マンション投資で節税できるカラクリ。節税効果を実感できるケースやパターン

マンション投資は節税になります。しかし、節税のメリットを受けやすい人・受けにくいケースなどがあることを理解しておきましょう。

マンション投資が節税になるカラクリに加えて、節税のメリットを受けやすい人・受けにくい人、節税は嘘だといわれる理由について紹介します。

マンション投資で節税になるカラクリ

マンション投資をすると節税になるカラクリのポイントは減価償却費と損益通算です。この二つの仕組みを理解すると節税の効果を得られるでしょう。

また、不動産所得の経費に計上できる費用の範囲も幅広いため、費用計上することで節税につなげられます。ここでは節税になるカラクリについて詳しくみていきましょう。

ポイントは減価償却費と損益通算

マンション投資で節税の効果が発揮されるカラクリは、減価償却費と損益通算がポイントです。

減価償却は長期間使用できる高価なもの（取得した建物など）を、一括で経費として計上せず、使用可能な期間に応じて分割で計上することを指します。

建物の取得費用などを数年に分けて経費として計上するため、2年目以降も家賃収入に対する所得税を減らせます。実際の支出がない経費であるため、減価償却費が多い場合は、税金の計算上で赤字になってもお金が残ります。

損益通算は、発生した赤字所得を本業の所得と相殺して申告できる制度です。マンション投資で家賃収入から経費を引いた赤字は、給与所得などと損益通算できるため、所得税を節税できます。

一般的にサラリーマンは経費にできるものがほとんどなく、節税できません。ですが、マンション投資が赤字になれば給与から差し引いて所得の計算が可能で、所得税を節税できます。これが、マンション投資で節税になる「カラクリ」です。

参考：国税庁 不動産所得が赤字のときの他の所得との通算

経費として認められる範囲も広い

不動産所得の必要経費として認められている範囲が広い点も、節税につながるポイントです。

不動産投資の経費とは不動産収入を得るために必要になる費用の中で、家事上の経費と明確に区分できるものとされています。

マンション投資での主な経費としては、下記のとおりです。

• 管理費
• 仲介手数料
• 損害保険料（火災保険料など）
• 減価償却費
• 修繕費

これらのほかにも、固定資産税・管理委託費なども必要経費として計上できます。

マンションや土地をローンで購入した場合の支払利息も経費として計上できますが、不動産所得が赤字の際には、損益通算の対象にできない点に注意が必要です。

参考：国税庁 やさしい必要経費の知識 注意事項

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マンション投資は節税にならない？

マンション投資は必要費用を計上すると節税につながることがわかりました。ただし、節税のメリットが得やすい属性や物件がある一方、メリットが得られないケースも存在します。

ここではマンション投資の節税メリットが受けやすい・受けにくい属性や物件について詳しくみていきましょう。

節税のメリットを受けやすい人・受けにくい人

マンション投資で節税のメリットを受けやすいのは課税所得900万円以上の人が挙げられます。課税所得900万円を超えると、所得税の税率が23％から33％と大幅に上がります。

減価償却費を計上することでのマンション投資の赤字を150万円とした場合、900万 -150万 ＝課税所得が750万となり、マンション投資をしない課税所得900万のケース比較してみると

• 年間所得900万（税率33％）900万×33％-153万6,000（控除額）＝所得税143万4,000円
• 年間所得750万（税率23％）750万×23％-63万6,000（控除額）＝所得税108万9,000万円

節税金額＝34万500円となります。

課税所得900万円未満の人は節税のメリットは受けにくいでしょう。しかし、家賃収入が得られる点では収入アップにつながります。

節税のメリットを受けにくい人は家賃目的のマンション投資がおすすめです。

節税効果が出やすいマンション・出にくいマンション

マンション投資は、構造や築年数などによって節税効果が出やすい物件と出にくい物件があります。

節税効果の出やすいマンションは減価償却の耐用年数が短く、毎年計上できる減価償却費が大きい物件です。

具体的には、法定耐用年数が短い木造のマンションや築古のマンションが該当します。また、減価償却の対象は建物に限り土地は含まれないため、土地に対して建物の比率が大きいと減価償却費も大きくなり、節税効果が出やすいでしょう。

反対に、節税効果が出にくいマンション投資は減価償却の耐用年数が長く、毎年計上できる減価償却費が小さい物件です。

法定耐用年数が長いRC造マンションや新築・築浅のマンションが該当します。また、土地に対して建物の割合が小さいと減価償却費も少額になるので、節税効果が出にくいでしょう。

不動産投資で節税は嘘だといわれる理由

不動産投資で節税は嘘と言われている理由として、下記の3点が挙げられます。

• 営業に節税効果をうたわれなんとなく始めてしまう
• 持ち出しが発生し、節税効果を実感しにくい
• 初心者は区分マンション投資がおすすめ

このように、マンション投資に失敗すると節税どころではなくなるため、まずは安定したキャッシュフローを得ることが重要です。それぞれの理由について詳しくみていきましょう。

