不動産投資で確定申告は必要？手続きの流れや計上できる経費を紹介

不動産投資によって家賃収入を得た場合、原則として確定申告が必要です。確定申告とは、毎年1月1日から12月31日までに生じた所得を計算し、所得税の金額を確定させる手続きです。

会社員や公務員など給与所得がある方も、不動産所得が20万円を超えると申告が必要です。確定申告の対象となる「所得」には、家賃収入や更新料などの不動産所得も含まれます。

加算税や延滞税などのペナルティを科されないように、すみやかに手続きを進めましょう。

不動産投資で確定申告が必要なケースや、申告手続きの流れ、計上できる経費の例を紹介します。

不動産所得が発生した場合は原則、確定申告が必要になる

アパートやマンションなどの投資物件を経営し、不動産所得を得た場合、原則として確定申告が必要です。不動産所得とは、土地や建物などの貸付けによる収入から、必要経費を差し引いたものを指します。

不動産所得の金額＝総収入金額－必要経費

総収入金額には貸付けによる家賃収入のほか、入居者から受け取る共益費や更新料、敷金・保証金のうち返還する必要のないものが該当します。

• 名義書換料、承諾料、更新料または頭金などの名目で受領するもの
• 敷金や保証金などのうち、返還を要しないもの
• 共益費などの名目で受け取る電気代や水道代、掃除代など

こうした不動産所得から、所得控除を差し引いてもなお残額がある場合、確定申告が必要です。確定申告を忘れた場合、加算税や延滞税などのペナルティが科される可能性があるため、期限内に必ず申告しましょう。

参考：国税庁「No.1370 不動産収入を受け取ったとき（不動産所得）」

なお、確定申告の期限は不動産所得などを得た翌年2月16日から3月15日までの間となっています。

参考：国税庁「No.2020 確定申告」

給与所得がある方も不動産所得が20万円を超えると申告する必要がある

会社員や公務員として働きながら、副業で不動産投資をしている方も多いでしょう。

大部分の給与所得者の場合、年末調整によって所得税額が確定します。確定と同時に納税も完了するため、確定申告は必要ありません。

ただし、以下のいずれかに当てはまる方は、確定申告をしなければなりません。

• 給与の年間収入額が2,000万円を超える人
• 1カ所から給与の支払いを受けている人で、給与所得および退職所得以外の所得の金額の合計額が20万円を超える人
• 2か所以上から給与の支払を受けている人のうち、給与の全部が源泉徴収の対象となる場合において、年末調整されなかった給与の収入金額と給与所得および退職所得以外の所得金額との合計額が20万円を超える人

※引用：国税庁「No.1900 給与所得者で確定申告が必要な人」

その年の不動産所得が20万円を超える場合、会社員や公務員であっても確定申告の対象となるため、期限内に必ず申告しましょう。

不動産所得が赤字の場合も、確定申告したほうがよいケースがある

家賃収入などを必要経費が上回り、不動産所得が赤字になった場合、確定申告は不要です。ただし、その場合も確定申告を行ったほうがよいケースがあります。

不動産所得の損失（赤字）は、確定申告の際にほかの所得金額から差し引くことが可能です。この仕組みを損益通算といいます。

たとえば、不動産所得の赤字を給与所得と損益通算することで、源泉徴収された所得税の還付を受けられます。

ただし、以下に当てはまる損失は、損益通算の対象とはならないため注意しましょう。

• 別荘などのように主として趣味、娯楽、保養または鑑賞の目的で所有する不動産の貸付けによるもの
• 不動産所得の金額の計算上、必要経費に算入した土地などを取得するために要した負債の利子に相当する部分の金額

