不動産収入はいくらまで確定申告が不要？申告が必要になる条件や手順も解説

原則として、不動産所得が20万円を超えた場合は確定申告が必要です。

副業として賃貸経営をしている場合、申告漏れがあるとペナルティが発生する可能性があります。

不動産所得の基準や確定申告の必要条件を理解し、適切に手続きを進めることが大切です。

確定申告を適切に行うことは節税にもつながるため、賃貸経営の利益を最大化するためにも正しい知識を身につけておきましょう。

不動産収入はいくらから確定申告すべき？

不動産収入が発生しても、必ずしも確定申告を行うわけではありません。

不動産収入を得ている人の中で確定申告が必要になるのは、不動産所得が20万円を超えた場合です。

以下では不動産収入と不動産所得の違いや、確定申告をしなかった場合のペナルティについて解説します。

不動産所得が20万円以下の方は確定申告が不要

前述したように、給与所得者の場合は、不動産所得が20万円以下なら確定申告は原則不要です。

ただし、個人事業主や特定のケースでは、申告が必要になることもあるため注意してください。

「不動産収入」とは不動産賃貸業によって発生する収入です。一方で「不動産所得」とは、不動産収入から必要経費を差し引いた額を指します。

確定申告の必要性を判断する上で重要なのは不動産所得の金額です。仮に不動産収入が20万円を超えていても、不動産所得は20万円以下であれば確定申告は不要となります。

不動産所得の計算方法

不動産所得の計算式は以下の通りです。

不動産所得＝不動産収入－必要経費

たとえば不動産収入が100万円、必要経費が40万円の場合、不動産所得は100万円－40万円＝60万円となります。

不動産賃貸業で経費として認められる支出

不動産賃貸業で経費になる支出としては、以下の例が挙げられます。

• 不動産会社に支払う仲介手数料
• 管理会社に支払う管理委託料
• 修繕費
• メンテナンス費
• 広告宣伝費
• ローンの利息部分
• 登録免許税や固定資産税などの租税公課
• 減価償却費

必要経費の額が増えるほど不動産所得が少なくなるため、所得税の節税につながります。

不動産賃貸業で経費として認められない支出

不動産賃貸業に関連しているものでも、支出のすべてを経費計上できるわけではありません。

経費に含められない支出として以下の例が挙げられます。

• スーツ代、メガネ代、カバン代など
• ローンの元本部分
• 所得税・住民税などの税金
• 反則金や罰金
• スキルアップや資格取得のためにかかった支出

判断に迷ったときは司法書士や税理士、管轄の税務署に相談してみてください。

不動産所得がある方が確定申告しない場合のリスク

続いて、不動産所得が20万円を超えている人が確定申告しない場合のリスクを紹介します。

無申告加算税などが課税される

確定申告をしないリスクとして最もわかりやすいのが附帯税の発生です。

附帯税とは、期日までに確定申告や納税をしなかった場合に、本来納めるべき税額に加算して課される税金です。

確定申告をしない場合に発生する附帯税として以下の2種類が挙げられます。

税金の種類	概要
無申告加算税	期日までに確定申告をしなかった場合に課される税金
延滞税	期日までに納税をしなかった場合に課される税金で、利息の性質をもつ。

なお、確定申告をしたものの、申告額が本来納付する額よりも過少であった場合は過少申告加算税が課されます。

税務署から調査されることがある

確定申告の義務を怠ると、税務署による税務調査の対象になる可能性が高くなります。

「確定申告をしなければ税務署にもバレないはず」「税務調査は確定申告の内容を見てから行うものでは？」と考える人もいるでしょう。

しかし、税務署は銀行口座の入出金履歴の調査ができます。

定期的にまとまった入金があるのに確定申告をしていない場合、無申告の疑いを持たれて税務調査の対象になりやすいのです。

また、税務署はマイナンバーを活用し、銀行口座や他の所得との突合せを行うことがあるため、無申告が発覚する可能性があります。

いずれにせよ、確定申告を怠るといずれ税務署にバレると考えるべきでしょう。

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不動産収入で確定申告が必要になる条件と計算方法

前章で、不動産収入があっても「不動産収入－必要経費」で計算した不動産所得が20万円以下であれば、確定申告が不要と解説しました。

言い換えると、不動産所得が20万円超の場合は確定申告が必須です。

しかし厳密には、不動産収入で確定申告をするケースは他にも存在するため、確定申告が必要になる条件について詳しく解説します。

不動産収入で確定申告が必要になるケース

前提として、不動産所得が20万円を超える人は確定申告が必須です。

不動産所得が20万円超の人は、例外なく確定申告をすることになります。

不動産所得が20万円以下でも確定申告をするケースとして、以下の4つが挙げられます。

• 不動産所得とその他の所得との合計が20万円を超える場合
• 医療費控除や寄附金控除など、年末調整で対応できない控除の適用を受けたい場合
• 勤務先で年末調整を受けていない場合
• 不動産所得が赤字の場合
  （確定申告により他の所得と損益通算ができるため、所得税の還付を受けられます）

