不動産投資で経費が多いとバレる？チェックされやすい項目や手法を解説

不動産投資における支出には、必要経費かどうか判断が難しいものもあります。特に交際費や雑費、修繕費が多すぎると、税務署に不正がバレる可能性があるため注意しましょう。

税務調査の際にチェックされやすい経費の項目や、手法を知っておくことが大切です。

不動産投資では固定資産税や損害保険料、減価償却費、修繕費などの費用を必要経費として計上できます。しかし、本来は経費でないものまで計上すると、納める税額が少なくなり、税務調査の際に追徴課税を受けるかもしれません。

この記事では、不動産投資を行っている方に向け、不正がバレる可能性がある経費の項目や、税務調査でチェックされやすいポイントを紹介します。

不動産投資における経費はどこまで認められる？

家賃収入などの不動産所得がある方は、その金額に応じて確定申告を行う必要があります。不動産所得の金額は、次のように計算します。

総収入金額－必要経費＝不動産所得の金額

必要経費の金額が大きいほど、課税所得金額（課税対象となる不動産所得）が少なくなるため、所得税などの節税につながります。ただし、節税のため経費を水増しして計上すると、税務調査が入った際に不正がバレるかもしれません。

税務調査は、確定申告の義務があるすべての方が対象となる可能性があります。国税庁の「令和5事務年度 法人税等の調査事績の概要」によると、令和5年7月から令和6年6月までに行われた実地調査の件数は約5万9,000件です。

また1件あたりの追徴税額は549万7,000円にのぼり、過去10年間で2番目の高水準でした。

税務調査を受けてから修正申告を行うと、過少申告加算税や延滞税がかかる可能性があります。追徴課税を受けないためにも、不動産投資において必要経費と認められる範囲を把握しておきましょう。

不動産所得の確定申告で必要経費として計上できるもの

不動産所得を申告する際に、必要経費として計上できるものは次のとおりです。

• 総収入金額に対応する売上原価、その総収入金額を得るために直接要した費用の額
• その年に生じた販売費、一般管理費、そのほか業務上の費用の額

参考：国税庁「No.1370 不動産収入を受け取ったとき（不動産所得）」

ただし、必要経費と認められるのは、不動産収入を得るために直接必要な費用のうち、家事上の経費と明確に区分できるものに限られます。

参考：国税庁「No.2210 必要経費の知識」

たとえば、投資物件にかかる固定資産税や損害保険料、減価償却費、修繕費などが、不動産投資において認められる主要な経費です。

そのほか、不動産会社の担当者との付き合いなどに要する交際費や、主要な勘定科目に当てはまらない雑費なども、不動産収入との関連性が高いものであれば経費計上できます。

ただし、多額の交際費や雑費を計上すると、経費の水増しを疑われ、税務調査の対象に選ばれやすくなるため注意が必要です。

不動産投資を事業的規模で行う場合、経費の範囲が増える

不動産投資を事業として行っている場合、必要経費として認められる範囲が広がります。

たとえば、投資物件の取り壊しによって資産損失が発生した場合、その全額を経費計上できます。また家賃の回収不能などの貸し倒れ損失も、回収できなかった年度の必要経費として算入が可能です。

なお、不動産投資が事業として扱われるのは、不動産の貸付けを事業的規模（社会通念上、事業と判断できる規模）で行っている場合です。原則として、投資物件が次のいずれかの基準を満たす場合、事業的規模と見なされます。

• 貸間、アパートなどについては、貸与することのできる独立した室数がおおむね10室以上であること
• 独立家屋の貸付けについては、おおむね5棟以上であること

※引用：国税庁「No.1373 事業としての不動産貸付けとそれ以外の不動産貸付けとの区分」

ファイナンシャル・プランナーによる
みらい収支シミュレーションはこちら

不動産投資で不正がバレる可能性がある経費の項目

不動産投資において税務調査の対象となりやすい経費には、交際費や雑費、修繕費などの項目があります。金額を水増しすると、国税調査官に不正がバレる可能性が高いため、経費は正確に計上しましょう。