参考：国税庁「No.1391 不動産所得が赤字のときの他の所得との通算」

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不動産投資の確定申告の流れを解説

ここでは、不動産投資の確定申告の流れを解説します。

1. 必要書類を準備する
2. 確定申告書を作成する
3. 管轄の税務署に提出する

1.必要書類を準備する

まずは不動産所得の確定申告に必要な書類を準備しましょう。主な必要書類は、不動産所得を証明する書類と、必要経費や控除の金額がわかる書類です。

給与所得がある方は、年末調整の際に発行される源泉徴収票も保管しておく必要があります。

不動産所得を証明するための書類は、確定申告の方法によって異なります。青色申告をする方は青色申告決算書、白色申告をする方は収支内訳書の作成が必要です。

決算書や収支内訳書には、不動産所得における収入の内訳や、必要経費の各科目を記載しなければなりません。

賃貸借契約書や請求書、領収書、預金通帳など、お金の流れがわかる帳簿書類を必ず保管しておきましょう。

2.確定申告書を作成する

次に決算書や収支内訳書にもとづいて、確定申告書を作成しましょう。

確定申告書には、第一表と第二表があります。第一表には収入金額や所得金額、所得控除額、税額などを記載し、第二表は所得の内訳や、社会保険料控除・生命保険料控除などについて記載します。

確定申告書の作成は、国税庁ホームページの「確定申告書等作成コーナー」を利用すると便利です。案内に従って申告書を作成できるほか、決算書・収支内訳書の作成にも利用できます。

また、マイナンバーカードをお持ちの場合は、マイナポータルと連携することで、控除に必要な証明書などのデータを取得し、申告書に自動で入力できます。

3.管轄の税務署に提出する

確定申告書を作成したら、決算書・収支内訳書などの添付書類とともに、管轄の税務署に提出しましょう。

確定申告書の提出方法は3つあります。

• e-Tax（国税電子申告・納税システム）を利用する
• 郵便または信書便により、住所地の所轄税務署または業務センターに提出する
• 住所地の所轄税務署の受付窓口に直接提出する

「確定申告書等作成コーナー」で申告書を作成した方は、e-Taxを利用するとよいでしょう。マイナンバーカードをお持ちの方は、スマートフォンを用いた「スマホ申告」も可能です。

参考：国税庁「申告書の提出方法」

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不動産投資の確定申告で経費計上できるもの

不動産投資の確定申告をする際に、必要経費として計上できるものは4つあります。

• 固定資産税
• 損害保険料
• 減価償却費
• 修繕費

固定資産税

投資用の物件にかかる固定資産税は、確定申告の際に必要経費として計上できます。ただし、経費計上できるのは、“不動産収入を得るために直接必要な費用のうち家事上の経費と明確に区分できるもの”です。

引用：国税庁「No.1370 不動産収入を受け取ったとき（不動産所得）」

たとえば、賃貸物件の一部を居住用として利用する場合、業務用の部分に限って経費を計上できます。

損害保険料

火災保険や地震保険など、賃貸物件で加入している損害保険の保険料も、必要経費として計上できます。

ただし、確定申告をする年度の損害保険料しか必要経費になりません。たとえば、その年の10月に火災保険に加入し、1年分の保険料を支払った場合、10月～12月の3カ月分の保険料を経費計上できます。

また複数年分の損害保険料をまとめて支払う場合は、契約年数で割った金額を計上しましょう。

減価償却費

建物や設備などは経年とともに劣化し、資産価値が減っていきます。こうした資産が減価償却資産です。

減価償却資産は、財務省令の別表で定められた法定耐用年数にもとづき、購入費用を分割して経費計上できます。不動産投資の場合は賃貸している建物や、附属する設備、構築物などを減価償却することが可能です。

修繕費

賃貸している建物を修繕するための費用も、必要経費として計上できます。

ただし、建物の使用可能期間を大きく延長させるような工事や、資産価値を高めるためのリノベーションにかかった費用は「資本的支出」とされ、修繕費として計上できません。

たとえば、以下のような支出が該当します。

• 建物の避難階段の取り付けなど、物理的に付け加えた部分の金額
• 用途変更のための模様替えなど、改造または改装に直接要した金額

また1回の工事金額が20万円を超える場合、その年の必要経費として一括計上できないため注意しましょう。

引用：国税庁「No.1379 修繕費とならないものの判定」