「不動産所得が20万円以下であれば確定申告が不要」と説明しましたが、正確には確定申告が不要なのは給与所得・退職所得が20万円以下の場合です。

会社員や自営業など不動産収入以外にも収入がある場合、不動産所得と他の所得の合計額を考える必要があります。

また、所得控除や損益通算の適用を受ける場合にも確定申告が必要です。

確定申告は所得税の納付のためだけでなく、還付のためにも必要になります。

確定申告に記載する内容

不動産収入の確定申告を行う場合に記載する内容として以下の例が挙げられます。

【確定申告書の第一表】

• 不動産収入総額
• 不動産所得の額
• その他の収入および所得の額
• 所得控除の額
• 源泉徴収税額
• 納付税額

【確定申告書の第二表】

• 所得の内訳
• 所得控除の詳細
• 配偶者や親族に関する事項

また、不動産収入の確定申告を行う際は、収支内訳書または青色申告決算書の提出も必要です。

収支内訳書や青色申告決算書に記載する事項の例を紹介します。

• 収入の内訳
• 必要経費
  経費の種類ごとに合計額の記載が必要です
• 減価償却費
• 借入金利子

必要経費の額や賃貸借契約の内容などの詳細は、確定申告書ではなく収支内訳書または青色申告決算書に記載してください。

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不動産収入で確定申告するときの手順

最後に、不動産収入について確定申告をするときの大まかな手順を紹介します。

確定申告の方法を決める

確定申告には「青色申告」と「白色申告」の2種類があり、どちらの方法で確定申告を行うかを決める必要があります。

青色申告と白色申告それぞれのメリット・デメリットは以下の通りです。

	青色申告	白色申告
メリット	青色申告特別控除を受けられる 赤字を最長3年間繰り越せる 家族へ支払う給与の経費計上が可能	単式簿記による記帳が可能 特別な手続きの必要がない
デメリット	期日までに「青色申告承認申請書」を提出する必要がある 複式簿記による記帳が原則であり、会計処理に手間がかかる	優遇税制が一切適用されない

青色申告承認申請書の提出期限は、適用を受けたい年の3月15日です。

申請書の提出期限に間に合うよう、確定申告の作成は余裕をもって進める必要があります。

提出するために必要な書類を用意する

確定申告書を作成・提出するための必要書類を用意します。書類の種類は多岐にわたり、中には用意するのに時間がかかる書類もあるため、早めに始めるのが理想です。

不動産収入の確定申告に必要な書類の例を紹介します。

• 確定申告書
• 青色申告決算書または収支内訳書
• 収入額がわかる書類
• 家賃収入の内訳や賃借人の氏名などの情報がわかる書類（賃貸借契約書など）
• 必要経費の額がわかる書類（領収書や請求書など）
• 所得控除に必要な書類（控除証明書など）

なお、不動産所得に関する帳簿書類などは、5年または7年の保存が義務付けられています。確定申告が終わった後に処分しないように注意してください。

確定申告を任意の方法で提出する

完成した確定申告書を期日までに提出しましょう。

確定申告書の提出方法はe-Tax、郵送による提出、窓口への持参の3種類があります。

それぞれのメリット・デメリットは以下の通りです。

提出方法	メリット	デメリット
e-Tax	時間や場所を問わず実施できる コストがかからない	e-Taxの利用準備が必要 慣れないうちは時間がかかる恐れがある
郵送	税務署に行く必要がない 消印有効	提出時に不備や漏れをチェックしてもらえない 切手代や封筒代などのコストがかかる
窓口への持参	窓口の担当者に不備や不足がないか確認してもらえる	税務署に行く手間がかかる 確定申告の時期は混雑するため待ち時間がかかる

それぞれのメリット・デメリットを比較し、自分に合う方法を選びましょう。

【納付の場合】期日までに所得税の納付を行う

確定申告によって納付税額が発生した場合は、期日までに所得税の納付を行う必要があります。

確定申告の期日と同じく、所得税の納付期日は3月15日です。3月15日が土日祝の場合は翌平日が期日となります。

期日までに確定申告を行っても、納付が遅れた場合は延滞税が発生します。確定申告書の提出だけでなく納付期日にも注意しましょう。