交際費

交際費は顧客や仕入れ先、そのほか事業に関係のある相手に対し、接待や供応、慰安、贈答などを行うために支出する費用です。

不動産投資では、顧客である入居者とオーナー間の交流が乏しく、一般的に交際費が発生しにくい事業形態と見なされています。そのため、多額の交際費を計上した場合、税務調査の対象となる可能性が高くなります。

なお、不動産会社の担当者と飲食をしたり、お歳暮やお中元を送ったりした場合は、交際費として計上しても問題はありません。ただし、事業と関係のある支出であることを証明するため、接待を行った年月日や、相手の氏名（または法人の名称）、参加した人数、かかった金額などを記録しておくことが望ましいでしょう。

雑費

雑費は、事業上の費用でほかの経費に該当しない経費のことを指します。

たとえば、銀行の振込手数料や、投資物件を見て回る際の交通費、少額の消耗品費、弁護士や税理士に支払う報酬、セミナーへの参加費用などが雑費に該当します。

投資物件を取得した初年度は、一時的に雑費の支払いが増えるでしょう。

雑費は対象となる範囲が幅広く、事業に関わる支出かどうかの判断が難しいことから、税務調査で重点的にチェックされやすい項目です。

特に雑費が発生しにくい2年目以降に多額の費用を計上すると、税務署にマークされる可能性が高くなります。

参考：国税庁「雑費」

修繕費

修繕費は“固定資産の修理、改良などのために支出した金額のうち、その固定資産の維持管理や原状回復のために要したと認められる部分の金額”を指します。

たとえば、マンションの大規模修繕工事のための修繕積立金や、退去後の原状回復費用などが修繕費の一例です。

ただし修繕の目的が、通常の範囲を超えて建物の使用可能期間を延長させたり、資産価値を高めたりするものである場合、修繕費ではなく「資本的支出」と見なされます。

たとえば、以下のような支出は修繕費として計上できません。

• 建物の避難階段の取付けなど、物理的に付け加えた部分の金額
• 用途変更のための模様替えなど、改造や改装に直接要した金額
• 機械の部分品を特に品質や性能の高いものに取り替えた場合で、その取替えの金額のうち通常の取替えの金額を超える部分の金額

引用：国税庁「No.5402 修繕費とならないものの判定」

投資マンション経営の
お悩み相談はこちら

税務調査の際にチェックされやすい経費の計上方法

以下のような行為により必要経費を計上していると、税務調査の際に指摘を受けやすくなります。

• 領収書などを改ざんしている
• 必要経費を二重に計上している

領収書などを改ざんしている

指摘を受けやすい行為のひとつは、領収書などの帳簿書類の改ざんです。たとえば、手書きの領収書の金額を書き換えたり、白紙の領収書をもらって虚偽の記載を行ったりするような行為が該当します。

帳簿書類の改ざんは、国税通則法における隠蔽または仮装に該当し、過少申告加算税よりも税率が重い「重加算税」が課されます。重大な脱税行為であるため、税務調査において厳しくチェックされるポイントです。

必要経費を二重に計上している

もうひとつの指摘を受けやすい行為は、必要経費の二重計上です。

クレジットカードや電子マネーなどでキャッシュレス決済を行うと、領収書と支払明細書が発行される場合があります。支払明細書は民法上、定められた受取証書ではありませんが、支払日時や支払先、支払金額などの項目が記載されているものは領収書の代わりに利用可能です。

ただし脱税の意図を持って、領収書と支払明細書で経費を二重に計上した場合、国税通則法における隠蔽または仮装（二重帳簿の作成）に該当します。

国税調査官が帳簿をチェックすると、すぐに二重計上がバレるため、経費は正しく計上しましょう。

参考：国税庁「法人税の重加算税の取扱いについて（事務運営指針）」