築30年アパートの売却価格はいくら？経営継続のリスクや売却時のポイントも解説

アパートを含む建物の価値は、築年数の経過とともに資産価値も減少します。

そのため、築30年のアパートは資産価値が低いと見なされ、売却価格が大幅に下がる可能性があります。

築30年のアパート売却価格、高値で取引されにくい理由、スムーズに売却するための戦略を解説します。

高値で売るためのポイントも解説しているため、ぜひ参考にしてください。

築30年を超えたアパートの売却相場

築年数が30年を超えたアパートは、築浅物件より売却価格が大幅に下がる傾向にあります。

以下は、東日本不動産流通機構が調査した、2024年10～12月の首都圏中古マンションの成約価格を築年数別にまとめたものです。

築年数	成約価格
～築5年	7,619万円
～築10年	7,342万円
～築15年	6,698万円
～築20年	6,336万円
～築25年	5,857万円
～築30年	4,035万円
築30年～	2,464万円

中古マンションの成約価格のデータを参考にしていますが、築30年を超えると2,400万円台にまで減少しています。

築30年超の中古マンションにおいて、価格下落は特定の年に限った現象ではなく、他の年度でも同様の傾向が見られます（東日本不動産流通機構「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2023年）」）。

そのため、高値でアパートを売るためには、売却のタイミングを逃さないことが大切です。

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築30年を超えたアパートが高値で売却しにくい理由

築30年を超えたアパートが高値で売却しにくいのは、主に以下の3つの要因が関係しているためです。

• 耐用年数の経過に伴って資産価値が減少するため
• 不動産投資ローンの審査が厳しくなるため
• 空室が増えて経営が困難になる可能性があるため

耐用年数の経過に伴って資産価値が減少するため

国が定めた耐用年数が終わりに近づくにつれて、マンションを含む建物の資産価値は減少します。

耐用年数とは、建物などの固定資産が使用できると見なされた年数のことです。

耐用年数は、以下のように建物の構造によって異なります。

建物の構造	耐用年数
木造・合成樹脂造	22年
木骨モルタル造	20年
れんが・石・ブロック造り	38年
金属造	骨格材が3mm以下：19年 3mm超～4mm以下：27年 4mm超：34年
鉄筋鉄骨・鉄筋コンクリート造	47年

※参考：国税庁「主な減価償却資産の耐用年数表」

耐用年数を超えたからといって建物がすぐに使用できなくなるわけではありませんが、資産価値は減少していきます。

資産価値が下がれば市場での需要も少なくなるため、売却価格が下がりやすいのです。

不動産投資ローンの審査が厳しくなるため

不動産投資ローンの審査が厳しくなるのも、築30年のアパートが高値で売却しにくい理由のひとつです。

買主がローンを組む際、返済が滞るリスクに備えて金融機関は購入した不動産を担保に設定します。

しかし、築年数が古い物件は金融機関も抱えるリスクも大きいため、融資を断られる可能性があるのです。

また、融資期間は、法定耐用年数から築年数を差し引いた期間を基に設定されます。

築古のアパートでは借入期間が短くなり、毎月の返済額が増えるため、買主の経済的負担が大きくなります。その結果、需要が低くなり、買い手が見つからないことがあるのです。

