相続したアパートを売却するまでの流れや費用、売却すべきか迷った際の判断基準を解説

相続したアパートの売却は手続きが複雑ですが、事前に流れやポイントを知っておくことでスムーズに進められます。

相続したアパートを売却するまでの流れや費用、売却するか迷った際の判断基準を解説します。

相続したアパートを売却するか経営するか迷ったときなど、判断する際の参考にしてください。

相続したアパートを売却すべきかは収益性や修繕コストの負担で判断する

相続したアパートを売却すべきか迷った際は、「今後の収益性」「修繕コスト」「管理の手間」の3つの視点で判断すると良いでしょう。

経営が赤字で今後も収益が見込めない場合は、経済的な負担が大きくなる可能性があるため売却がおすすめです。

売却を検討するべきケース

相続したアパートが以下のような状況のときは売却したほうがよいでしょう。

• 空室が増えて収益が低下している
• 修繕費が家賃収入を上回る可能性がある
• 相続人同士でトラブルが発生する可能性がある

賃貸経営では、毎月の家賃収入から維持・管理費を差し引いた金額が黒字になるかどうかを確認するのがポイントです。

また、手持ち資金が不足しており、大規模修繕の負担が難しい場合はアパートの劣化を防ぐのが難しくなります。

手持ちの資金が不足している状態で多額の修繕費を払ってしまうと、経営が赤字になる可能性があるため、売却を検討してもよいでしょう。

売却を見送るべきケース

相続したアパートが以下のようなときは、物件を売却せずに持ち続けたほうがいいでしょう。

• 安定した賃料収入を得られている
• 不動産価格が上昇する見込みがある
• 相続税の節税効果が大きい

相続したアパートが満室の場合は安定して利益を得られるため、賃貸経営を続けたほうがメリットがあります。

また、再開発する予定があるエリアなど価格の上昇が予想される場合は、価格が上がってから売却したほうが売却益を得られます。

しかしながら、アパートの経営には、コストだけでなく労力や手間もかかります。

今後の収益性や修繕費や管理費とのバランスを考慮した上で、売却か経営継続かを判断してください。

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相続したアパートを売却するまでの流れ

相続したアパートを売却する際は、以下の流れで手続きを進めていきます。

1. 必要書類を用意する
2. 不動産会社に相続アパートの査定を依頼・仲介を依頼する
3. 不動産会社が売却に向けた営業活動を行う
4. 買主と売買契約を結ぶ
5. アパートを引き渡して売却代金を受け取る

1. 必要書類を用意する

まずは、売却手続きに必要な書類を用意します。

アパートの売却にあたっては以下の書類が必要になります。

• 本人確認書類
• 実印・印鑑証明書
• 登記簿謄本（登記識別情報でも可）
• 売買契約書
• 固定資産税納税通知書・都市計画税納税通知書
• 建築確認通知書・検査済証
• 測量図・アパートの図面
• 建築協定書
• 付帯設備および物件状況確認書

必要書類は、不動産会社によって異なります。不備がないよう事前に確認しておきましょう。

2. 不動産会社に相続アパートの査定を依頼・仲介を依頼する

次は、不動産会社に相続アパートの査定を依頼し、仲介を依頼します。

不動産会社の媒介形態は、主に以下の3タイプに分けられます。

• 専任媒介契約：仲介できるのは1社のみで、他の不動産会社への依頼は不可
• 専任媒介契約：仲介できるのは1社のみだが、自分で買主を探せる
• 一般媒介：複数の不動産会社に同時に仲介してもらう

