地方でのマンション投資は都市圏に比べてどのようなメリットがある？気を付けたいリスクも解説

マンション投資というと、大都市圏で行うものというイメージを抱いている方もいるでしょう。しかし、地方でのマンション投資には、大都市圏でのマンション投資にはないメリットが多くあります。

一方で、地方ならではのデメリットもいくつかあるため、長所・短所の両方をよく理解してから検討することが大切です。

地方でマンション投資を行うメリットとデメリット、最近の地方のマンション投資の市況について解説します。

地方でマンション投資を始めるメリット

地方でマンション投資を始めると、大都市圏で始める場合に比べて以下のようなメリットを期待できます。

競合が少ない

大都市圏は人口が多く、マンション投資が盛んに行われているため、同じエリアに多くの競合物件が存在します。魅力的な設備やサービスを採り入れたり、家賃を相場より安くしたりすれば入居率を向上できますが、設備コストの発生や減収減益など新たな問題が発生してしまいます。

一方、地方は大都市圏に比べると人口が少ないため、競合物件はさほど多くありません。新たな設備を投じたり、家賃を値下げしたりしなくても、立地や環境などを踏まえてよい物件を選択すれば、十分な入居率を期待できるところが利点です。

利回りが高い

大都市圏のマンションの家賃は地方に比べて高く設定されているケースが多いため、そのぶん利回りもよいと思われがちです。しかし、大都市圏は地価が高く、物件価格も高騰しているケースがほとんどです。

マンション投資の利回りは、以下の式で計算できます。

（家賃収入 – 経費） ÷ 物件価格 ÷ 運用年数 × 100

いくら家賃収入が高くても、物件価格が割高であれば結果的に利回りは低くなってしまいます。

一方、地方のマンションの価格は大都市圏よりも安く設定されているケースがほとんどです。そのため物件選びに成功すれば、より高い利回りでマンション投資を行えます。

利回りが高ければ、早い段階で投資額を回収できるため、増えた収益で分散投資を行うことも可能です。

少額でスタートできる

前述した通り、大都市圏のマンション価格は地方に比べて割高になっており、ワンルームマンションの価格が地方の一戸建て価格に匹敵しているケースも少なくありません。不動産投資でフルローンを組めば初期費用は抑えられますが、月々の返済額が大きくなるため、よほどうまく運用しなければ赤字に陥ってしまうおそれがあります。

その点、地方の物件は大都市圏よりも安く設定されているため、フルローンを組んだとしても、無理のない返済計画を立てやすい傾向にあります。

固定資産税の負担が少ない

投資用マンションを保有している場合、地方公共団体（自治体）に固定資産税を納める必要があります。固定資産税額は課税標準額 × 税率によって計算されますが、このうち課税標準額は固定資産税評価額と同一になるのが一般的です。

固定資産税評価額は地方公共団体（自治体）が個別に定めますが、地価が高いほど評価額も高くなるため、大都市圏のマンションを保有していると、固定資産税は高額になりがちです。地方の場合、大都市圏よりも固定資産税評価額は低くなる傾向にあるため、固定資産税の負担を少なく抑えられます。

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地方でマンション投資する場合に注意したいデメリット

地方でのマンション投資にはメリットが多い反面、地方ならではの注意点もいくつかあります。メリットにばかり目を向けていると、いざ投資を始めてから思わぬ壁に直面してしまう可能性もあるため、デメリットやリスクもしっかり押さえておきましょう。

ここでは地方でマンション投資する際に気をつけたいデメリットやリスクについて説明します。

買手が付きにくい

大都市圏より人口が少ない地方は、競合物件が少ないというメリットがある反面、物件の買手が付きにくいというデメリットがあります。損切りや出口戦略としてマンションを売りに出したとき、なかなか買手が付かないと損失が拡大してしまうおそれがあります。

特に初期費用を抑えるために、駅から遠い物件を選んだり、築年数がかさんでいる物件を選んだりした場合は、希望価格で売れない可能性があるため要注意です。

空室リスクへの対策が必要

地方のマンション投資は競合が少ないところが利点と説明しましたが、大都市圏に比べて人口が少ないぶん、空室リスクは決して低いとはいえません。「競合が少ないから」と油断して、何の対策も行わないまま運用すると、なかなか空室が埋まらず、赤字になってしまう可能性があります。

特に最寄り駅からのアクセスが悪い物件や、設備や建物が古い物件などは敬遠されがちなため、物件選びを慎重に行った上で、しかるべき空室対策を講じることが大切です。

融資の審査が厳しい

地方のマンションは大都市圏のマンションに比べ、金融機関の融資審査の基準が高くなりやすい傾向にあります。万が一不動産投資ローンの返済が滞った場合、金融機関は最終的に物件を差し押さえて返済に充てることになりますが、買手が付きにくいとローン残債を売却益でカバーするのが難しくなるからです。

たとえ地方であっても、不動産投資ローンを使わずにマンションを購入するのは難しいため、場合によっては希望の物件を購入できなくなる可能性があります。

景気に左右されやすい

地方でのマンション投資は、経済の中心である大都市圏に比べると景気の影響を受けやすいといわれています。

たとえば地方に支社や事業所を持つ企業が、不景気のあおりを受けて事業の見直しを検討する場合、真っ先に撤退や縮小の候補となるのは地方の事業所です。

事業所が撤退すると、その従業員が地方を離れてしまうのはもちろん、不景気による地方経済の停滞に伴う人口減によって賃貸の需要が落ち込み、マンション投資にも影響を及ぼすおそれがあります。

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地方におけるマンション投資の現況と今後

これまで、マンション投資は人口の多い大都市圏が有利で、地方でのメリットは少ないと考える動きがありました。しかし、近年はマンション投資のターゲットを都市圏から地方へ向ける投資家たちも増えてきています。その理由は大きく分けて2つあり、ひとつは地価や物価の高騰です。

元々地方より物件価額が高めの都市圏ですが、ここ数年の地価・物価の高騰により、ますますマンション購入のハードルが高くなってきました。実際、首都圏における新築マンション価格は緩やかに上昇しており、利回りの低下が懸念されています。そこで、物件価額が都市圏より安い地方の物件を購入し、マンション投資を始めようとする動きが目立ってきているようです。

もうひとつは、テレワークやリモートワークの普及です。働き方改革や新型コロナウイルス感染拡大の影響により、現代では多くの会社がテレワークやリモートワークを導入しています。テレワークであれば、わざわざ都市圏に住まなくても仕事をこなせるため、賃料の安い地方に住んで固定支出費を節約しようという人が増えてきているようです。

以上の点から、今後は地方でのマンション投資を検討する投資家が増加するのではと考えられます。ただし、地方でのマンション投資にも少なからずデメリットやリスクがあるため、都心でのマンション投資と並行して分散投資するなどのリスクヘッジを検討しておくことが大切です。