空室が増えて経営が困難になる可能性があるため

売却が難しくなる理由のひとつに挙げられるのが、空室の増加による経営の悪化です。

築年数が経過すると、建物だけでなく設備や配管などが劣化していきます。

また、間取りや設備が入居希望者のニーズに合わなくなると、家賃を下げても空室が埋まりにくくなります。

空室の増加はアパート経営の収益を低下させる要因のひとつです。結果として購入を検討する買主が少なくなり、売却のハードルが高くなります。

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築30年を超えるアパートを経営し続けた場合のリスク

築30年を超えるアパートを経営し続けると、建物や設備の維持管理費や税金の負担が重くなる場合があります。

アパート経営では、外壁や屋根の補修、給排水管の交換などの定期的なメンテナンスが不可欠です。

しかし、これらの維持管理費は決して安い金額ではありません。築年数が経過して老朽化が進むほど費用が膨れ上がり、経営難に陥る可能性が高まります。

またアパートが耐用年数を超えると、新たに減価償却費を計上できなくなるため、課税所得が増えて税負担が大きくなります。

減価償却とは、不動産などの資産の購入費用を耐用年数に応じて分割し、毎年経費として計上できる会計処理のことです。

ちなみに、法定耐用年数を過ぎると資産価値は0になりますが、売却価格が0円になるわけではありません。

築30年のアパート売却方法4選

築30年のアパートの売却方法は、主に以下の4つです。

• そのままの状態で売却する
• リフォームしてから売却する
• 更地にして売却する
• 不動産買取事業者に売却する

そのままの状態で売却する

築30年のアパートをリフォームや解体工事をせず、そのままの状態で売却するメリットは、売却前のコストや手間を抑えられる点です。

リフォームを施すと時間と費用がかかりますが、何も手を加えずに売却することで修繕費用をかけずに現金化できます。

コストを抑えつつ、迅速に売却活動を行いたい方におすすめの売却方法です。

リフォームしてから売却する

売却前にリフォームを行い、物件の価値を向上させてから売却する方法です。

築30年を超えたアパートは、築浅物件に比べて設備や内装が古くなっています。

一定のリフォームを施すことでアパートの印象を良くし、売却価格を高められる可能性があります。

ただし、リフォーム費用を売却価格で補えない場合、かえって赤字になる可能性があるため注意しましょう。

修繕したほうがよい箇所をリストアップし、無駄なコストをかけないようにするのがポイントです。

更地にして売却する

アパートを取り壊して更地にし、土地として売却するのも選択肢のひとつです。

更地にすることで、買主が住宅やアパート、駐車場などあらゆる用途で土地を活用しやすくなります。結果として需要が高まり、買主が見つかりやすくなる可能性があるのです。

ただし、アパートの取り壊しには解体費用がかかります。

また、更地にすると固定資産税が上がる場合がありますが、住宅用地の特例が適用されるケースもあるため、事前に確認しておきましょう。

不動産買取事業者に売却する

不動産買取事業者にアパートを売却する方法もあります。

不動産買取事業者とは、購入物件をリノベーションして再販したり、賃貸物件として活用したりするために不動産を買い取っている業者です。

不動産買取業者に売却する場合は、事業者が直接アパートを買い取るため、通常の売却に比べて短期間で現金化できます。

ただし、買取業者は再販のために利益を確保しなければならないため、売却価格が相場に比べて6～8割ほど安くなる点がデメリットです。

そのため、複数の買取事業者に見積もりを依頼し、売却価格や条件を比較しましょう。

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築30年のアパートを高値で売却するための戦略

築30年のアパートは、ローンの審査が厳しくなることや老朽化による空室リスクの増加といった理由から、売却が難しくなりがちです。

できるだけ高値で売却するためにも、事前にポイントを押さえておきましょう。

複数の不動産会社の査定結果を比較する

築30年を経過したアパートを売却する際は、複数の不動産会社の査定結果を比較しましょう。

不動産会社ごとに査定基準や得意とするエリア、ネットワークの規模が異なります。

また、一社だけでは適正な売却価格が分かりにくいため、2～6社に査定を依頼するのがおすすめです。

アパートの外観や共用部分はきれいに保つ

できるだけ高値で売却するためにも、アパートの外観や共用部分はきれいに保ちましょう。

外観や共用部分は、アパートの第一印象を決める大切な要素です。

手入れが行き届いているアパートは買主によい印象を与えやすく、築年数が古くても資産価値が高いと判断される可能性があります。

買主の購買意欲を高められるよう、定期的にメンテナンスしたり清掃業者に依頼したりするとよいでしょう。