデッドクロスと呼びます。デッドクロスは、特に融資の割合が高く、自己資金の少ない投資家にとってリスクが大きい現象です。

デッドクロスが起こると帳簿上は黒字になるものの、手元の現金が増えず、ローン返済負担が増加するため、キャッシュフローの悪化につながります。

キャッシュフローが悪化すると、修繕費用の捻出が難しくなり、結果として物件の価値が下がるリスクが高まります。そのため、不動産投資を長期的に安定させるためには、デッドクロスのタイミングを把握し、売却や別の資産への交換を計画的に行うことが重要です。

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不動産投資の出口戦略を効果的に実行するためのポイント

不動産投資の出口戦略を成功させるには、以下の3つのポイントを押さえましょう。

• 将来的な売却を視野に入れて不動産を選ぶ
• 手持ちの資金をできるだけ購入費に充てる
• 複数の不動産会社の見積もりを比較検討する

将来的な売却を視野に入れて不動産を選ぶ

不動産投資の出口戦略で成功するには、購入時から将来的な売却を視野に入れて物件を選ぶのがポイントです。

不動産の価値は、立地や周辺環境の充実度、駅までの距離、築年数などによって変わります。売却時にできるだけ利益を得られるよう、資産価値を維持しやすい物件を選びましょう。

人口が増加しているエリアや再開発が進んでいる地域の物件は、資産価値が下がりにくく、売却時にも高値で取引される可能性が高いです。

不動産投資は、購入時の判断が売却時に大きく影響します。長期的な視点で経営する価値があるかを見極めましょう。

手持ちの資金をできるだけ購入費に充てる

不動産を購入する際は、できるだけ自己資金を購入費に充てることをおすすめします。頭金を多く用意することで、借入額を抑えられ、毎月のローン返済の負担を軽減できるためです。

また、物件を融資で購入した場合、売却時には金融機関から残債の一括返済が求められます。本来は、売却価格がローン残高を上回るのが理想的です。

しかし、頭金を入れずにローンを組んでいるケースや購入から間もない売却では、ローン残高を下回る価格でしか売れない場合があります。

売却時に手持ち資金が不足していると、売却価格とローン残債の差額をカバーできず売却が困難になるおそれがあります。そのため、購入時にある程度の自己資金を投入して出口戦略の選択肢を広げることが重要です。

複数の不動産会社の見積もりを比較検討する

不動産をできるだけ高く売却するには、複数の不動産会社での相見積もりが欠かせません。相見積もりを行うことで、不当な不動産会社を見抜けるからです。

また、適正価格を把握できれば、売却価格がローン残債を下回ることを防げるでしょう。出口戦略を効果的に実行するためにも、複数の会社で査定価格や強みを比較し、自分の方向性に合った不動産会社を選ぶことが重要です。