営業に節税効果をうたわれなんとなく始めてしまう

マンション投資を運用すると節税効果があるといった営業トークだけを鵜呑みにして勢いで始めてしまうと収益が得られない可能性があります。

マンション投資で節税効果を得ることのみを考慮して始めると、想定以上に収益が上がらない場合により損失が大きくなります。

家賃収入と不動産投資にかかる諸費用のキャッシュフローを綿密に計算し、安定した収益を得たうえで節税効果を狙うと良いでしょう。

持ち出しが発生し、節税効果を実感しにくい

マンションを融資を利用して購入した場合、月々の返済額が大きいと不動産投資の収益とは別に自身の持ち出し（自己補填）が発生し、節税効果を実感しにくくなります。

借入れ金利が高かったりすると、返済額が大きくなり、収入よりも費用がかかり増しになる可能性が高いです。

不動産収入だけで費用が賄えないと、自身の預金や給与所得から持ち出しになるケースがほとんどです。

融資を利用してマンションを購入する場合は、借入れ金利や月の返済額などをあらかじめシミュレーションして無理がないか確認しましょう。複数の金融機関の融資商品と比較するのもおすすめです。

初心者は区分マンション投資がおすすめ

不動産投資が初めての人はマンションを1棟購入するのではなく、マンションの1室を購入する区分マンション投資がおすすめです。

マンションを1棟購入するとなると高額な費用が発生するうえ、入居率が安定しない場合、より損失が大きくなる可能性があります。

ただし、区分マンション投資であれば費用はそれほど大きくなく、物件を譲渡する場合も手間や費用を抑えられます。

まずは区分マンション投資で不動産投資のノウハウを得て、安定したキャッシュフローが得られるようになってから、マンション1棟に投資してみると良いでしょう。

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節税にならない投資マンションは売却も検討する

マンション投資を行った結果、節税にならない場合は売却も検討が必要です。節税目的で購入したマンションはなぜ儲からないのでしょうか。

また、節税にならないマンションを所有し続けるリスクについても詳しくみていきましょう。

節税目的で購入した投資マンションは儲からない？

節税目的で購入したマンションは、収益性の低い物件が多いため、儲からない可能性があります。

節税効果が出やすい物件は税金を抑えられるメリットがありますが、木造や築古の物件は空室になりやすく、安定した家賃収入が得られないケースも多いです。

マンション投資は安定した収入が得られる点を前提として、そのうえで節税効果が得られることを念頭に置きましょう。

節税にならないマンションを所有し続けるリスク

購入したマンションが節税効果が得られないまま、長期間所有し続けるリスクもあります。

建物は時の経過に応じて資産価値が下落し、売却してもオーバーローンになっていると損失が出ます。

オーバーローンは、家の売却益が住宅ローン残債を下回ることです。

また、マンション周辺の環境が変化し入居者が見込めなくなってしまうと、入居率が下がるだけでなく、建物の資産価値も下がってしまいます。

そのようなマンションを長期にわたり保有し続けると損失がより膨らみ、収益が得られないリスクもはらんでいることを考慮してマンションを購入しましょう。

マンション売却は不動産会社選びが重要

保有していたマンションを売却する場合は、より高値で売却してもらうと、利益が得られる可能性が高くなります。

同じ物件でも、不動産会社によって査定の基準や捉え方が異なるため、売却価格にも大きな差が出ます。そのため、マンションの売却には不動産会社選びが重要です。

1社ではなく、複数の不動産会社から査定してもらいましょう。

また、売却する物件と条件が近い物件の売却価格相場も調べておくと、売却希望額の目安をある程度想定できます。

売却を依頼する不動産会社の選び方

では、マンションを売却する際に依頼する不動産会社を選ぶには、どのような点に留意すれば良いのでしょうか。ここでは3つのポイントについて紹介します。

投資用ワンルームマンション売却を専門にしているか

不動産会社といっても多様ですが、マンションの売却に関しては投資用ワンルームマンションの売却を専門としている不動産会社がおすすめです。

投資用ワンルームマンションを専門的に取り扱っているため、手続きなどに慣れています。また、取り扱っている物件数が数多くあるため、査定する際も適正な売却価格を提示してもらえる可能性が高いでしょう。

過去に行政処分を受けていないかも確認する

不動産会社を選ぶ際は過去に行政処分を受けていないかを確認しておきましょう。

行政処分には免許取消・業務停止・指示・行政指導がありますが、過去に受けた行政処分については国土交通省のネガティブ情報等検索サイトにて検索ができます。

行政処分を受けている場合は、不正な取引や悪質な不動産会社である可能性がありますので、取引を行う前に確認しましょう。

口コミ・評判の確認も有効

不動産会社を選ぶうえで口コミや評判を確認するのも有効です。不動産会社とは頻繁に取引する機会がないため、利用者の声が参考になります。

口コミや評判はサービスを受けた印象や適切な対応であったかなど、さまざまな良い点や悪い点をコメントなどで確認できます。

不動産会社のホームページなどには記載されていない情報が得られるので、SNSや比較サイトなどもチェックすると良いでしょう。