売却までのスピードの速さで選ぶなら、専任媒介契約を選ぶのがおすすめです。

専任仲介であれば、1社の不動産会社のみが仲介できるため、熱心に販促活動を行ってもらえる可能性が高いからです。

一方、一般仲介の場合は必ずしも自社で売買できるとは限らないため、専任仲介に比べて優先順位が下がってしまう可能性があります。

そのため一定以上の需要が見込め、複数社が販売に向けて力を入れると想定される物件の場合におすすめです。

まずは優先事項を明確にし、信頼できる不動産会社に査定を依頼しましょう。査定の結果を比較し、納得できたら媒介契約を結びます。

3. 不動産会社が売却に向けた営業活動を行う

査定で売却価格が決定し、媒介契約を結んだら、不動産会社が買い手を見つけるための営業活動を行います。

具体的には、物件情報を不動産ポータルや自社のホームページなどに掲載し、幅広い層に物件をアピールします。

広告に掲載する写真はアパートの第一印象を大きく左右するため、魅力が伝わるよう撮影方法やデザインにこだわりましょう。

4. 買主と売買契約を締結する

買主が見つかったら、売主と買主の間で売買契約を結びます。

契約後、売主は引き渡しの準備を進め、買主はローンの審査に入ります。

ローンの審査に通らなかった場合は、売買契約が解除となってしまうので注意が必要です。

5. アパートを引き渡して売却代金を受け取る

契約手続きやローン審査が通ったら、買主にアパートを引き渡して売却代金を受け取ります。

アパートのローンが完済できていない場合、売却代金からローン残高の残りを返済します。

抵当権抹消や所有権移転の登記手続きも忘れないようにしましょう。

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相続したアパートの売却時にかかる税金と費用

相続したアパートを売却する際は、以下の税金や費用がかかります。

税金・費用	概要	税率・税額
譲渡所得税	土地や建物を譲渡した際に課される税金 売却価格から取得費用・譲渡費用を差し引いた額が課税所得となる	物件所有期間が5年以内：39.63% 物件所有期間が5年以上：20.315％
印紙税	売買契約書を作成する際に課される税金	アパートの契約金額によって異なる（200円～5,000円）
登録免許税（所有権移転登記）	不動産の所有権が移ったことを公示する際に課される税金。通常は買主が負担	固定資産税評価額の2.0％
抵当権抹消登記	抵当権の抹消登記に課される税金。売主が負担	不動産1個あたり1,000円 ※土地と建物を1個ずつ申請する場合：2,000円
相続登記	相続する不動産の名義変更に課される税金。2024年4月から義務化	固定資産税評価額の0.4％
仲介手数料	不動産会社に支払う手数料	売却価格が200万円以下：売却価格の5％ 200万～400万円以下：売却価格の4％ 400万円以上：売却価格の3.3％
そのほかの費用	・ローン一括返済時の手数料 ・アパートの解体費用 ・書類印刷代 ・ゴミ処理費用　など

このように、売却価格やアパートの所有期間によって税額が変動します。

税金以外にも、不動産会社へ払う仲介手数料や書類印刷代などがかかるため、十分な資金を事前に確保しておきましょう。

なお、印紙代は現在軽減措置が取られています。詳しい税率は国税庁のホームページでご確認ください。

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相続したアパートを売却する際の注意点とポイント

相続したアパートを売却する際の注意点とポイントは、以下の通りです。

• 共有名義は避ける
• 相続登記を完了させてから売却する
• 相続放棄をしない限りローンを返済する必要がある
• 相見積もりで売却価格を比較する

共有名義は避ける

相続したアパートを売却する予定の方は、できるだけ共有名義を避けたほうがよいでしょう。

共有名義の場合、売却するにはすべての相続人の同意が必要です。意見がまとまらないと、売却手続きがスムーズに進まなくなる可能性があります。

またトラブルが起きた際も、相続人が全員で対応しなければなりません。円滑な売却や資産管理を考えるのであれば、単独名義にするのが理想的です。

相続登記を完了させてから売却する

相続登記は、アパートの売却前に完了させる必要があります。相続登記とは、不動産の所有者が変更するときに行う手続きのことです。

相続登記が完了してからでないと売却活動を行えないため、早めに行いましょう。

相続登記の手続きはご自分で行うこともできますが、書類の準備や対応が複雑なため、司法書士に相談するのがおすすめです。

相続放棄をしない限りローンを返済する必要がある

アパートを売却しても、売却価格がローン残債を上回らない場合は不足分の自己負担が発生します。

ローン残高は売却価格を充てて支払いますが。売却価格のみで完済できない場合、不足分を相続人が支払わなくてはいけません。

返済が困難な場合や負債を引き継ぎたくない場合は、相続放棄を検討しましょう。

ただし、相続放棄をするとアパートを含むすべての財産も放棄することになるため、判断は慎重に行ってください。

判断に迷ったときは、早めに弁護士などの専門家に相談することをおすすめします。

相見積もりで売却価格を比較する

適正価格で売却するためにも、複数の不動産会社に見積もりを依頼しましょう。

売却価格は不動産会社によって差があるため、一社だけで判断せず比較することが大切です。

また査定価格が高いからといって、必ずしもその価格で売れるとは限りません。

査定価格が相場より高すぎる場合、売却後に価格を引き下げる可能性があるため、査定額の根拠を確認しましょう。

査定価格だけでなく、担当者の対応や得意とする分野も比較して依頼先を決めましょう。